Страхование как элемент управления рисками недвижимости

     Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущественного страхования. По этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки застрахованному имуществу, либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) [38].

     В частности, объектом страхования в  данном случае является риск утраты (гибели), недостачи или повреждения недвижимого  имущества.

     Договор страхования недвижимости должен заключаться  в письменной форме, несоблюдение которой  влечет его недействительность. Он может быть заключен путем составления  одного документа либо вручения страховщиком страхователю. На основании его письменного  или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком [7, c.80]. Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в письменной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласие страхователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтверждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертификата и др.). Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.

     При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или  объединением страховщиков стандартные  формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования.

     Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) - выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис"; наименование, юридический адрес  и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме  того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой  премии (взноса), а также сроки  и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.[25, c.67]

     Условия, на которых заключается договор  страхования, могут содержаться  не только в едином документе, подписанном  сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных  правилах страхования соответствующего вида.

     Правила страхования представляют собой  документ, принятый, одобренный или  утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в  правилах страхования и не включенные в текст страхового полиса, обязательны  для страхователя, если в страховом  полисе прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страховым полисом) или на его  обратной стороне либо приложены  к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора страхования стороны могут  договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования  и о дополнении правил.

     Страхователь вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в страховом полисе. Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фундамент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.

     Существенным  условием любого договора страхования  недвижимости является также определение  характера события, на случай наступления  которого осуществляется страхование (страховой случай).[25, c.80]

     Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недвижимое имущество  можно также застраховать на случай:[27, c.23-25]

– аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;

– взрыва;

– проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;

– ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;

– стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход подпочвенных вод, снежный завал);

– удара молнии;

– падения летательных аппаратов и их обломков;

– наезда самоходного транспортного средства;

– противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т. д.

     Выбор конкретного страхового риска зависит  в первую очередь от вида недвижимого  имущества. Так, применительно к  недвижимости, находящейся за городом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих  лиц, тогда как для городских  квартир наиболее часто встречающаяся  опасность - залив квартир [41].

     К числу существенных условий договора страхования недвижимости относятся  также срок действия договора и размер страховой суммы.

     Страховая сумма - это сумма, в пределах которой  страховщик обязуется выплатить  страховое возмещение по договору страхования. Она определяется соглашением страхователя со страховщиком. Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования [15, с. 82].

     В том случае, когда в договоре страхования  имущества страховая сумма установлена  ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков  пропорционально отношению страховой  суммы к страховой стоимости.

     Если  недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой стоимости, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, чтобы общая страховая сумма по всем договорам не превышала страховую стоимость.

     Частичное (пропорциональное) страхование применяется  тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению  застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив  квартир). При определении страховой  суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое  возмещение не производится[34, с.7-8].

     Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страховщика  совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает  страховой суммы, заранее оговоренной  в договоре (обычно она устанавливается  в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.

     Размер  страховой суммы напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем  страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.[21, c.107]

     Страхование недвижимости является по общему правилу  добровольным. Обязательное имущественное  страхование для недвижимого  имущества юридических лиц может  быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью.

     Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку  недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая  является предметом залога, обеспечивающего  выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита  обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.[7, c.55]

     Размер  страховой суммы, которая выплачивается  при наступлении страхового случая, напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса). Страховая  премия может вноситься как целиком, так и в рассрочку. В последнем  случае договором устанавливаются  последствия неуплаты в установленные  сроки очередных взносов. Если страховой  случай наступил в период просрочки  уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при  изменении страховой стоимости [1].

     Страховщик  в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ [2], в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

     Для определения страхового тарифа с  учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость  имущества. Оценку стоимости объекта  недвижимости обычно проводят квалифицированные  эксперты. Однако такая возможность  не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы  в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.

     Такое же правило применяется, если страховая  сумма превысила страховую стоимость  в результате страхования одного и того же объекта у двух или  нескольких страховщиков - так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая  каждым из страховщиков, сокращается  пропорционально уменьшению страховой  суммы по соответствующему договору страхования.

      Страховщик  естественным образом заинтересован  в активной помощи страхователя по сокращению размера ущерба. Закон  требует, чтобы при имущественном  страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для  уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы  страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает  страховую сумму [1]. Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.