По  существовавшему законодательству ни одна из действовавших правовых форм не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как  мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они  в силу своей профессии не могли  заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, но без передачи их во владение арендодателя. Позднее новый вид  залога распространился на недвижимость.

     Таким образом, возник институт ипотеки, который  был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства  будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства  возникало право кредитора востребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

     Свидетельством  данного соглашения были сначала  простые соглашения между заемщиком  и кредитором, позднее, в постклассическое время, составлялись официальные и  неофициальные документы, которые  уже имели правовую силу. Такой  же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более  свидетелями.[8,c.96-101]

     Дальнейшее  развитие ипотеки в Древнем Риме было прекращено. Скорее всего, причинами  послужили распад государства и  потеря в связи с этим многих государственных  функций, дальнейшая техническая невозможность  контроля и регулирования уже  тогда достаточно сложного института  ипотеки. Не существовало отлаженной регистрационной  системы, в связи с чем широко распространенные залоговые сделки становились более запутанными  и рисковыми.

     Однако  институт ипотеки не "канул в  лету", а по прошествии столетий возник вновь, причем наибольшее распространение  он получил в XVIII-XX вв. в странах  Европы и США.

     В законодательстве европейских стран  ипотека имеет уже две характерные  черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа  заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и  не опасаясь конкуренции кредиторов.

     Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной  записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили  определение, что "внесенная ипотека  по самой своей природе неделима, она основана на праве получения  удовлетворения". Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

     Законченная ипотечная система введена: В  Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.[1,c.42-46] 

     1.2 Ипотечное кредитование  в России

ипотечный кредитование сберегательная долевое

     Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

     Процесс эволюции ипотечного кредитования в  России до 1917 года (изменение законодательных  и институциональных основ кредитных  отношений, развитие определенных типов  и форм организации ипотечного кредитования) можно разделить на три основных этапа:

     1. Период становления кредитных  отношений под залог недвижимости (конец XIV-середина XVIII в.)

     Одно  из первых упоминаний о кредите под  залог недвижимости содержится в "Псковской  Судной грамоте" (1397г.). В период феодальной раздробленности Руси в Псковском  государстве впервые было законодательно отражено разграничение залога на залог  движимости и залог недвижимости (строений, земли).

     Во  время образования Русского централизованного  государства (XV-середина XVI в.) залог  недвижимого имущества уже получил  широкое распространение. Данный период характеризуется возникновением и  развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в  средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это  произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он активно  развивался.

     Во  второй половине XV в. основными получателями кредита под залог недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках государства, феодалы не могли удовлетворить  свои растущие потребности с помощью  средств, которые давала феодальная рента, и испытывали необходимость  в кредите.

     Дальнейшее  развитие ипотечного кредитования было связано с необходимостью образования  ипотечных банков (первые проекты  создания банков для кредитования землевладельцев  были разработаны в 1732г.).

     2. Период формирования и функционирования  государственной системы ипотечного  кредитования (вторая половина XVIII- первая половина XIXв.)

     В 1754 году было положено начало формирования в России организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы  Петровны от 23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства. Одним из важнейших направлений  его деятельности стало кредитование под залог недвижимого имущества.

     В середине 1786 года данный банк был преобразован в Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал  за счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать: "населенные имения" (в основе определения величины выдаваемой ссуды  лежала и цена "крепостной души" - 40 рублей), "фабричные строения", "каменные дома в городах". [14,c.85-90]

     Однако  складывающиеся экономические реалии не способствовали расширению ипотечного кредитования. Растущий дефицит государственного бюджета покрывался за счет эмиссии  ассигнаций, что в свою очередь  вело к снижению их курса. В этих условиях правительство не решилось предоставить Заемному банку обещанные  средства. После этого последовал отказ от кредитования купечества, последовало сокращение кредитования дворянства.

     Ограниченность  средств Заемного банка затрудняло получение ссуд всеми желающими. Вследствие этого ипотечные операции начали развиваться в других кредитных  учреждениях: сохранных казнах, приказах общественного призрения и др. Спецификой данных кредитных учреждений являлась благотворительная направленность их деятельности. Заработанные средства использовались на финансирование школ, сиротских домов, больниц и других учреждений.

     Сохранные казны, созданные в 1772 году в Петербурге и Москве, начали свою деятельность в качестве депозитных банков. Со временем данные учреждения стали выдавать ссуды  под залог недвижимости. Срок ссуды  был небольшим - максимум 8 лет из расчета 6% годовых.

     Спрос на ипотечные ссуды постоянно  рос, и перед ипотечными институтами  встала проблема пополнения ресурсной  базы кредитования. В 1787 году вклады по Московской и Петербургской сохранным  казнам составили 8,6 млн. руб., а к 1793 году - 8,2 млн. руб. только по Московской. Эти цифры говорят о росте  доверия к ипотечным кредитным  институтам. Но данных средств было недостаточно - спрос существенно  превышал предложение. Для пополнения средств было решено выпускать особые "билеты Сохранной казны". Это  была первая в истории российской ипотеки попытка выпуска ипотечными институтами ценных бумаг. В 1795 году "билетов Сохранной казны" было выпущено на сумму в 1 млн. руб. Получив  ссуду "билетами" заемщики учитывали  их у частных лиц из расчета 20-25%, что привело к резкому удорожанию кредита. В связи с этим в том  же году все выданные билеты были выкуплены.

