Ипотечное кредитование

     - Копия трудовой книжки;

     - Справка с места работы о  размере дохода за предыдущий  и текущий год;

     - Документы, подтверждающие наличие  счетов в банках;

     - Документы, подтверждающие наличие  в собственности ценных бумаг  (выписки из реестров акционеров);

     - Документы, подтверждающие наличие  в собственности дорогостоящего  имущества;

     - Документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного  решения кредитного отдела банка);

     - Иные документы, дополнительно  запрашиваемые банком.

     Второй  этап – сбор и проверка информации о клиенте

     * Проверка трудоустройства клиента;

     * Подтверждение текущих доходов  и расходов потенциального заемщика;

     * Проверка клиента службой экономической  безопасности банка.

     Третий  этап – принимается решение о выдаче ипотечного жилищного кредита. Кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе оценки кредитоспособности заемщика и обеспечительных обязательств, изучает их, после чего принимает решение o выдаче кредита или об отказе в его предоставлении. При положительном решении Кредитным Комитетом вопроса o выдаче кредита кредитный инспектор составляет для клиента примерную смету расходов, связанных оформлением ипотечного кредита. B смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи и за регистрацию договора о залоге, страхование предмета залога и страхование жизни залогодателя и др.

     Принятие решения о возможности предоставления кредита основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Для определения возможности кредитования, рассчитывает коэффициенты П/Д и О/Д.

     Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению  платежа в счет погашения основного  долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому  доходу заёмщика. Данный коэффициент  не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)

     Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению  общей суммы обязательных ежемесячных  платежей к ежемесячному чистому  доходу заёмщика. Данный коэффициент  не должен превышать 65%.

     Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно  в течение 3 месяцев и за это  время заемщику вместе с банком предстоит  полностью оформить сделку, иначе  вопрос о кредитовании будет рассматриваться  последним повторно.

     Четвертый этап – выбор квартиры. Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры. Он может искать квартиру самостоятельно или с помощью риэлтерских кампаний. Участие риэлтерских компаний в процессе подбора квартиры может оказаться очень полезным, поскольку они знают все нюансы оформления ипотечной сделки, включая технологию расчетов, четко представляют себе требования банка по качеству и юридической чистоте жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита. Кроме поиска квартиры (район, цена, метраж), риэлторы проведут проверку документов по квартире, а также предоставят покупателю все необходимые консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки и т.д.

     Рыночную  стоимость выбранной квартиры поможет  определить независимая оценочная  компания (ее может порекомендовать  банк). Отчет об оценке должен содержать  следующую информацию:

     * Цель данной оценки;

     * Описание недвижимости, ее нахождение;

     * Данные о ценах продажи и  покупки, возможных доходах и  расходах, относящихся к объекту  недвижимости;

     * Приложение одного или нескольких  использованных методов оценки  данной недвижимости;

     * Оценка стоимости имущества на  основе проведенных расчетов  и дата, на которую она была  сделана;

     * Вспомогательный материал (карты,  фотографии и т.д.).

     Пятый этап – проверка банком предоставленных заемщиком документов на приобретаемую квартиру.

     Шестой  этап – заключение кредитной сделки. Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры заемщику необходимо заключить с банком:

     * кредитный договор, определяющий  условия получения и погашения  кредита;

     * договор ипотеки квартиры.

     Также оформляется трехсторонний договор  купли-продажи квартиры, который  заключается между продавцом  квартиры, ее покупателем и банком-кредитором. После оплаты покупателем первоначального  взноса (как правило, 30% от стоимости  квартиры), который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе  или наличными деньгами в депозитную ячейку и государственной регистрации  договора ипотеки, банк перечисляет  деньги продавцу и квартира становится собственностью покупателя.

     Обязательным  условием получения жилищного ипотечного кредита является страхование приобретаемой  квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности, а также  страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Услуги страховой компании оплачивает заемщик.

