Правовые основы оценочной деятельности

      5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

      Итоговая  величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

      Итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Законом об оценочной деятельности, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

      6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

      Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

      В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в  отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

      В отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

      Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно  важными для полноты отражения  примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

      Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также  подписан оценщиком–индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

2.2. Оспоримость результатов оценки 

      Закон об оценочной деятельности допускает, что результаты оценки могут быть оспорены в судебном порядке либо в ином порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Что касается порядка, установленного законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, то в ст. 24.3 и 24.4 Закона об оценочной деятельности, напр., говорится о контроле деятельности оценщиков со стороны СРОО и о применении дисциплинарных взысканий. Так, если при проведении проверки деятельности оценщика было обнаружено, что в результате неправомерной деятельности оценщика были искажены величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, то может быть вынесено предписание, обязывающее оценщика устранить выявленные нарушения, в т.ч. и в плане проведения повторной оценки.

      В судебном порядке результаты оценки могут быть оспорены в арбитражных судах, судах общей юрисдикции в зависимости от подведомственности и в третейских судах. Что касается подведомственности дел, то при сопоставлении ст. 22 ГПК²⁷ и ст. 27 АПК²⁸ видно, что если в роли заказчика выступает юридическое лицо, то данное дело будет подведомственно арбитражному суду. Если же заказчиком является физическое лицо, то дело будет подведомственно суду общей юрисдикции. Что касается подсудности, то согласно ст. 24 ГПК в качестве суда первой инстанции дела об оспаривании результатов оценки подсудны районному суду.²⁹

      Результаты оценки могут быть оспорены и в третейском суде, правда, с условием, что это предусмотрено и в Федеральном законе от 24.07.2002 N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации"³⁰, и между спорящими сторонами заключено третейское соглашение.

      Признаки, отличающие третейское разбирательство от государственного судопроизводства, следующие:

• категории дел ограничиваются гражданскими правоотношениями, условиями третейского соглашения спорящих сторон и регламентом самого суда;
• обязательное наличие третейского соглашения;
• широкая возможность выбора судей спорящими сторонами;
• третейские расходы определяются самим судом и/или сторонами спора;
• место проведения третейского разбирательства определяется таким, чтобы быть удобным для спорящих сторон;
• наличие принципа конфиденциальности, включая закрытость судебных заседаний, если стороны не договорились об ином;
• короткие сроки рассмотрения дел (как правило, не больше одного месяца);
• независимость от судебной практики и постановлений высших государственных судов;
• невозможность обжалования решения, принятого по существу дела;
• порядок исполнения решения может быть полностью подконтролен третейскому суду.

      При наличии третейского соглашения, даже если иск подан в государственный  суд, то по заявлению другой стороны  о желании рассматривать спор в третейском суде с условием, если это заявление было сделано не позднее дня своего первого заявления  по существу спора, государственные суды обязаны.

      Оспорить  достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, - это одно, а обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, - совсем другое. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ. По этому вопросу даны разъяснения в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"³¹. В нем говорится, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

      Обязательный  характер величины стоимости объекта  оценки, установленной независимым  оценщиком, предусмотрен, в частности, ст. 15 Федерального закона "Об обществах  с ограниченной ответственностью"³², п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 Федерального закона "Об акционерных обществах"³³, ч. 2 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах"³⁴.

      Если  законом или иным нормативным  актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов  управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

      В частности, обязательное привлечение  оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено ст. 8 Закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств"³⁵.

      Если  в соответствии с законом или  иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в т.ч. когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.³⁶

      Таким образом, оспаривание цены, по которой  совершена сделка, установленная на основании результата независимой оценки, возможно посредством предъявления требования о недостоверности итоговой рыночной или иной величины стоимости объекта оценки. Требования должны быть заявлены оценщику, поскольку предметом спора является достоверность итоговой величины, определенной оценщиком как специалистом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности. Следовательно, только оценщик, а не какое-либо иное лицо вправе отстаивать её достоверность.

      Мы рассмотрели правовой режим оценочной деятельности, перейдем к характеристике договорных отношений в интересуемой сфере.

       Глава 3. Договор на проведение оценки 

3.1. Обязательные требования к договору

на  проведение оценки 

      Согласно  ст. 8 Закона об оценочной деятельности, основаниями для проведения оценки являются:

• договор, предметом которого является проведение оценки;
• определение суда, арбитражного суда или третейского суда или решение уполномоченного органа. Но проведение оценки по этому основанию возможно только в случаях, предусмотренных законом.³⁷

      Договор на проведение оценки не следует путать с таким договором, как возмездное оказание консультационных или информационных услуг по определению стоимости объекта с выдачей какого-либо заключения или справки о стоимости указанного объекта. Последний вид договора прописан в ст. 779 - 783 ГК РФ. Исполнителем по такому договору может выступать и лицо, не являющееся оценщиком. И на исполнителя в данном случае не распространяется норма о независимости оценщика. В общегражданском договоре услуг могут быть и не соблюдены обязательные условия договора на проведение оценки, указанные в ст. 10 Закона об оценочной деятельности. И, кроме того, исполнение (неисполнение) обязательств по общему договору услуг не несет правовых последствий, предусмотренных Законом. ³⁸

      Договор на проведение оценки может быть заключен между заказчиком и оценщиком как индивидуальным предпринимателем либо между заказчиком и юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

      Договор на проведение оценки должен заключаться в простой письменной форме. Согласно ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке акцепта, установленного ст. 438 ГК РФ, то есть если лицо, которому адресована оферта, дало ответ о ее принятии. При этом офертой согласно ст. 435 ГК РФ признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. При этом в соответствии со ст. 436 ГК РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. Как сказано в ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.³⁹