3) начальную продажную цену заложенного  имущества в случае его реализации;

     4) меры по обеспечению сохранности  имущества до его реализации, если таковые необходимы.

     По  просьбе залогодателя суд при  наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания  на заложенное имущество отсрочить  его реализацию на срок до одного года. Отсрочка реализации заложенного имущества  не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков  кредитора, причитающихся кредитору  процентов и неустойки. Если должник  в пределах предоставленного ему  отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

     Отсрочка  реализации заложенного имущества  не допускается, если она может повлечь  существенное ухудшение финансового  положения залогодержателя; если в  отношении залогодателя или залогодержателя  возбуждено дело о признании его  несостоятельным (банкротом).

     Таким образом, для получения ипотечного кредита необходимо пройти полную проверку финансовой платежеспособности. Договор  ипотеки регистрируется государственными органами в обязательном порядке, а  при невыполнении его условий  возможно обращение взыскания на имущество, купленное в ипотеку.[15,c.41-46] 

     3. Ипотечное кредитование  в Пермском крае

     3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования Перми и Пермского края

     Мы  рассмотрим проблемы ипотечного кредитования в Перми и Пермском крае, но эти проблемы мало чем отличаются от проблем других регионов. Единственное преимущество Перми является то, что город хорошо экономически развит, что нельзя сказать обо всем Пермском крае. В городе достаточно широко используется система ипотечного кредитования, это связано, прежде всего, с большим количеством новостроек и хорошо развитой банковской сетью. Городская администрация постоянно разрабатывает программы развития ипотечного кредитования в регионе и всячески способствует привлечению средств в данный процесс.

     Но  все же проблемы ипотечного кредитования существуют и требуют решения  иногда не от местных органов власти, а от высших эшелонов.

     Основные  проблемы ипотечного кредитования в  Перми и Пермском крае следующие:

     1. Реализация обеспечения обязательств  по ссуде заложенным жильем. В  ГК РФ право проживания в  жилом помещении отделено от  права собственности на него: ст. 292 устанавливает, что переход права собственности на жилье не является основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи бывшего собственника. Значит, обращение взыскания на заложенное жилье окажется фикцией: вряд ли найдется покупатель на квартиру или дом "в комплекте" с жильцами, которых невозможно выселить.

     2. Отсутствие системы ведения титулов  собственности, то есть регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Сейчас этим  занимаются несколько не связанных  друг с другом органов (бюро  технической инвентаризации, комитеты по имуществу и др.), причем в разных регионах их состав и обязанности различаются.

     3. У кредитора нет возможности  распорядиться закладными, то есть  пустить их на вторичном рынке  (и вообще в отсутствии вторичного  рынка закладных в Перми и  России вообще).

     4. И еще основной проблемой на  пути развития ипотечного кредитования  является низкая заработная плата  желающих получить кредит на  улучшение жилищных условий. Налоговая  ставка на сегодняшний день 13%, но существуют еще социальные  выплаты, которые совместно с  налогом достигают чуть ли  не 50%. Именно поэтому работодатели  указывают слишком заниженную  заработную плату - немного выше  прожиточного минимума. В результате  завышенных социальных выплат  и налогов люди получают заниженную  официальную зарплату и не  могут выглядеть в банке кредитоспособными.  Правительству следовало бы уменьшить  налогооблагаемое бремя, а банкам  пойти на уступки, например, для  подтверждения своей кредитоспособности  потенциальным клиентам вносить  в течение квартала или года  суммы удостоверяющие его кредитоспособность.

     Из-за этих проблем условия выдачи ипотечных  кредитов в России весьма отличаются от принятых в мире. Лишь некоторые  банки предоставляют долгосрочные ссуды, но при этом максимальный срок составляет 5-10 лет (в мире - 20-30 лет). Обычно же срок погашения ипотечного кредита - от полугода до года (например, в Новосибирском муниципальном  банке - 6 месяцев). И все же, несмотря на многие проблемы и недоработки  в области ипотечного кредитования, можно утверждать, что ипотека  в стране начинает пускать корни. Свидетельства тому есть на уровне конкретных примеров и в появлении  разумных действий федеральных властей.