     При покупке жилья покупатель (заемщик) имеет право на льготы по уплате налога на доходы с физических лиц. В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть  из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные  на приобретение жилья, а также суммы, направленные на погашение процентов  по ипотечным кредитам. Размер данного  вычета не может быть более 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечному кредиту. [9,c.94-97] 

     2.2 Государственная  регистрация договора  ипотеки и обращение взыскания на заложенное имущество 

     Ипотечная сделка подлежит обязательной государственной  регистрации. Для этого в специализированное учреждение должны быть представлены: нотариально удостоверенный договор  об ипотеке и его копия; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного  ипотекой обязательства; документы, содержащие описание жилого помещения, которое  является предметом договора об ипотеке.

     Ипотека должна быть зарегистрирована в течение  одного месяца со дня поступления  всех необходимых документов. Государственная  регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если какой-либо из документов, необходимый  для регистрации, не предоставлен; если договор об ипотеке, закладная и  приложенные к ним документы  не соответствуют требованиям закона (отсутствует нотариальное заверение); если необходимо проверить подлинность  представленных документов.

     Принимая  решение об отложении государственной  регистрации, орган, ее осуществляющий, запрашивает необходимые документы  или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований данного органа в установленный  им срок в государственной регистрации  ипотеки должно быть отказано. Заявителю  в течение пяти дней после рассмотрения заявления направляется сообщение  о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с  его документами.

     При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом  ипотеки, или по поводу обращения  на него взыскания государственная  регистрация ипотеки откладывается  до решения спора судом.

     Регистрационная запись об ипотеке в государственном  реестре прав на недвижимое имущество  должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного  ею обязательства. Если договор об ипотеке  предусматривает, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, то это также  указывается в регистрационной  записи (на основании договора об ипотеки  залогодержателю регистрирующим органом  может быть выдана закладная). Это  ценная бумага, которая упрощает процедуру  уступки прав по ипотечным кредитам. Закладная удостоверяет следующие  права ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без  предоставления других обязательств существования  этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке  имущество. В закладной указываются: слово "закладная", имя залогодателя и указание места его проживания, наименование залогодержателя, название кредитного договора, сумма основного  обязательства и размер процентов, сроки уплаты суммы обязательства, описание переданного в ипотеку  имущества, по которому оно может  быть опознано, денежная оценку имущества, подписи залогодателя и залогодержателя, сведения о нотариальном удостоверении  договора об ипотеке, дата выдачи закладной  и сведения о государственной  регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель  приобретает все права прежнего. При этом согласия должника-залогодателя на это не требуется.

     Орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной - то и копию закладной.

     Технические ошибки в записях, допущенные при  государственной регистрации, исправляются в трехдневный срок по решению  регистратора после их обнаружения  или получения от любого участника  сделки письменного заявления об ошибке в записях. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении  ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

     Государственная регистрация удостоверяется путем  надписи на самом договоре. Она  содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под  которым она зарегистрирована. Эти  данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем  архиве копию договора об ипотеке, а  если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

     Расходы по уплате государственной пошлины  за регистрацию и внесение изменений  и дополнений в регистрационную  запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.

     Если  ипотека прекращается, то регистрационная  запись погашается, а закладная аннулируется. Это происходит на основании совместного  заявления залогодателя и залогодержателя  либо на основании решения суда общей  юрисдикции или арбитражного суда о  прекращении ипотеки.

     Государственная регистрация является публичной. Любое  лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о  том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из нее. Однако копия закладной к  документам публичного характера не относится.

     Отказ в государственной регистрации  ипотеки, либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеки  исправлений и другие действия регистрирующей организации могут быть обжалованы заинтересованными сторонами в  суде. [3,c.179-184]

     Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, при  неисполнении залогодателем своих  обязательств (выплаты суммы долга  и процентов).

     Если  договором об ипотеке не предусмотрено  иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом  нарушении сроков их внесения (более  трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна).

     Взыскание по требованиям залогодержателя  обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может  быть отказано, если допущенное должником  нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно  и размер требований залогодержателя  вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Принимая решение об обращении взыскания  на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и  указать в нем:

     1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю  из стоимости заложенного имущества;