     Итак, первый опыт выпуска ипотечных облигаций  в России оказался неудачным - при  осуществлении проекта не была учтена кредитная ситуация в стране. Однако данная попытка несомненно явилась  важным шагом в развитии системы  ипотечного кредитования в России.

     В России к началу XIX века сложилась  определенная система ипотечных  кредитных институтов (только государственных), которая, однако, была еще во многом несовершенной. Основной причиной неэффективности  функционирования данной системы являлись отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов  за деятельностью кредитных институтов, которым были доверены государственные  средства, незаинтересованность банков в поддержании своей ликвидности и платежеспособности, относительная безнаказанность нерадивых заемщиков. Все это объясняется тем, что политические (сохранение существующего строя) и экономические интересы правящего сословия были поставлены выше экономических интересов государства в целом.

     В середине 1812 года в связи с началом  войны проведение ссудных операций кредитными институтами было прекращено. Все свободные средства были предоставлены  в распоряжение государства. Проведение ипотечных операций было возобновлено только в 1824 году.

     В 1859 году по сравнению с 1800 годом объемы ипотечного кредитования выросли примерно в 14 раз. Объем выданных ссуд составил 425503 тыс. руб.

     Во  второй четверти XIX века отмечался резкий рост пассивных операций кредитных  учреждений (это объясняется тем, что депозиты были практически единственным и доступным средством получения  гарантированного дохода на капитал). За период с 1832 по 1859 год сумма вкладов  возросла в 8,7 раза (со 112 млн. до 970 млн. руб.). С начала 50-х годов при  сокращении темпов роста кредитных  организаций масштабы депозитов  продолжали увеличиваться. Превышение вкладов над ссудами составило  в 1855 году 20 млн. руб., в 1856 году - 89 млн. руб, в 1857 г. - уже 145 млн. руб.

     Возникла  угроза невыполнения кредитными учреждениями обязательств перед вкладчиками  по выплате процентов. Стремясь приостановить  рост вкладов, а также желая направить  частные капиталы на развитие только что созданных крупных акционерных  компаний (Главного общества российских железных дорог, Русского общества пароходства  и торговли) правительство в 1857 г. снизило процентную ставку по вкладам до 3%. Эта мера вызвала катастрофический отток вкладов из банков. Только в 1859 г. востребование вкладов превысило их поступление на 104 млн. руб. Ликвидность и платежеспособность ипотечных кредитных институтов были нарушены. В 1859 г. выдача ссуд под залог недвижимости из Государственного заемного банка и других институтов была прекращена.

     Государство уже не было заинтересовано в сохранении существующих кредитных институтов. Ведущие финансисты того времени (М.Х. Рейтерн, Е.М. Ламанский) утверждали, что  данная "система банковских установлений признана неправильной и вынуждающей  правительство находиться в тягостной  необходимости или жертвовать интересами кредитной системы, или задерживать  экономическое развитие государства". Необходимость преобразования всей кредитной системы во многом была вызвана предстоящей крестьянской реформой.[6,c.74-77]

     Таким образом, по инициативе правительства  государственная система ипотечного кредитования была разрушена.

     3. Образование и развитие системы  ипотечного кредитования рыночного  типа (вторая половина XIX в. - 1917 г.)

     В середине 50-х годов проводимая государством экономическая политика стала более  либеральной. В 1859 году была создана  Комиссия по реформированию банковской системы России. Изучив зарубежный опыт, Комиссия рекомендовала перейти  от государственных к системе "частных  и совершенно самостоятельных банков".

     В 1860 году был создан новый Государственный  банк, которому предстояло рассчитаться по обязательствам ликвидированных  кредитных учреждений.

     В 60-е годы наблюдался активный процесс  совершенствования законодательных  основ ипотечного кредитования. Отмена крепостного права автоматически  привела к ликвидации самого распространенного  в крепостной России вида залога - "населенного  имения".

     Первым  в России негосударственным ипотечным  институтом стало Санкт-Петербургское  городское кредитное общество (1861 г.). Оно выдавало ссуды под залог домов и земель в черте города. Успех данного кредитного общества привели к распространению институтов подобного типа по всей России. На 1 января 1917 года в российской империи действовали 36 таких учреждений.

     Одним из важнейших этапов в деятельности кредитных обществ, в отличие  от дореформенных ипотечных кредитных  учреждений, являлась детальная оценка недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком в качестве обеспечения  ипотечного кредита. Общества, являясь  негосударственными кредитными учреждениями, не могли рассчитывать на казенные средства и были вынуждены строить  свою деятельность по рыночным принципам.