     На  рынке ипотечных кредитов, как  правило, функционируют четыре субъекта:

1. заемщик, стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость, и взять кредит под низкий процент;
2. кредитор - финансовая структура, которая стремится разместить свои финансовые ресурсы с максимальным доходом и при минимальных рисках;
3. инвестор, предоставляющий кредитору финансовые ресурсы, чтобы получить максимальные проценты по своим вкладам при минимальных рисках;
4. правительство и государственные органы, создающие правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования, стимулирующие всех его участников и уменьшающие риски кредиторов и инвесторов. [10,c.24-27]

     Российский  заемщик - это специфический субъект  финансового рынка, который, как  правило, не знает не только этого  рынка, но и не понимает, а часто  вообще не приемлет рыночных отношений. Ему непонятно, почему за дом 100 000 рублей, взяв кредит 70 000 рублей на 10 лет, в конечном итоге оказывается должен выложить 310 000 рублей (при 20% годовых и без  учета инфляции), то есть стоимость  дома возрастает в три с лишним раза.

     При этом он не учитывает, что заемщик  живет в собственном доме, выплачивая кредит. Кредитор предоставил ему  возможность пользоваться этим жильем сейчас, а не со времени накопления необходимой суммы для его  покупки, которую заемщик может  так и не накопить. Стоимость недвижимого  имущества растет и к моменту  накопления необходимой суммы, она  будет выше 100 000 рублей. За услугу надо платить. В данном случае заемщик  платит проценты от суммы кредита  за услугу кредитора, заключающуюся  не в выдаче заемщику 70 000 рублей кредита, а в предоставлении ему возможности  купить житье сейчас.

     Чтобы получить ипотечный кредит, нужно  иметь определенную первоначальную сумму, достаточную для ежемесячных  выплат по кредиту и содержания приобретенной  недвижимости. Таким образом, ипотечное  кредитование предназначено не для богатых слоев населения, которые могут не прибегать к кредиту, и не для бедных, которые не могут по своим доходам выплатить его. Ипотечный кредит должен быть доступным, то есть процент не может быть слишком высок. Разумным пределом считается 20% от суммы кредита в год, иначе ипотека теряет смысл. Это, в свою очередь, связано с наличием дешевых финансовых ресурсов для ипотечных кредитов. Если банк выдает кредит за 20% годовых, то он должен получать кредитные ресурсы за меньшую величину. Разница между стоимостью кредитных ресурсов и процентом по ипотечному кредиту должна обеспечивать банку возмещение его расходов и плату за риски при данном виде кредитования.

     Несмотря  на это, ипотека в России находится  в зачаточном состоянии. Ипотечные  кредиты за редким исключением выдаются на короткие сроки от 1 до 3 лет и  под высокие проценты. Такие кредиты  дают, как правило, состоятельным  людям или работникам высокодоходных предприятий под гарантию этих предприятий  и с выплатой ими части процентной ставки по этому кредиту. Разрабатываются  и действуют схемы кредитования, которые можно назвать ипотечными лишь условно, так как формально  залог отсутствует. Применение оригинальных схем и инструментов позволяет применять  ипотечное кредитование при довольно низкой в условиях высокого уровня инфляции процентной ставке.

     Залоговый кредит может получить только тот, кто  уже является собственником реальной недвижимости. Это исключает из ипотечных  отношений значительную часть населения, не имеющую какую-либо недвижимость, а, следовательно, тормозит развитие самой  ипотеки. Стоит узаконить обязанность  соответствующих финансовых структур, то есть банков, принимать у населения  в залог не только его реально  существующую недвижимость, но и ту, которую оно пока желает приобрести, взяв под нее кредит, - это даст толчок развитию ипотеки, расширит ее инвестиционные возможности, увеличатся шансы строителей получать все новые  и новые подряды. [12,c.89-97]

     Главной проблемой ипотеки является информированность, уровень образовательной и психологической  подготовки населения, с одной стороны, и наличие квалифицированных  специалистов по ипотечному бизнесу, с  другой.

