3.2 Основные подходы  к решению проблемы  привлечения средств  населения в жилищную  сферу и развития  ипотечного кредитования

     1. Долевое строительство и продажа  жилья в рассрочку.

     В последние годы в государственной  жилищной политике в Перми наметились определенные сдвиги. Все более отчетливо  вырисовываются контуры будущей  системы обеспечения населения  жильем. Одним из ее существенных элементов  является жилищное ипотечное кредитование как наиболее эффективный инструмент в решении многих проблем, связанных  с обеспечением граждан жильем.

     Классические, апробированные во многих странах модели ипотеки в силу ряда обстоятельств  пока не могут быть применены в  полном объеме в российской практике. Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный  платежеспособный спрос населения  на жилье в совокупности с отсутствием  накоплений заставили органы власти г. Пермь, а также строительные компании искать иные пути решения проблемы финансирования строительства жилья.

     Можно выделить следующие основные подходы  к решению проблемы привлечения  средств населения в жилищную сферу и повышения доступности  жилья в г. Пермь.

     Инициатива  такого способа привлечения средств  населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного  спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности  построенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения  на условиях долевого участия в строительстве  или путем продажи в рассрочку  уже готового жилья. Рассрочка предоставляется  в среднем на 1-2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после его полной оплаты.

     В данной схеме существует реальная возможность  неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья  в ходе строительства.

     2. Система жилищных сберегательных  программ

     Учитывая  имеющийся зарубежный опыт, некоторые  банки попытались разработать и  внедрить проекты долгосрочных целевых  жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопительной и ипотечной  программ.

     Смысл программы жилищных сбережений заключается  в следующем:

     гражданин заключает с банком договор, в  соответствии с которым он берет  на себя обязательство за определенный срок (свыше одного года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;

     банк  берет на себя обязательство предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий  накопления и соответствия требованиям  банка при выдаче ипотечных кредитов.

     Многие  банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как  первый этап работы с клиентом в  процессе кредитования, позволяющий  собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и  их благоприятную роль в формировании аналогов кредитных историй, банки  проявляют значительный интерес  к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как  неотъемлемый элемент своей кредитной  деятельности.

     3.Региональные  программы с использованием ресурсов  региональных и местных бюджетов

     Эти программы характерны активной ролью  органов исполнительной власти субъектов  Российской Федерации и местного самоуправления в решении вопросов привлечения средств населения  в строительство жилья и использования  ресурсов региональных и местных  бюджетов.

     В Перми получила распространение  практика создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений, финансируют строительство жилья. Это жилье продается гражданам, которые согласны продать фонду  имеющееся жилье, а недостающую  сумму частично оплатить за счет имеющихся  собственных средств и на оплату остающейся части получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как  правило, составляет 50-60% стоимости  нового, собственные средства гражданина - 20-25%, на оплату оставшихся 15-30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка. При этом каждый вложенный фондом в сферу жилищного строительства рубль кредита привлекает превосходящие в несколько раз средства населения.

     Возможности региональных программ определяются объемами жилищного строительства, бюджетами  регионов, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном  рынке жилья. Однако подобные схемы  ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой  на региональные бюджеты, которые в  большинстве своем на сегодняшний  день являются дефицитными.

     4. Предоставление предприятиями своим  сотрудникам займов на приобретение  жилья

     При данной схеме работник получает от предприятия заем для оплаты жилья  в размере 70-80% его стоимости, а  остальные 20-30% обязан оплатить из собственных  средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на длительный срок (до 10-15 лет), на льготных условиях - без  процентов или по льготным процентам, а также с возможностью последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед  предприятием.

     При наличии у предприятия собственных  строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам  построенного предприятием жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости  жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных  ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с  обязательствами сотрудников предприятия  отработать определенный срок на данном предприятии.

     Данная  схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении  кадров на длительный срок.

     5. Система потребительского кредитования  Сбербанка РФ, в том числе на  покупку жилья

     Используя собственные денежные ресурсы, в  рамках программ потребительского кредитования Сбербанк РФ выдает долгосрочные жилищные кредиты, однако условия их получения  настолько жесткие, что практически  воспользоваться данной системой получения  кредитов для большинства населения  становится невозможным.

     В условиях недостаточного развития наиболее оптимальной двухуровневой системы  ипотечного кредитования получили развитие другие модели кредитования, в частности, программы, реализуемые коммерческими  банками за счет собственных ресурсов. Эти программы реализуются универсальными банками, имеющими доступ к источникам долгосрочных финансовых ресурсов, а  также располагающими структурными подразделениями ипотечного кредитования.

     Ключевыми условиями для привлечения кредитных  ресурсов в сферу долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной  экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной  базы и повышение уровня благосостояния населения.

     Кроме того, не менее важным является создание благоприятных условий для банков, стимулирование их деятельности по кредитованию жилищной сферы. Основными условиями создания благоприятного климата для банков является снижение банковских рисков кредитования и банковских ставок.

