Страхование как элемент управления рисками недвижимости

    В) Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. 
Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов 
финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании 
(фирмы) на каком-либо этапе проекта или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным.

      Ш. Производственные (хозяйственные) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности.

     Основные методы регулирования рисков применительно к недвижимости [11, с.47]:

А. Организационные схемы:

     А.1. Распределение риска между участниками.

     Инициативное  стремление собственника разделить  некоторым образом риск между партнерами – различными группами участников делового взаимодействия.

     Схемы, алгоритмы разделения могут быть различными:

   - от самой простой (паритетное  разделение);

   - до более сложной: сделать ответственными  за риск или большую долю  ответственности возложить на  тех участников делового взаимодействия (бизнес-проекта), которые в состоянии  лучше других оценивать и контролировать  риски. Причем это будет связано  с требованиями обеспечить участников  достоверной информацией о профессиональном  уровне лиц в управлении рисками.

     Распределение риска реализуется при разработке финансового плана бизнес-проекта  и контрактных документов о взаимодействиях  участников. Распределение может  производиться на качественном уровне, а также сопровождаться количественными  оценками. Качественное распределение риска реализуется в совместном решении участников бизнес-проекта. В центре решения – характер внутренних и внешних взаимодействий участников.

         Для количественных оценок схем распределения риска  необходимо привлекать расчетные средства: финансовую модель проекта, сетевые  графики, дерево решений. Причем необходимо помнить о противоречиях интересов  продавца и покупателя, собственника и арендатора, заказчика и исполнителя.

        А.2. Передача риска осуществляется в полном объеме другому участнику проекта, в том числе, партнеру. Это возможно в ситуациях, когда лицо-инициатор передачи риска не способно в силу финансовых обстоятельств, нести ответственность по риску. Избежание риска – это отражение стиля управления.

     Каждая  схема реализуется через соответствующую  систему контрактов, где отражая  все названные организационные  условия управления и адресное разделение ответственности за возможно возникающие  риски.

     Б.  Организационно-финансовые схемы:

     Б.1. Диверсификация риска.

     Для управления недвижимостью задача состоит  в поиске путей снижения суммарного риска при удовлетворяющем уровне доходов.

   Б.2. Страхование риска.

     Страхование риска – это передача риска  третьему лицу в обмен на установленное  вознаграждение. Такая передача риска  адресована специальной лицензированной  страховой компанией и является возмездной операцией (выплачиваются  страховые взносы, премии). При этом страховщик принимает на себя все согласованные договором страхования риски страхователя [12, с.34].

     Для рисков, связанных с управлением  недвижимостью, ведущее место принадлежит  статьям и положениям, связанным  с имущественным страхованием, а  также со страхованием договорной ответственности  и предпринимательского риска.

     Страховщик  вправе самостоятельно определять размер страховой премии и графики выплат страховых взносов.  Размер страховой  суммы при страховании имущества  или предпринимательского риска  в общем случае не должен превышать  их действительной стоимости.

   Б.3. Гарантийные схемы по исполнению обязательства:

       -   Банковские гарантии.

     Поручительство  и банковская гарантия обеспечивают надлежащее исполнение финансовых обязательств заемщика перед кредитором. За выдачу банковской гарантии на оговоренную денежную сумму заемщик уплачивает банку-гаранту соответствующее вознаграждение. При этом гарантом может быть только банк или иное кредитное учреждение, имеющее лицензию на свершение банковских операций, включая операцию банковской гарантии[20, с.2-3].

       -  Залог.

     Эффективной схемой обеспечения гарантий кредитору  является залог или ипотека. Кредитор-залогодержатель  имеет право удовлетворить свои требования в случае наступления  рискового события (неисполнения обязательств) за счет стоимости заложенного имущества. Оценка имущества является одним  из основных условий договора залога и проводится по согласованию сторон по рыночным ценам[22, с.48].

     Предметом гарантии-залога может быть как собственно имущество, так и имущественные  права.  При переходе прав собственности  на заложенное имущество к другому  лицу право залога сохраняет силу. Подобное обременение, безусловно, уменьшает цену такой сделки.

   Б.4. Введение расчетного запаса.

     Цель  введения расчетного запаса – это  своеобразное повышение надежности предварительных финансовых оценок бизнес-проектов:

     - изменяя в различных сериях расчетов значение показателя дисконтирования, учитываем степень возможного риска проекта и пытаемся оценить его влияние на проект. Повышение ставки дисконтирования в расчетах эффективности проекта адекватно формированию определенного расчетного запаса, увеличению надежности результатов;

     - благодаря увеличению ставки дисконтирования с учетом инфляции;

     - для увеличения надежности получаемых результатов эффективности бизнес-проекта в финансовой схеме расчетов необходимо добавить некоторый объем резервных средств в связи с непредвиденными расходами.

