МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ГОУ ВПО  «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

«Утверждаю»

Зав. кафедрой      /………………../

^{(Роспись)}  

_____________________________

^{(фамилия,  И.О.)}  

  « ___ » ___________  20__ г.

 
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

выпускная квалификационная работа бакалавра

по  направлению 080100.62 «Экономика»

на тему: Страхование как элемент управления рисками недвижимости 

Студента   4   курса,   гр.  ЭН-74,    факультета  ИЭ

Мартыновой  Оксаны Михайловны

^{(фамилия,  имя, отчество)} 

Руководитель  ДР                                                                 Чиркунова Е.К. /………………..../

^{(Фамилия,  И.О.)  (Роспись)}  

Консультанты  по разделам ДР:

Раздел 1 Теоретические аспекты управления недвижимостью и рисками                     Чиркунова Е.К.  /….…../

          ^{(Фамилия, И.О.) (Роспись)} 

Раздел 2 Управление рисками посредством  страхования недвижимого имущества     Чиркунова Е.К.  /.….…./

        ^{(Фамилия, И.О.) (Роспись)} 

САМАРА  2011 г

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………...……3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И РИСКАМИ……….………………………………………………………………..5

1. Процесс управления недвижимым имуществом…………………………5
2. Сущность и классификация рисков в управлении недвижимостью…..10
3. Страхование как способ минимизации рисков………….……………..22

2. УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ПОСРЕДСТВОМ СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА….……………………….……………..…..31

1. Выбор страховой компании и страховой программы …………….…...31
2. Описание объекта и его оценка ……………………………………..…..41
3. Страхование недвижимого имущества на примере однокомнатной квартиры…………………………………….………………………...…..47

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….53

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………………..55

ПРИЛОЖЕНИЯ..…………………………………………………………….…..59

ВВЕДЕНИЕ

 

      Актуальность  темы исследования определяется тем, что  снижение рисков имеет большое значение для разработки эффективных управленческих решений.

     Как и любая другая деятельность на рынке недвижимости, процесс управления недвижимостью сопряжен с комплексом рисков. Проблема их регулирования, а точнее управление ими, приобретает важное значение. В процессе управления рисками может быть выбран один из инструментов разрешения рисковой ситуации: предотвращение риска, передача риска, разделение риска, сокращение риска и страхование. В ряду инструментов снижения рисков и компенсации потерь при управлении недвижимостью страхование занимает особое место.

     Страхование как экономическая категория  представляет систему экономических  отношений, включающих совокупности форм и методов создания целевых фондов денежных средств и их использования  для возмещения ущерба при различных  неблагоприятных явлениях, имеющих  непредсказуемый характер.

     Страхование – это перераспределение риска  между большим количеством страхователей.

     Страхование представляет собой отношение по защите имущественных интересов  физических и юридических лиц  при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных средств, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых  премий).

     Страхование как система взаимоотношений  регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом, а также  различными нормативными документами.

      Целью бакалаврской работы является исследование управления рисками и изучение страхования, как наиболее действенного метода снижения рисков.

      Для этого были определены следующие  основные задачи:

• изучить сущность и классификацию рисков;
• рассмотреть основные приемы и методы анализа рисков;
• проанализировать способы снижения рисков (на примере страхования недвижимого имущества)
• определить рыночную стоимость объекта недвижимости;
• рассчитать величину страховой премии (в зависимости от количества и видов страхуемых рисков);
• сравнить варианты страхования недвижимого имущества в двух страховых компаниях;
• выбрать наиболее оптимальную схему страхования недвижимого имущества.

      Данная  работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложений. В первой главе рассмотрены  теоретические аспекты управления недвижимостью и рисками, вытекающими  из процесса управления недвижимостью  и страхования, как элемента управления рисками.

      Для раскрытия темы данной бакалаврской работы были использованы законодательная база, научная литература, информация периодических изданий, ресурсы Интернет и электронные программы Microsoft Excel, Microsoft Word. Объем бакалаврской дипломной работы составляет 74 листа.

      Для презентации выпускной квалификационной работы использовалась программа Microsoft Power Point.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ И РИСКАМИ

1.1 Процесс управления  недвижимым имуществом

 

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют  свои особенности.

     В первую очередь следует рассмотреть  положительные и отрицательные  особенности вложения инвестиций в  недвижимость: 

     Таблица 1.1 Особенности инвестирования в недвижимость[5, с.24]

     В приведенной таблице наглядно показано, что недвижимость содержит в себе как положительные, так и отрицательные  стороны. Следовательно, грамотное  управление недвижимостью залог  получения стабильных доходов.

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимым имуществом подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.[3, с.17]

     Управление  недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника[9, с.128].

     Управление  недвижимостью включает[13, с.36-37]:

– систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

– оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

– управление объектами недвижимости в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы – муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т. д.

     Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

– правовом – распределение и комбинирование прав на недвижимость;

– экономическом – управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

– техническом – содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

     Экономические задачи управления недвижимостью[29, с.22]:

– планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;

– привлечение инвестиций;

– маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов;

– анализ эксплуатационных расходов и их снижение;

– контроль за поступлением арендных платежей;

– поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;

– создание прозрачных для собственника финансовых отношений.

     Технические задачи управления недвижимостью:

– техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;

– отношения с коммунальными службами;

– организация охраны объекта недвижимости;

– клининг – профессиональная уборка;

– отношения с субподрядчиками по эксплуатации;

– согласование перепланировок и реконструкций.

     Правовые  задачи управления недвижимостью:

– подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками;

– представление интересов в государственных и муниципальных органах;

– разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде.

     Основной  задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

     Управление  недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени  или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования  и распоряжения недвижимостью[28, с.10].

     Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

     Внутреннее  управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.).

     Внешнее управление недвижимостью –  это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил[18, с.59].