Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Данный принцип исходит  из возможности альтернативного  выбора для покупателя, т.е. стоимость  объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные  или замещающие объекты.

Рис. Принципы оценки недвижимости

 

Принцип замещения связан с установлением  верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена  затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип ожидания определяется тем, какой  доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и  удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Вторая группа принципов  оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, принцип возрастающих и уменьшающихся доходов, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости  объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это  добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или  недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля неподвижна, то необходимые  для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Из этого следует, что земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

 

Компоненты	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические  средства	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и  амортизации строений

 

Рис. Компоненты недвижимости и формы  их компенсации

 

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать  или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется  через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности – для  каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Ёмкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов  повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что  физические элементы недвижимости и  имущественные права на них можно  разделять и соединять таким  образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Принцип возрастающих и уменьшающихся  доходов – обычно собственники земли должны ответить на вопрос – насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю, так как по мере того, как на участке будет строиться все больше домов, рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться.

Принцип экономической величины – оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями покупателей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для потенциальных пользователей, может потерять в цене на рынке.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, зависимость, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип спроса и предложения, как  основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что  цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит  в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.

Принцип соответствия состоит в  том, что максимальная стоимость  объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды  предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип зависимости – стоимость  конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение объекта является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Если в окружающей системе землепользования или экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта.

Принципом, обобщающим влияние указанных  ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как использование недвижимости, которое:

• является законодательно разрешенным, то есть соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
• физически осуществимо, то есть размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
• финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, то есть использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
• обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два  этапа: во-первых, земельного участка  как свободного, во-вторых, участка  земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже  имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об её величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и  зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения продаж и затратный.

 

Лекция 2. Понятие оценки недвижимости

 

Общие понятия оценки

 

К объектам оценки относятся объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством Российской Федерации установлена возможность  их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта  оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.