stify">     Наряду  с городскими кредитными обществами во второй половине XIX в. в России функционировал еще один тип ипотечных кредитных  институтов на началах товарищества - городские сословные банки. Однако число таких банков было невелико, а объемы их деятельности - незначительны.

     Также в России во второй половине XIX в. продолжали функционировать созданные еще  в начале XIX столетия в прибалтийских  губерниях взаимные земельные банки. Их уставный капитал создавался за счет учредителей - дворян. Земельные  банки были частными по форме собственности  и имели ярко выраженный сословный  характер. Они специализировались на кредитование по залог сельской недвижимости. Данные учреждения выдавали ссуды, как  и городские кредитные общества, ценными бумагами. Выпуск этих ценных бумаг не должен был превышать  систему складского (уставного и  резервного) капитала более чем в 10 раз. Номинал закладных листов был разным (100, 500, 1000 рублей), ссудный  процент варьировался от 4,5 до 6% в  зависимости от срока облигаций  и состояния рынка долгосрочных капиталов на момент их выпуска.

     В 1866 году было учреждено Общество взаимного  поземельного кредита, область действия которого распространялась на все губернии России (за исключением царства Польского  и прибалтийских губерний). Ссуды  выдавались на 56 лет в размере 50% оценочной стоимости залога. Уставный капитал создавался за счет паев членов общества. Основным ресурсом кредитования являлась эмиссия закладных листов, размещение которых происходило в основном на зарубежных рынках ценных бумаг.

     Общество  взаимного поземельного кредита  являлось одним из самых крупных  ипотечных учреждений в России, специализировавшихся на ипотечном кредитовании под залог  сельскохозяйственных земель. В 1885 году на него приходилось 34% от общего объема выданных сельскохозяйственных ссуд и 31,8% от общего количества заложенных сельскохозяйственных земель.

     В 1890 г. из-за роста неплатежей данное кредитное учреждение было ликвидировано, его активы и пассивы переданы на баланс Государственного дворянского земельного банка. Ценные бумаги общества были признаны в качестве государственных облигаций.[7,c.155-158]

     Наряду  с взаимными товариществами в  России получил развитие такой вид  негосударственных кредитных институтов, как акционерные земельные банки (АЗБ) Они возникли в России в начале 70-х годов, предоставляли ссуды  под залог земли и строений преимущественно сельскохозяйственного  назначения. Операции АЗБ с городской  недвижимостью составляли не более 1/3 от общей суммы кредитов. Ссуды  выдавались закладными листами. Размер ссуды составлял не более 60% оценочной  стоимости закладываемой недвижимости. Собственный капитал АЗБ формировался путем выпуска акций. В 1885 году на АЗБ приходилось 54% всей площади  заложенных земель, а также 50% от выданных ипотечных сельскохозяйственных ссуд.

     АЗБ сохраняли за собой стабильные позиции  в системе ипотечных учреждений. Государство, заинтересованное в укреплении кредитной системы, опекало и  в случае необходимости субсидировало  их.

     Однако, несмотря на широкое распространение  частных ипотечных институтов, государственные  кредитные учреждения продолжали играть важную роль.

     Государственный крестьянский поземельный банк (ГКПБ) был создан в 1883 году, чтобы оказывать  крестьянам содействие в приобретение в собственность земель. Средства для выдачи ссуд ГКПБ привлекал путем выпуска и размещения ипотечных облигаций - "государственных свидетельств ГКПБ", которые приносили от 4 до 5,5% годового дохода. Ссуды выдавались на срок до 35 лет примерно под 8% годовых.

     В 1885 г. был создан еще один казенный банк - Государственный дворянский земельный банк (ГДЗБ) с целью поддержания землевладения потомственных дворян посредством выдачи наличными деньгами ссуд под залог принадлежащих им земель на срок от 11 до 67 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% стоимости имения. Ресурсы для кредитования банк формировал посредством выпуска закладных листов. Все облигационные займы ГДЗБ гарантировались государством.

     К 1 января 1905 г. на ГДЗБ приходилось 30% от общего количества заложенной земли. Под залог этой земли было выдано ссуд на сумму 717 млн. руб. В дальнейшем многие помещики, напуганные революцией, стали распродавать свои земли. Доля ГДЗБ в общем объеме ипотечных операций в стране существенно сократилась.

     Произошедшая  после революции национализация недвижимости, установление монополии  государства на ссудный капитал  и банковское дело привели к упразднению  успешно функционирующей системы  ипотечного кредитования. Затем были ликвидированы частные земельные  банки, а также городские кредитные  общества, сословные банки. Все ценные бумаги, выпущенные ипотечными кредитными учреждениями, были аннулированы. В  советское время ее восстановление было невозможно. Только по прошествии 70 с лишним лет ипотечное кредитование в России стало возрождаться.

     5. Ипотечное кредитование на современном  этапе

     Ипотечный бизнес в РФ начал развиваться  в начале 90-х гг. Реформирование Жилсоцбанка  СССР, занимающегося финансированием  и кредитованием жилищного строительства, привело к падению масштабов  операций с недвижимостью. Низкая обеспеченность населения жильем, распространение практики приватизации подтолкнули коммерческие банки к развитию жилищного кредитования населения. В течение нескольких лет появилось около 30 банков (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле, Нижнем Новгороде, Иркутске, Челябинске и др.), которые пытались организовать ипотечное кредитование.