     Становлению системы жилищного ипотечного кредитования могут способствовать действия Правительства  Российской Федерации по созданию вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, выданных частными кредитными организациями, обеспечив, таким образом, рефинансирование их кредитной деятельности, а также  доступность и эффективное распределение  инвестиционных ресурсов в жилищной сфере.

     Таким образом, ипотечное кредитование в  Пермском крае хотя и имеет ряд особенностей, нов целом соответствует общероссийским тенденциям. Основной проблемой здесь является низкий уровень доходов населения. Однако на данном этапе реализуются существенные меры, направленные на то, чтобы сделать ипотечное кредитование более доступным.[11,c.99-103] 

     Заключение

     Ипотечные жилищные кредиты выдаются сейчас заемщикам 80 субъектов Российской Федерации.

      К 2020 г. каждая вторая семья с помощью ипотеки сможет приобретать жилье, а количество выдаваемых кредитов увеличится втрое, предрекает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

      Цель  стратегии развития АИЖК на 2011-2020 гг., утвержденной наблюдательным советом, — повышение доступности ипотеки, в том числе с помощью внедрения  новых продуктов, и развитие инфраструктуры ипотечного рынка. Доля семей, имеющих  возможность приобрести жилье с  помощью собственных и заемных  средств, должна вырасти с 19,8% в 2010 г. до 30% в 2015 г. и до 50% в 2020 г. Выдача ипотечных  кредитов всеми участниками рынка  должна увеличиться почти втрое  — с 301 000 в 2010 г. До 868000 в 2020 г.

      До 2020 г. АИЖК должно внедрить на российском рынке так называемую обратную ипотеку, которая является альтернативой  пожизненной ренте и предполагает выдачу банками кредитов пожилым  людям под залог их жилья. Такие  кредиты перечисляются определенными  порциями каждый месяц, как дополнительная пенсия, а гасятся после смерти заемщика, когда банк реализует его  заложенное жилье или наследники умершего сами гасят выбранный им кредит. Стандарты «обратного ипотечного кредита» уже разрабатываются на базе дочерней структуры АИЖК —  Агентства по реструктуризации ипотечных  жилищных кредитов (АРИЖК), однако когда  продукт будет запущен, пока не решено.  
 Второе новшество — ипотека доходных домов, предполагающая выдачу кредитов юрлицам на строительство жилья для сдачи его внаем.  
 Оба предлагаемых ипотечных продукта очень востребованы.  Ипотечный рынок в России еще недоразвит, и обратная ипотека, учитывая социальную остроту вопроса, не будет сразу воспринята. Однако учитывая назревшую пенсионную проблему и то, что источников повышения доходов пенсионеров не так много, такой продукт найдет своих потребителей.  
 Однако система ипотечного кредитования в России и в частности в Пермском крае несовершенна, ее развитие связано с решением ряда следующих проблем:

     1. Необходимо сконцентрировать усилия  на работе по секьюритизации  ипотечных активов путем выпуска  ипотечных ценных бумаг. Эта  форма рефинансирования, при которой  пул выделенных ипотечных кредитов  используется для повышения кредитного  качества выпуска ценных бумаг  с целью привлечения средств  для финансирования новых ипотечных  кредитов, представляется наиболее  эффективной и актуальной сегодня.  Секьюритизация обеспечивает доступ  к более широкому кругу инвесторов, а также к долгосрочным средствам  для финансирования кредитов.

     Федеральный Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предусматривает эмиссию ценных бумаг двух видов – облигации  с ипотечным покрытием и ипотечные  сертификаты участия. Облигации  с ипотечным покрытием могут  быть выпущены либо банками, либо специально создаваемым ипотечным агентом.

     2. В ходе совещаний экспертов  в рамках рабочей группы по  вопросам реализации и развития  положений Федерального закона  «Об ипотечных ценных бумагах»  выявлены отдельные недостатки  этого Закона.

     Сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в  состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом «Об ипотечных  ценных бумагах». В соответствии с  законом, страховая сумма включает в себя как сумму основного  долга, так и проценты, уплачиваемые заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 Закона должна быть изменена, так как требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную  процентную ставку по кредитам и снижают  доступность ипотечного кредита  для физических лиц.

     Необходимо  отменить требование о назначении заемщика выгодоприобретателем по договору страхования  жизни и здоровья. Согласно п.2 ст.3 Закона выгодоприобретателем должно являться физическое лицо, тогда как по Стандартам АИЖК – кредитор. Именно из-за этого  формального несоответствия закладные, оформленные по стандартам АИЖК, не могут входить в состав ипотечного покрытия.

     Закон не содержит специального регулирования  порядка движения денежных средств (так называемые «обеспечительные»  счета-экскроу), поступающих в результате исполнения обязательств по требованиям, входящим в состав ипотечного покрытия и направляемым на осуществление  выплат владельцам ипотечных ценных бумаг.