     Формирование  эффективной системы подготовки и повышение квалификации работников ипотеки - одно их основных условий  ее становления и функционирования. В настоящее время действует  ряд курсов по отдельным видам  деятельности ипотечных структур, проводятся семинары в регионах, организованные Гильдией риэлтеров, Обществом оценщиков. Ассоциацией ипотечных банков, Центров  ипотечного бизнеса и другими  организациями.

     Предстоит создать стройную многоуровневую систему  ипотечного бизнеса России во взаимоувязке всех его видов и организаций  с определением их статусов, функций, рамок и условий деятельности, общих правил поведения на рынке  недвижимости.[5,c.144-149]

     Анализ ситуации, сложившейся в 1 квартале 2011 года на рынке ипотечного жилищного кредитования физических лиц, зарегистрированных на территории Пермского края (далее  – жители Пермского края), показал, что данный рынок характеризовался, прежде всего, следующими процессами:

1. Ростом количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По сравнению с 1 кварталом 2010 года в 1 квартале 2011 года произошло увеличение числа кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования жителей Пермского края на 14,7%. При этом количество региональных кредитных организаций, выдающих ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) на 01.04.2011, сократилось с 6 до 4 (на 67%).
2. Значительным ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов. По итогам 1 квартала 2011 года количество ИЖК, предоставленных кредитными организациями - участниками рынка ипотечного жилищного кредитования жителям Пермского края, составило 1 821 (в аналогичном периоде 2010 года – 1151), увеличившись в 1,6 раза. Объем предоставленных ИЖК составил 2 350 млн.руб. или 209,8% к объему 1 квартала 2010 года (1 120 млн.руб.). Средний размер предоставленных кредитов - 1,3 млн.руб.
3. Продолжением роста доли ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях, в общем объеме ипотечных жилищных кредитов. Кредитными организациями за 1 квартал 2011 года было предоставлено жителям Пермского края 1819 ИЖК в валюте РФ на общую сумму 2 347 млн.руб. и 2 ИЖК в иностранной валюте, на общую сумму в рублевом эквиваленте 3,0 млн.руб.

Доля  «рублевых» ИЖК в общем объеме ИЖК по сравнению с 1 кварталом  предыдущего года увеличилась еще  на 0,4%, достигнув 99,9,%. Региональными  кредитными организациями в 1 квартале 2011 года ИЖК в иностранной валюте не предоставлялись.

4. Незначительными изменениями условий предоставления кредитными организациями ипотечных жилищных кредитов. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего года произошло незначительное снижение уровня средневзвешенной процентной ставки по ИЖК, предоставленным жителям Пермского края. Так по результатам 1 квартала 2011 года процентные ставки по ИЖК, предоставляемым в валюте РФ, снизились на 0,4 процентных пункта, а в иностранной валюте на 1,4 процентных пункта и на 1 апреля 2011 года соответственно составили 12,5% и 8,5%. По ИЖК в рублях произошло сокращение средневзвешенного срока кредитования на 10 месяцев (с 211 мес. в 1 квартале 2010 года до 201 месяца в 1 квартале 2011года). По ИЖК в иностранной валюте средневзвешенный срок кредитования вырос на 10 месяцев: соответственно с 230 до 240 месяцев.
5. Тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Просроченная задолженность по ИЖК, предоставленным жителям Пермского края, на 1 апреля 2011 года по сравнению с соответствующим периодом 2010 года в целом увеличилась в 1,2 раза и составила 1 059,64 млн.руб., из них 965,0 млн.руб. по кредитам в валюте РФ (увеличение в 1,1 раз) и 94,64 млн.руб.по кредитам в иностранной валюте (увеличение в 1,9 раза). Доля просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ИЖК, предоставленным жителям Пермского края, на 01.04.2011 года составила 4,17%, что на 0,4 процентных пункта выше, чем на 01.04.2010. При этом доля просроченной задолженности по кредитам в рублях упала на 3 процентных пункта, а по кредитам в инвалюте на столько же пунктов выросла.