Экономическая оценка инвестиций

Тем не менее ценность использования  финансовых коэффи-циентов для оценки инвестиционных проектов вполне очевидна. Она заключается в использовании системы стандартизированных критериев, которые могут выступать в качестве ориентиров при выборе оптимального сочетания исходных параметров.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

30. Оценка экономической  эффективности инвестиционных проектов.

Оценка эффективности инвестиционных проектов, анализ инвестиционных проектов

 

 Презентация департамента консалтинга  NAI Becar (Москва)

 

Любой инвестор перед принятием  решения о вложении денег в недвижимость задумывается об экономической целесообразности будущего проекта. Чтобы предупредить финансовые потери и получить максимально возможный эффект от использования инвестиций, необходимо грамотно оценить соотношение риска и доходности проекта, его внутренние резервы.

 

Пренебрежение анализом инвестиционного  проекта может привести как к  реализации неконкурентоспособного проекта  в целом, так и к возникновению  денежных лагов, замораживанию строительства  объекта коммерческой недвижимости.

 

Во избежание негативных последствий, специалистами NAI Becar проводится оценка эффективности инвестиционных проектов с позиций коммерческой, финансовой и экономической целесообразности.

Оценка инвестиционного проекта  состоит из следующих этапов:

Обработка исходных данных по проекту

Анализ основных характеристик  проекта, в том числе местоположения объекта коммерческой недвижимости, существующих ограничений, ресурсного качества участка

Анализ рынка конкретного сегмента, которому принадлежит проект, прогнозы развития рынка и ключевых показателей, влияющих на проект

Определение сценария коммерческой реализации проекта (сдача площадей в аренду, продажа построенного здания, ответственное  хранение для складов)

Построение индивидуальной финансовой модели, включающей индикаторы, которые позволяют наиболее полно оценить инвестиционное качество проекта, в том числе:

Расчет эксплуатационных расходов по периодам

Учет налогового поля по проекту

Разработка календарного плана-графика  освоения инвестиций с учетом схемы финансирования

Расчет денежных потоков по проекту  по периодам

Расчет показателей экономической  эффективности инвестиций (NPV, IRR, IP, PB, DPB и т.д.)

 

Показатели эффективности дают точную картину инвестиционной привлекательности  проекта. Анализ эффективности инвестиционных проектов часто выполняется в трех сценариях: оптимистическом, пессимистическом и базовом.

 

В отличие от большинства консалтинговых компаний NAI Becar обладает опытом реализации собственных инвестиционных проектов (например, модернизация Финляндского и Выборгского вокзалов в Санкт-Петербурге с последующим вложением средств компании в коммерческую часть проекта). Это помогает нам понимать цели и потребности наших клиентов, профессионально проводить анализ инвестиционных проектов, их эффективности с экономической точки зрения и позиции коммерческой привлекательности.

 

Реализация собственных проектов – это бесценный опыт специалистов компании NAI Becar, который позволяет  оказывать экспертную помощь клиентам-инвесторам на всех этапах реализации инвестиционных проектов. Это проведение анализа экономической целесообразности проекта, эффективности инвестиций в недвижимость, финансового анализа инвестиционного проекта, проведение оценки рисков, оптимизация затрат инвесторов при работе с девелоперскими проектами.

 

Помимо оценки финансовой, экономической, коммерческой эффективности инвестиционных проектов, мы также управляем проектами  российских и иностранных инвесторов. Так, специалисты NAI Becar проводили оценку инвестиционного проекта подмосковного СПА-отеля «Истра», который в настоящее время успешно реализуется.

 

31. Методы финансирования  инвестиционных проектов.

Методы финансирования инвестиционных проектов

 

Метод финансирования инвестиций —  это финансирование инвестиционного  процесса с помощью привлечения инвестиционных ресурсов.

 

Методы финансирования инвестиций:

самофинансирование;

финансирование через механизмы  рынка капитала;

привлечение капитала через кредитный  рынок;

бюджетное финансирование;

комбинированные схемы финансирования инвестиций.

