Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Если имеются различия то вводятся корректировочные коэффициенты, значение которых дано в общей части  к сборникам УПВС (необходимо ее читать для определения величины корректировок)

Корректировки могут быть как повышающие, так и понижающие.

Из сборника УПВС берется стоимость в ценах 1969 года (С₁₉₆₉₎ и удельный вес конструктивных характеристик.

 

3. