Страхование как элемент управления рисками недвижимости

– в продукте «Эконом-квартира» имеется возможность оплатить полис в два этапа, при этом квартира будет застрахована уже с момента первого взноса. В продукте «Эконом-квартира плюс» оплата должна быть единовременной.

     СК  «Согласие» предлагает следующие страховые  программы:

     – экспресс страхование имущества  и ответственности «Комфорт»;

      – страхование при ипотечном кредитовании;

      – страхование гражданской ответственности  при эксплуатации жилых помещений.

      По  схеме экспресс страхования имущества граждан могут быть застрахованы:

– жилые строения, предназначенные для временного или постоянного проживания, включая внутреннюю отделку и инженерное оборудование;

– дополнительные строения и сооружения хозяйственного и бытового назначения, расположенные на одном земельном участке с жилым строением - баня, гараж, теплица, беседка, забор и т.п.;

– квартиры (комнаты), их конструктивные элементы, инженерное оборудование, внутренняя отделка;

– ландшафтные сооружения, малые архитектурные формы, элементы ландшафтного дизайна, инженерные системы земельного участка;

– движимое имущество домашней обстановки, обихода, удобства, личного потребления, а также ценное имущество.

    По  договору страхования имущества  физических лиц страховым случаем  признается утрата (гибель) или повреждение  застрахованного имущества вследствие таких причин (страховых рисков), как:

– «пожар»;

– «взрыв» бытового газа, а также взрыв: паровых котлов, бойлеров или иных сосудов, работающих под давлением (разрыв стенок сосудов вследствие расширения газа или пара);

– «залив»;

– «стихийные бедствия» - такие разрушительные опасные природные явления, как: удар молнии, цунами, буря, ураган, циклон (тайфун), смерч, землетрясение, извержение вулкана, наводнение, затопление, град, ливень, воздействие снеговой нагрузки, оползень, горный обвал, камнепад, лавина, сель, действие низких температур, не характерных для данной местности;

– «падение твердых тел» - падение летательных (космических) аппаратов либо их обломков, грузов, падающих с летательного (космического) аппарата  и/или других твердых тел (включая падение деревьев, снежно ледяных образований, мачт освещения);

– «столкновение или наезд» средств гужевого, автомобильного, железнодорожного, морского, внутреннего водного и/или воздушного транспорта;

– «противоправные действия третьих лиц»;

– «террористический акт».

     Линейка страховых продуктов «Комфорт»  включает в себя две программы  страхования «Комфорт Город» и «Комфорт дом».

     По  полису «Комфорт Город» можно застраховать:

- квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме:

     - конструктивные элементы (стены и перекрытия, перегородки, конструкции балконов и лоджий и т.п.);

     - внутреннюю отделку и инженерное оборудование (включая окна, межкомнатные двери, встроенную мебель);

     - имущество, находящееся в застрахованной квартире (мебель, аудио-видео-теле аппаратуру, бытовую технику, электронику, постельные принадлежности, ковры и ковровые изделия, осветительные приборы  и прочее имущество для личного использования);

     - гражданскую ответственность за вред, причиненный имуществу других лиц в процессе содержания и эксплуатации застрахованной квартиры.

     По  полису «Комфорт Дом» можно застраховать жилые дома для постоянного и  временного проживания, включая внутреннюю отделку и инженерное оборудование, а также дополнительные строения и сооружения, расположенные одном участке с жилым домом, имущество в основном и дополнительных строениях.

     Все программы «Комфорт» отличаются простотой и скоростью оформления договора, возможностью при страховании самому устанавливать лимиты возмещения по движимому имуществу, при желании, можно застраховать имущество без осмотра, низкой стоимостью, наличием гибкой системой скидок возможностью уплаты страховой премии в рассрочку, выплаты страхового возмещения производится в размере реального ущерба, т.к. отсутствуют франшиза и другие ограничения при выплатах.

     В СК «Согласие» разработана максимально  простая и удобная программа  страхования при ипотечном кредитовании, которая оформляется в зависимости от приобретаемой недвижимости. На первичном рынке – договор кредитного страхования жизни. На вторичном рынке – комбинированный договор ипотечного страхования, который включает в себя:

       - страхование жизни и трудоспособности  заемщика (кредитное страхование  жизни);

       - страхование приобретаемой квартиры;

       - титульное страхование.

     Страховая сумма обычно устанавливается в размере задолженности по кредитному договору плюс 10% и снижается по мере возврата кредита в соответствии с установленным графиком погашения кредита.

     Как видим, страховые продукты двух выбранных  страховых компаний отличаются: в  СК «Ростра» предусмотрены эконом варианты страхования имущества, а в СК «Согласие» они отсутствуют.

2.2 Описание объекта и его оценка

 

     В данной работе рассмотрены два варианта страхования квартиры, расположенной  по адресу г. Самара, ул. Кромская, д. 4 , кв. 129.

     

     Рисунок 2.3 Местоположение выбранного объекта недвижимости 

     Рассматриваемый объект –  однокомнатная жилая квартира, расположена в Кировском районе г. Самара, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 63-АЕ № 076509 от 18 июня 2010 года однокомнатная квартира принадлежит Беляеву А.Н. Ограничения (обременения) прав на квартиру не зарегистрированы. Вокруг расположены многоквартирные новостройки. Прилегающая дорога твердого покрытия (асфальт). Качество дорог удовлетворительное. Проходимость хорошая.  

     Таблица 2.2 Характеристики объекта недвижимости

 

     Вокруг  расположены многоквартирные новостройки. Прилегающая дорога твердого покрытия (асфальт). Качество дорог удовлетворительное. Проходимость хорошая.

     Обеспеченность  инфраструктурой: имеется подключения  централизованных коммуникаций для  газоснабжения, водоснабжения и  электрификации, в доме проведен интернет. В доме также расположены следующие организации: салон-парикмахерская, салон красоты, кулинария, поволжский филиал Сбербанка России, детский сад «Умка».Затопляемость и иные антропогенные воздействия не обнаружены. Ландшафт ровный, рядом с домом обустроена детская площадка.

     Зона  не использовалась и не используется под свалку отходов.

     Техническое состояние соседних построек  отличное.

     Загазованность, запыленность, уровень шума не превышает  санитарно-допустимой нормы. Экологическая  обстановка хорошая.

     Плотность застройки составляет 69 %.

     Культурная, архитектурная и иная значимость объектов не обнаружена.

Насыщенность  района объекта индивидуальной жилой  застройкой: низкая степень насыщенности.

     Чтобы принять какое бы то ни было управленческое решение, следует сначала определить рыночную стоимость объекта недвижимости. В данном случае определяется рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Самара, ул. Кромская, д. 4, кв. 129.

     Следующий этап: выбор метода оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

     При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

     Существует  несколько подходов к определению  стоимости объекта недвижимости:

– Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день. Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов (определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость) и метод дисконтирования денежных потоков (позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости).

– Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

– Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

    Доходный  и затратный подходы нецелесообразно  использовать в данном случае, так  как нет достаточного объема информации для определения стоимости объекта  недвижимости. В данной выпускной  квалификационной работе рыночная стоимость  объекта недвижимости рассчитана методом  сравнения аналогов сравнительного подхода. 

      Таблица 2.3 Определение стоимости объекта недвижимости [32, с.2-3]