 

Схема финансирования инвестиционного  процесса складывается из нескольких единых источников финансирования инвестиционной деятельности и методов финансирования.

 

Самофинансирование складывается исключительно за счет собственных  финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников (чистой прибыли, амортизационных отчислений, внутрихозяйственных резервов).

 

Внутреннее самофинансирование очень  трудно прогнозировать, но это самый  надежный метод финансирования инвестиций.

 

Любое расширение бизнеса начинается с привлечения дополнительных источников финансирования.

 

Есть два основных варианта вложения ресурсов на рынке капитала: долевое  и долговое финансирование.

 

В первом случае компания получает средства от дополнительной продажи акций  путем увеличения числа собственников, либо за счет дополнительных вкладов уже существующих собственников.

 

Во втором — компания выпускает  и продает срочные ценные бумаги (облигации).

 

Это дает право их держателям на долгосрочное получение текущего дохода и возврат предоставленного капитала согласно условиям.

 

Рынок капитала как источник финансирования конкретного предприятия очень  обширен.

 

Если условия вознаграждения предполагаемых инвесторов привлекательны в долгосрочном плане, то инвестиционные запросы удовлетворяются в достаточно больших объемах.

 

Но это возможно лишь теоретически, практически же далеко не каждая компания может воспользоваться рынком капитала как средством использования  дополнительных источников финансирования.

 

Работа рынка и требования, предъявляемые к его участникам, в полной степени регулируются как государственными органами, так и собственно рыночными механизмами.

 

Что касается рыночных механизмов, тормозящих возможность привлечения крупных  размеров финансирования, то можно  отметить зависимость между структурой капитала и финансовым риском и эффекте резервного заемного потенциала предприятия.

 

Основной формой привлечения средств  для инвестирования является расширение акционерного капитала, затем займы  и выпуск облигаций.

 

Достоинства этой формы финансирования состоят в том, что доход на акцию напрямую зависит от результата работы предприятия, а выпуск акций в открытую продажу повышает их ликвидность.

 

Недостатки, конечно, тоже имеются: увеличение числа акционеров приводит к разделению дохода между большим числом участников.

 

Корпоративные облигации — это  документированные инвестиции, осуществляемые в предприятия с целью получения  оговоренных размеров доходов, а  также погашения (возврата) заимствованных ранее сумм к определенному сроку.

 

Конечно, с одной стороны, владелец таких ценных бумаг получает определенно  установленный доход, не зависящий  от цен на облигации на рынке, но, с другой стороны, поскольку облигации  обращаются на вторичном рынке, инвесторы  всегда имеют возможность сыграть на разнице цен — номинальной и рыночной.

 

На этом и держится инвестиционная привлекательность корпоративных  облигаций.

 

Привлечение капитала через кредитный  рынок — средства, полученные в  результате займа (кредита) в банке.

 

Это делается в основном для устранения каких-либо временных разрывов в воспроизводственном процессе.

 

Инвестиционный кредит имеет определенные отличия от других кредитных сделок.

 

Во-первых, это более длительный срок предоставления и высокая степень  риска.

 

Кредит выдается при соблюдении основных принципов кредитования: возвратности, срочности, платности, обеспеченности, целевого использования.

 

Долгосрочные ссуды в основном могут быть исключительно выгодны  крупным и мелким предприятиям.

 

Они рассматриваются как наилучшее  средство внешнего финансирования капитальных вложений, если предприятие не может повысить или сохранить свою рентабельность с помощью текущей прибыли или привлечения средств на рынках долгосрочного ссудного капитала путем эмиссии облигаций по небольшим ценам.

 

Фирма имеет приоритет получить более выгодные условия кредита, чем при продаже на рынке облигаций.

 

При необходимости отдельные условия  кредита по договоренности могут  быть изменены, а более короткий срок погашения ссуды по сравнению  с обычным облигационным займом может рассматриваться как преимущество при высоких процентных ставках.

 

Формы предоставления инвестиционного  кредита могут быть различными:

возобновляемые ссуды;

конвертируемые в срочные;

кредитные линии;

срочные ссуды.

