Правовые основы оценочной деятельности

      Что касается стоимости, то в соответствии с Современным экономическим словарем⁹  "стоимость - 1) цена товара; 2) затраты денежных средств на приобретение товара, на выполнение работ и услуг, на получение благ; 3) в трудовой теории стоимости - овеществленный в товаре труд (меновая стоимость)". Одним словом, оценочная деятельность должна быть направлена на определение вообще какой-либо стоимости объекта.

      Выделяют  следующие виды стоимости объекта оценки:

      1) рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по  которой данный объект оценки  может быть отчужден на открытом  рынке в условиях конкуренции,  когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

      2) стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком - стоимость  объекта оценки, продажа которого  на открытом рынке невозможна  или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

      3) стоимость замещения объекта  оценки - сумма затрат на создание  объекта, аналогичного объекту  оценки, в рыночных ценах, существующих  на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

      4) стоимость воспроизводства объекта  оценки - сумма затрат в рыночных  ценах, существующих на дату  проведения оценки, на создание  объекта, идентичного объекту  оценки, с применением идентичных  материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

      5) стоимость объекта оценки при  существующем использовании - стоимость  объекта оценки, определяемая исходя  из существующих условий и  цели его использования;

      6) инвестиционная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

      7) стоимость объекта оценки для  целей налогообложения - стоимость  объекта оценки, определяемая для  исчисления налоговой базы и  рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

      8) ликвидационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки  в случае, если объект оценки  должен быть отчужден в срок  меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

      9) утилизационная стоимость объекта  оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию  объекта оценки;

      10) специальная стоимость объекта  оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

    Среди видов стоимости в Законе об оценочной деятельности конкретно выделяется именно рыночная стоимость как наиболее часто определяемая при оценке. Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

      В ст. 3 Закона об оценочной деятельности дается понятие рыночной стоимости объекта оценки. Нигде больше в законодательстве не дается понятия рыночной стоимости. А это значит, что на практике при решении вопросов, что является рыночной стоимостью или является ли стоимость того или иного объекта (не обязательно объекта оценки) рыночной, спорящие стороны, судьи и посредники в решении споров будут исходить и исходят из аналогии закона со ссылкой на указанную норму.¹⁰

      Итак, под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

      Характерными  признаками, по которым определяется рыночная стоимость объекта, являются:

      1) наиболее вероятная цена, по которой  данный объект оценки может  быть отчужден на открытом  рынке;

      2) отчуждение происходит на условиях  конкуренции;

      3) стороны сделки действуют разумно,  располагая всей необходимой  информацией;

      4) на величине цены сделки не  отражаются какие-либо чрезвычайные  обстоятельства.

      Эти признаки можно охарактеризовать более подробно:

• в условиях конкуренции обстоятельство отчуждения объекта подразумевает, что одна из сторон сделки не обязана отчуждать (продавать, дарить и т.д.) объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение ни по закону, ни в результате обязательств по сделке, ни в результате стечения каких-либо жизненных обстоятельств;
• стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а именно, во-первых, что стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки, т.е. прекрасно знают, что они хотят сделать с объектом оценки и для чего им лично это нужно, и действуют в своих личных, а не чужих интересах; во-вторых, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было и платеж за объект оценки выражен в денежной, а не в натуральной форме;¹¹
• отчуждение происходит на условиях конкуренции - это значит, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, т.е. предложение адресовано одному или нескольким конкретным лицам, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение;
• на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

      Однозначно  не стоит говорить о рыночной стоимости, когда речь идет о сделках (исключительно договорах), исполнение обязательств по которым должно быть оплачено по цене, устанавливаемой или регулируемой уполномоченными на то государственными органами. Возможность такого регулирования предусматривает ст. 424 ГК РФ¹², указывая, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые такими органами.¹³

      Таким образом, оценочная деятельность по своей природе представляет проведение лицом, обладающим профессиональными познаниями в области оценки имущества, независимой оценки, направленной на установление в отношении исследуемых объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости.

      Оценочная деятельность как правовой институт представляет собой объективно обособившуюся внутри отрасли гражданского права совокупность взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения между лицами, причастными к проведению независимой оценки. 

1.3. Субъекты и объекты оценочной деятельности 

      Субъекты оценочной деятельности

      Субъектами оценочной деятельности считаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства.

      К числу субъектов оценочной деятельности  относятся:

• Оценщики – физические и юридические лица, имеющие право осуществлять оценочную деятельность.
• Потребители услуг оценщиков (заказчики) – любые физические и юридические лица, заключившие договор об оказании услуг по оценке определенного объекта оценки.
• Государственный орган, осуществляющий регулирование оценочной деятельности (Министерство экономического развития и торговли РФ).
• Саморегулируемые организации оценщиков. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.¹⁴

    Оценщик как субъект оценочной деятельности обладает следующими признаками.

      Оказывает услуги по оценке. Оценщики оценивают имущество в форме услуги, предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг как вид гражданских правоотношений регулируется гл. 39 ГК РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. При этом оценщик должен обязательно состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО). При этом закон не устанавливает требование к оценщикам регистрироваться как индивидуальным предпринимателям. Должен ли оценщик регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя для осуществления частной практики оценки? С одной стороны законодательство не обязывает его это делать, а «что не запрещено, то разрешено». С другой стороны, деятельность оценщика можно рассматривать как профессиональную деятельность физического лица, т.е. без требования регистрации в качестве ИП по аналогии с профессиональной деятельностью нотариусов и адвокатов. Так, в письме Минфина от 26.11.2008 N 03-04-06-01/354¹⁵ указано о введении таким образом частной практики оценщика. Однако, учитывая разъяснительный характер этого документа и отсутствие правового режима частной практики оценщика в Налоговом кодексе РФ¹⁶, представляется более правомерной регистрация частнопрактикующего оценщика как индивидуального предпринимателя. Пока в российском праве намечены общие условия регулирования профессиональной деятельности.

      Серьезные изменения в условиях страхования  оценщиков были введены Федеральным  законом от 27.07.2006 N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в  Российской Федерации"¹⁷. Этим законом для оценщиков введен новый вид страхования, который сформулирован не как страхование гражданской ответственности, а как страхование профессиональной ответственности. Разница в том, что в первом случае необходимо доказать ущерб, а во втором - ущерб и нарушение профессиональных стандартов. Тем самым, законно созданы условия давления на стандарты оценки со стороны потребителей.

      Оценщик может быть наемным  работником юридического лица. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или в оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам за это имущество, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Различают коммерческие и некоммерческие юридические лица. Коммерческие организации характеризуются извлечением прибыли как основным видом деятельности. Некоммерческие юридические лица имеют право заниматься коммерческой деятельностью, если это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. Для возникновения юридического лица необходимо пройти соответствующую процедуру его регистрации.¹⁸

      К сожалению, в России пока нет закона о частной практике. В гражданском и налоговом праве описаны только две профессии, относящиеся к частной практике, - нотариуса и адвоката. Оценщики, равно как и архитекторы, врачи, в отличие Европы и Запада, в России не являются частнопрактикующими профессиями. И хотя оценщик, можно сказать, декларативно назван частнопрактикующим специалистом, таковым все же фактически, то есть с точки зрения законодательства, он не является.

      Гражданская ответственность  оценщика должна быть застрахована. Ст. 2 Закона об организации страхового дела в РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-I¹⁹ определяет страхование как отношения по защите интересов физических и юридических лиц, РФ, субъектов РФ и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков. Введены подробные следующие предписания к страхованию гражданской ответственности оценщиков.