Страхование как элемент управления рисками недвижимости

     Задачи  управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности  объекта недвижимости, увеличение его  стоимости или иные.

     Общественное  воздействие.

     Реакция широких слоев общества, в том  числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.

     Управляющий недвижимостью — это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления [4, с.18].

     Деятельность  управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

     Управляющая компания не меньше владельцев недвижимости заинтересована в том, чтобы объект управления приносил хороший доход, но при этом не терял своих эксплуатационных качеств, т.к. она существует на проценты от получаемой прибыли. Конечно, прибыль  владельцев при таком способе управления несколько уменьшается. Управляющий недвижимостью сумеет лучше неспециалиста определить оптимальный размер арендной платы, наладить рекламную поддержку объекта и решать все другие многочисленные вопросы, связанные с управлением. Выбирать управляющую компанию следует осторожно и вдумчиво. Нужно с большим вниманием отнестись ко всем юридическим моментам, выяснить все вопросы до подписания договора. Рекомендуется так же больше узнать о самой компании и методах ее работы. Желательно, чтобы в ней работало достаточное количество узких специалистов, которые отлично знают все тонкости своей специализации, разбираются в особенностях именно вашего объекта. Желательно так же, чтобы работа в компании была максимально автоматизирована, т.е. компания должна использовать специальные программы управления недвижимости. Управляющая компания должна в процессе своей деятельности обеспечить организационно-координационную деятельность обслуживающих структур; максимизировать доходы и рентабельность объекта недвижимости, по мере возможности увеличивать его рыночную стоимость путем создания для арендаторов наиболее выгодных условий, которые будут соответствовать требованиям рынка.

       Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью, принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел, анализ, проектирование, возведение (строительство), ввод в эксплуатацию, обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис), обслуживание, эксплуатация и ремонт, капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация, изменение функционального назначения, утилизация [19, с.156].

1.2. Сущность и классификация  рисков в управлении недвижимостью

    Существенное  значение для анализа эффективности  деятельности управляющих компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков. Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь   на   высокую   капиталоемкость   объектов   недвижимости и  значительный     уровень издержек, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками – квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего необходимо знать содержание (природу) рисков.

    Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную   сторону   по   сравнению   с   планируемыми   вначале [14, с.25].

    Американский  Институт управления проектами (РМ1), разрабатывающий  и публикующий стандарты в области управления проектами, значительно переработал разделы, регламентирующие процедуры управления рисками. В новой версии РМВОК (принятый в 2000 году) описаны шесть процедур управления рисками, относящимися к любой сфере бизнеса, в том числе к сфере недвижимости [8, с.100].В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате прав собственности. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности [37].

    Причиной  возникновения рисков являются неопределенности, существующие в каждом проекте. Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в  том числе – о связанных с ними затратах и результатах [23, с.95]. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Риски могут быть "предсказуемые" - те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование. Риски "непредсказуемые" - те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы[10, с.3-4].

    Наиболее  существенными представляются следующие  виды неопределенностей и инвестиционных рисков:

1. риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства    текущей экономической ситуации, условий инвестирования и    использования прибыли;
2. внешнеэкономический риск(возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и т.п.);
3. неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;
4. неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;
5. колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;
6. неопределенность природно-климатических условий, возможность  стихийных бедствий;
7. производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);
8. неопределенность целей, интересов и поведения участников;
9. неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность   неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).

Таблица 1.2 Классификация  рисков [5, с.35]

            Хотя на практике сложилась своя классификация [17, с.54]:

    I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные с спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на не макроэкономических и региональных факторов.

    Как   известно,   любой   объект   недвижимости   имеет   юридическую  физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в   рамках   определенных   территориальных образований  с  присущими   им   административными  правилами и процедурами.   Соответственно   можно   выделить   следующие   источники рыночных рисков:

    1) Юридические, то есть возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр. Специфика экономико-правового оборота недвижимости,   многоступенчатость   сделок   с   недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно, поскольку ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость.

    2) Экономические связаны с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, росте цен  на материалы  и  оборудование,  в  появлении  альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений к альтернативе приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими   фирмами   и   т.д.   Возможность   предотвращения   и снижения   степени   вероятности   потерь   компании   (фирмы)   в   связи существованием  экономических рисков  во  многом   зависит  от  глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы   альтернативных   поставок  и  пр.

    Источник  риска в первую очередь – информационная необеспеченность:

– неоднозначность;

– неопределенность;

– неточность;

– недостоверность;

– отсутствие;

– несвоевременность поступления информации об объектах и процессах, параметрах и условиях управления недвижимостью.

     Недостатки  экономического анализа могут усиливаться  за счет непродуманных организационно-экономических  решений (например, неправильный выбор  организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

     3) Архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов.

     4) Административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Поэтому очень важно на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т., добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального подтверждения.

    II. Финансовые риски, как обусловленные общим состоянием экономики. Они могут быть разделены на несколько групп [11, с.21]:

    А) Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с   прогнозируемыми,   изменение   доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным   ценным бумагам).

    Б) Риски,   обусловленные   тем   или   иным   вариантом,   избранным компанией   (фирмой)   для   финансирования   ее деятельности,   степенью проработки   ею   финансовых   решений.   Например,   выбор   кредита источником финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего не предполагается при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности и возможности их размещения может оказаться более дорогим     инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.