 

Срочная ссуда — это точно установленный срок возврата, выплата по частям (ежегодно, по полугодиям, поквартально) по основному кредитному соглашению.

 

Заемщик с устойчивым финансовым положением может открыть специальный ссудный  счет, оформленный кредитным договором, где банк обязуется предоставлять кредит по мере необходимости, т. е. для оплаты расчетных документов, поступивших на имя заемщика в рамках установленного лимита.

 

Такой кредит может быть оформлен так называемой кредитной линией (юридически оформленное обязательство кредитного учреждения перед заемщиком на право предоставления в течение определенного периода кредита в пределах установленного размера).

 

Она может быть открыта на срок не более года.

 

Кредитная линия может быть возобновляемой (револьверной) и невозобновляемой (рамочной).

 

Возобновляемая кредитная линия  предоставляется банком в том  случае, если заемщик испытывает длительную нехватку оборотных средств, для  поддержания необходимого объема производства.

 

Срок такого кредита не может  превышать одного года.

 

Как правило, банк требует от заемщика дополнительных гарантий. При этом процентная ставка несколько выше, чем при обычной срочной ссуде.

 

Невозобновляемая (рамочная) кредитная  линия предоставляется банком для  оплаты товарных поставок в пределах одного кредитного договора, который реализуется после исчерпания лимита или погашения ссудной задолженности, по какому-то конкретному объекту кредитования.

 

Открытие любой кредитной линии  основывается на долгосрочном сотрудничестве кредитора и заемщика. Это  и дает ряд преимуществ для каждого из них. Заемщик получает возможность точнее оценить перспективы расширения своей деятельности, сократить накладные расходы и потери времени, связанные с ведением переговоров и заключением каждого отдельного кредитного соглашения.

 

Банк-кредитор пользуется такими же выгодами, а кроме того, знакомится с деятельностью  заемщика.

 

Как правило, всякий кредитный договор  содержит гарантийные обязательства.

 

Кредитор устанавливает условия  для максимального снижения риска  по предоставленной ссуде:

в первую очередь кредит предоставляется  предприятиям, занимающимся деревообработкой, цветной и черной металлургией, нефтяной и газовой промышленностью, военно-промышленного  комплекса;

минимальный коэффициент покрытия долга (1,5) определяется на основе общей суммы кратко- и долгосрочного долга заемщика;

средства заемщика в проекте  должны превышать 30% общей стоимости  проекта;

проект должен иметь хорошие  перспективы получения доходов  в иностранной валюте;

проект должен быть безопасным для окружающей среды и способствовать экономическому развитию России;

рентабельность проекта должна быть более 15%.

 

Бюджетное финансирование инвестиций — выделение юридическим лицам  средств на инвестиционные цели из государственного бюджета.

 

Получить государственные инвестиции могут лишь предприятия, находящиеся в государственной собственности, а также юридические лица, связанные с реализацией государственных программ.

 

Это финансирование осуществляется в  соответствии с уровнем принятия решений.

 

На федеральном уровне финансируются только федеральные программы и объекты, находящиеся в федеральной собственности; на региональном — только региональные программы и объекты, находящиеся в собственности отдельных конкретных территорий.

 

Прямая бюджетная поддержка может осуществляться в виде гарантий или бюджетных инвестиций и бюджетных кредитов.

 

Бюджетные ассигнования имеют ограниченные размеры и применяются в основном в отношении государственных  предприятий и организаций, имеющих  стратегическое значение.

 

Бюджетные инвестиции — участие  государства в капитале организации.

 

Бюджетные кредиты (финансируются  на основе возврата) — инструмент государственного стимулирования капиталовложений.

 

Инновацией в инвестиционной политике является переход от распределения бюджетных ассигнований на капитальное строительство между отраслями и регионами к выборочному частичному финансированию конкретных объектов и образованию на конкурсной основе состава таких объектов, что в значительной степени способствует реализации принципа: достижение максимального эффекта при минимальных затратах.

 

Также предприятия для финансирования инвестиционной деятельности могут  использовать инвестиционный налоговый  кредит, который представляет собой  отсрочку уплаты налога.