Экономическая эффективности на предприятии

Процентные  ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Большим достоинством "немецкой системы" является ее полная прозрачность. Согласно закону Германии о стройсберкассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик стройсберкассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.  
          То есть целесообразно внедрить этот метод контрактных сбережений в казахстанский рынок недвижимости, так как он является более прозрачным, и риск быть обманутым для дольщиков сводится к минимуму.   

Также преимуществом этой системы для казахстанского рынка - является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, что является основным препятствием при выделении банками "классических" ипотечных ссуд и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.

Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют  во Франции и Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тыс. франков.

Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых.

Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Крупнейший земельный банк Креди фонсье де Франс и его филиал - Контора предпринимателей Контуар дез антрепренер предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно  функционирует система строительных обществ - building society. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества.

В последние  годы, в результате либерализации  банковского законодательства Соединенного Королевства, функции этих обществ, все ближе к функциям коммерческих банков.

 Конкуренция  вышеуказанных структур приводит  к их сближению и уменьшению  кредитных ставок. Кроме этого,  деятельность обществ тесно связана  со страховыми компаниями. Страховые услуги включаются в единый механизм ипотечного кредитования.

То есть крайне важно ввести данный элемент в организацию жилищного кредитования РК, в данном случае это – страхование ипотечного кредитования.

 Существенные  отличия имеет так называемая "расширенная открытая модель". Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между  совокупной ценой эмитированных  и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг  и ценой закладных, проданных  ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения.

Если брать  систему ипотечного жилищного кредитования в США в общем, то можно отметить, что ранее существовало "правило  красной линии", в пределах которой  кредиты могли быть выданы, также  при этом рассчитывались зоны рисков для выдачи кредитов.

Если гражданин  попадал в пределы красной  линии или входил в недоступную  зону риска, то ему в выдаче кредита  отказывали. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии. Существует следующая особенность кредитования в США.

Все жилые помещения  подразделяются на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. На первую группу кредит выдается государством, на две следующие группы кредит выдается с помощью частных ипотечных  институтов. В данном случае срок кредита  составляет 12 лет, а размер субсидии - 75 % стоимости жилья.

В США еще  во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства  и приобретения жилья в собственность. Практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты классифицируются в зависимости от вида организации и страхования.

На сегодняшний  день в деятельность кредитно-финансового  блока по жилищному финансированию вовлечено большое число учреждений, институтов первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов, включая рынок ценных бумаг. Это ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, инвестиционные институты, частные кредиторы, риэлтерские, брокерские фирмы и т.д.

В Аргентине  эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом.

Правительство создает гарантийный Фонд для  облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Всемирный Банк для создания Фонда предоставляет 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн долл. США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США - новый курс Рузвельта, в Германии - послевоенные реформы Эрхарда, в Аргентине - "план Ковальо" и в Чили реформы Пиночета. Система ипотечного кредитования в США позволила за последние 30 лет ежегодно направлять на жилищный рынок более 40 млрд долл.

Необходимо  отметить, что в ряде зарубежных стран действует поддержка граждан  и, особенно, молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. В Финляндии в данном отношении приняты следующие меры: ограничены все виды налогообложения физических и юридических лиц до общего уровня 32%.

Установлены парламентом твердые ставки банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир под 3% годовых с рассрочкой до 20-25 лет; снижена на 25-50% плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенные молодыми семьями квартиры.

Общие требования в отношении кредитования строительства жилья также очень мягкие, банковская ставка составляет 3,5% годовых, в отличие от средней ставки на иные виды кредитования 9-17%. Данная система поддержки граждан ,для приобретения квартир. Таким образом, для сферы жилищного строительства РК целесообразно перенять некоторые аспекты Финской модели  ипотечного кредитования жилья, а именно - дифференциация мер господдержки в зависимости от семейного положения и уровня совокупного дохода семьи.

Система поддержки  граждан в Германии заключается  в следующем. Строительные сберкассы заключают с работающими гражданами договор на финансирование строительства, на основании которого будущий собственник жилья вносит ежемесячно на свой счет в строительной сберкассе определенную сумму. Работодатель на основании "Закона о 936 марках" ежемесячно добавляет к зарплате 78 марок (936 марок в год) и государство добавляет еще 93,6 марки, или 10% от 936 марок.

Таким образом, накапливается "строительный капитал". Когда данная сумма накопится до требуемой (около 1/3 стоимости жилья), государство выделяет гражданину 10% стоимости жилья, а на остальную сумму строительная сберкасса выдает под низкий процент кредит.