   Б.5. Регулярный пересмотр условий заключенного договора

     Осуществляется и проводится с учетом уровней ставок арендной платы, сроков и объемов поэтапно возвращаемых кредитов, отсрочек предоставленных налоговых льгот, оценки объекта недвижимости, произведенной в целях его налогообложения или страхования. Причинами являются колебания рыночных цен, конъюнктуры спроса и предложения, существенные изменения экономической и социально-политической ситуации, возросшие темпы инфляции, непредвиденные эволюции реформ, корректировки в законодательных и нормативных актах.

     Для предупреждения рисковых ситуаций целесообразно  заранее в тексте договора предусмотреть  возможность или даже обязательность регулярных пересчетов важнейших показателей  финансового взаимодействия[6, с.79].

   Б.6. Предварительный поиск клиентов и предоплата.

     Одним из наиболее рисковых элементов в  проектах развития коммерческой недвижимости является проблема будущей эффективной  реализации готового объекта. Активный предварительный поиск клиентов, арендаторов, покупателей и заключение с ними сделок до завершения строительства объекта является мощным стабилизирующим, антирисковым средством. Кроме того, предоплата значительно укрепляет для застройщика финансовую схему проекта.

  В. Частные риски.

     К числу частных рисков целесообразно  отнести, прежде всего, риски нежизнеспособности проекта, финансовые риски в соответствии с компонентами разрабатываемого бизнес-плана  проекта (налоговый и кредитный  риски, риски реализации результатов  проекта, включая риск незавершенного строительства и т.д.)[31, с.50].

     Среди других возможных методов и мер  по решению проблемы предотвращения и снижения рисков следовало бы назвать[30, с.19]:

– совершенствование управления в целом;

– применение современных приемов бизнес-администрирования и активных связей с общественностью, связанных с социальными конфликтами и экологическими рисками;

– повышение профессиональной квалификации управляющих и исполнительных кадров;

– развитие и грамотное использование правовой среды, экономных механизмов управления, а также современных информационных технологий и мультимедийных средств и т.д.

    Риски, которые поддаются минимизации  в процессе управления недвижимостью:

– риск ликвидности – риск того, что по окончании строительства возникнут проблемы с реализацией объекта недвижимости в связи с тем, что потребительские качества предлагаемого к реализации здания не будут соответствовать требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам на рынке [24, с.151];

– риск снижения доходности – возникает, если собственник не может обеспечить запланированный уровень арендных ставок на сдаваемые в аренду площади [24, с.152];

– риск имущественного ущерба – это риск потери имущества вследствие неправильной эксплуатации, несоблюдения норм безопасности и т.д. [24, с.152];

– риск упущенной выгоды – это риск недополучения прибыли в результате неосуществления каких-либо мероприятий, которые могли бы эту прибыль обеспечить [16, с.42];

– риск возможных сбоев в предоставлении услуг – серьезные операторы рынка юридически принимают на себя ответственность за вероятные сбои [16, с.42];

– риск, связанный с обесценением переданного в управление имущества, несет учредитель доверительного  управления (собственник имущества), поскольку передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему [16, с.43].

1.3 Страхование как  способ минимизации  рисков

 

      Управлять рисками, значит, в первую очередь  выявлять их и максимально минимизировать. В современных условиях наиболее действенным методом минимизации  рисков управления недвижимым имуществом выступает страхование.

     Страхование - это способ возмещения убытков, которые потерпело физическое или юридическое лицо, посредством их распределения между многими лицами (страховой совокупностью). Возмещение убытков производится из средств страхового фонда, который находится в ведении страховой организации (страховщика)[26, с.19]. Объективная потребность в страховании обуславливается тем, что убытки подчас возникают из-за разрушительных факторов, которые абсолютно никак не могут контролироваться человеком, как, например, стихийные бедствия. В подобной ситуации невозможно взыскивать убытки с кого-либо и лишь заранее созданный страховой фонд может быть источником возмещения ущерба.

     Субъектами  страховой деятельности являются страховщик и страхователь[15, с.26]. Следует разграничить эти понятия.

     Страховщик  – это юридическое лицо. Это  страховая организация, которая  владеет страховым фондом.

     Страхователь  – физическое или юридическое  лицо, вносящее в страховой фонд страховой компании платежи. Также следует понимать, что страхователь может заключить со страховщиком договор страхования, как на себя, так и в пользу третьего лица – выгодоприобретателя.

     Как экономическая категория страхование  представляет систему экономических  отношений, включающую совокупность форм и методов формирования целевых  фондов денежных средств и их использование  на возмещение ущерба при различных  рисках, а также на оказание помощи гражданам при наступлении определенных событий в их жизни. Оно выступает, с одной стороны, средством защиты бизнеса и благосостояния людей, а с другой - видом деятельности, приносящим доход. Источниками прибыли страховой организации служат доходы от страховой деятельности, от инвестиций временно свободных средств в объекты производственной и непроизводственной сфер деятельности, акции предприятий, банковские депозиты и т.д.[7, c.23]