     Однако  политическая нестабильность, общая  социально-экономическая ситуация, а также невозможность быстрой  разработки ипотечного законодательства не способствовали развитию ипотечных  операций. Фактически "классическое" ипотечное кредитование не получило широкого распространения. Наиболее близкими к ипотечному явились различные  виды жилищного кредитования.[2,c.67-70]

     Первые  условно-ипотечные жилищные кредиты  были выданы банками в 1993 году. Но неблагоприятная  экономическая среда и отсутствие достаточного законодательного обеспечения  поставили перед кредитными учреждениями следующие проблемы:

     * преодоление рисков ипотечного  кредитования;

     * повышение доступности кредита  для населения;

     * привлечение ресурсов для предоставления  жилищных кредитов.

     Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном  кредитовании в России усиливается  проблематичностью принудительного  исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного  заемщика. Несмотря на то, что Гражданский  кодекс РФ предусматривает возможность  данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют. В связи  с этим в 1993-1996 годах реальное ипотечное  кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором  об ипотеке) осуществляли лишь единичные  банки (Мосбизнесбанк, Ярославский  филиал Ипотечного акционерного банка). При этом возможность прописки в  заложенную квартиру исключалась. Высокие  процентные ставки и короткие сроки  кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные  кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям.

     Наибольшее  распространение в данный период получила схема кредитования, основанная на заключении банком и заемщиком  договора аренды приобретаемого с помощью  кредита жилья с правом его  выкупа - продажа жилья в рассрочку (Столичный банк сбережений, банк "Нефтяной").

     Собственником квартиры до момента погашения кредита, при использовании данной схемы, чаще всего являлась специализированная компания (дочерняя структура банка), которая выступала поручителем  заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, брала  на себя обязательства его погасить. Отношение размера кредита к  стоимости квартиры составляло в  среднем 70 % при сроке кредита  до двух лет, 60% - от трех до пяти лет, 50% - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгал договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращалась лишь часть первоначального взноса (до 50%). Процедура получения кредита  являлась для заемщика достаточно дорогостоящей - оплата услуг банка, страхование  недвижимости и другие сопутствующие  расходы составляли в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Жесткие  условия кредитования существенно  ограничивали круг потенциальных заемщиков.

     Данная  схема не исходила из заключения договора ипотеки, то есть не предполагала возникновения  ипотеки как способа обеспечения  возвратности ссуды. Она могла функционировать  и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного  кредитного риска, характерного для  России. В связи с этим данная схема использовалась большинством банков, осуществляющих жилищное кредитование.

     На  доступность ипотечного кредита  в значительной степени влияет срок, на который он выдается. В течение 1993-1996 годов банки, начиная с кредитования на один - два года, постепенно увеличили  возможные сроки кредитования до 10 лет. (Этому способствовало снижение уровня инфляции). Однако большинство клиентов на данном этапе предпочитали краткосрочные кредиты (до трех лет). Это объясняется тем, что большинство граждан - потенциальных заемщиков, оценивали свое социальное и материальное положение как нестабильное. В целом же кредиты, предлагаемые банками в 1993-1996 годах на приобретение жилья, были доступны очень узкому кругу лиц.

     Проблему  привлечения ресурсов для предоставления жилищных кредитов в 1993-1996 годах ипотечные  институты решали несколькими способами. Крупные универсальные банки (Столичный  банк сбережений) осуществляли жилищное кредитование главным образом за счет собственных и нередко заемных  средств.

     Некоторые банки (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске) пошли по пути привлечения  ресурсов на основе заключения специальных  жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей и иных ценных бумаг. Это  было вызвано, прежде всего, резким ростом (в связи с инфляцией) в 1993г. банковских процентных ставок по кредитам. Соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло, и в течение некоторого периода (около 3 лет) депозиты не обеспечивали реальной положительной величины дохода на сбережения.

     Существовал еще один способ привлечения банками  кредитных ресурсов, хотя и не очень  распространенный, - продажа кредитных  обязательств. В основу данной схемы  был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению  работников последнего жильем.

     Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой о предоставлении кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме  кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство  рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие - работодателя заемщика.

     Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как  правило, не проводил серьезного анализа  кредитоспособности заемщика.

     Неоправданно  рискованная политика ипотечных  институтов, осуществляемая в неблагоприятных  экономических условиях, была несовместима с сохранением ими финансовой устойчивости. Кроме того, ухудшению  финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого  законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значительное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились. Таким образом, ипотечное  кредитование прошло длительный путь своего становления и развития. В  России оно развивалось не просто, имело свои особенности и проблемы.[13,c.121-125] 

 

     2. Процедура оформления  ипотечного кредита

     2.1 Технология предоставления  ипотечного кредита

 

     Процедура предоставления ипотечного кредита (на покупку жилья) обычно включает несколько  этапов:

     Первый  этап – предварительное собеседование:

     * Разъяснение клиенту основных  условий кредитования (срок, процент,  схема погашения, залог, требования  к клиенту);

     * Предоставление клиенту списка  документов для получения ипотечного  кредита:

     - Копия паспорта заемщика;

     - Копия документа, являющегося  основанием для регистрации постоянного  места жительства (документы о  собственности на квартиру или  дом, ордер на заселение жилой  площади);

     - Документы, подтверждающие семейное  положение заемщика (свидетельства  о браке, рождении детей, разводе  и т.д.);

     - Паспортные данные всех совершеннолетних  членов семьи заемщика;

     - Выписка из домовой книги по  месту постоянной регистрации  заемщика;

     - Копия финансово-лицевого счета  жилого помещения, где зарегистрирован  заемщик;

     - Военный билет;