Кроме этого, после  приобретения жилья молодой семьей, имеющей не менее 2 детей, государство  выдает им в течение 8 лет после приобретения жилья 40 тыс. марок в виде субсидий на дом.

24 тысяч марок  на детей, 4 тысячи  в виде экологической надбавки и 3,2 тыс. марок в виде субсидий на энергию.

Несмотря на такие льготы, в Германии ровно половину жилищного фонда частных собственников (включая квартиры на праве личной собственности) также составляют квартиры, сдаваемые внаем. Можно считать, что основной формой использования жилья в Германии считается наем квартир.

Наем квартир  играет важную роль и в других странах. В США производится классификация жилого фонда по форме использования на "жилье, сдаваемое в аренду (rental property), и жилье, предназначенное для проживания владельцев (residential property).

По поводу участия  государства в инвестиционном процессе, в странах с развитой рыночной экономикой государство в процессе регулирования инвестиционной деятельности принимает на себя одновременно несколько функций:

1. Первая функция - это регулирование (стимулирование или ограничение) общего объема капиталовложений частного бизнеса.

2. Вторая функция - это выборочное стимулирование капиталовложений в определенные предприятия, отрасли и сферы деятельности через кредитные и налоговые льготы, например, с помощью инвестиционного кредита.

3. Третья функция - это прямое административное вмешательство в инвестиционный процесс".

Особое внимание в Швеции государство уделяет  вопросам ценообразования. Контроль и  наблюдение за ценами осуществляет государственное  управление цен и конкуренции, подчиненное  министерству гражданской администрации. В каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию.

При значительном повышении цен, инфляции и резких дисбалансах на рынке Правительство  имеет право, согласно закону о регулировании  цен, их заморозить.

Данное замораживание  возможно по отдельным товарам и  услугам. Государство может устанавливать  предельный уровень цен, а если кто-либо их желает повысить, он должен предварительно об этом уведомить и обосновать. Если, например, цены на жилье поднялись, то государство выдает гражданам, особенно молодым семьям, жилищные субсидии и льготные долгосрочные займы.

Рассмотрим, как  реагирует государство в лице своих органов при завышении  цен в других развитых странах, например, в США, Германии, Финляндии, Японии, Канаде и др. Когда цена строительного объекта превышает издержки производства и среднюю норму прибыли, государственные органы могут вмешаться и отрегулировать цену.

Средняя норма  прибыли при осуществлении строительно-монтажных  работ составляет 10-12% от издержек производства.

Если норма  прибыли оказывается выше, то причины  такого роста исследуются, а если они не обосновываются при таком  исследовании, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке.

Анализ зарубежного опыта позволяет сделать вывод о том, что формирование цены является важным стратегическим направлением при разработке новой продукции и продвижении ее на рынок.

Определение достоверной  стоимости всего проекта является основополагающим принципом деятельности зарубежных строительных фирм. Для этого на всех этапах инвестирования при определении стоимости строительства используются укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). В США компания "R.S.MEANS" издает ежегодно большим тиражом сборники цен со среднеамериканскими показателями.

В Англии фирма "Technical Indexes Ltd." публикует сборники "WESSEX" с укрупненными показателями стоимости работ. При проведении подрядных торгов фактор стоимости  предмета торгов составляет 50-70% в ряду других факторов для принятия положительного решения.

В 1901 г. народное жилищное хозяйство Нидерландов  получило прочную базу в виде Жилищного  закона. Тем самым стала возможной  помощь государства частным организациям в строительстве "для общественных нужд". Таким образом, жилищные ассоциации - это самостоятельные частные организации, занимающиеся строительством, сдачей в аренду и содержанием жилья.

Они занимаются этим, в первую очередь, для групп  населения, у которых возникают  сложности с поиском хорошего и доступного по ценам жилья. Чтобы  быть в состоянии функционировать как жилищная ассоциация, необходимо получить признание правительства. Подобное признание называется регистрацией. Юридически ассоциация обозначается термином "зарегистрированное жилищное объединение".

На основании  изложенного- можно сделать следующие выводы. Внедрению ипотечного кредитования в Казахстане на должном уровне на сегодняшнем этапе препятствует целый ряд факторов:

1. недостаточное развитие рынка ценных бумаг;
2. отсутствие инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным закладным;
3. слабое развитие страхового дела для целей обслуживания ипотечных кредитов;
4. дороговизна средств у коммерческих банков, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов;
5. высокие темпы инфляции, изменение курса валют, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании и др.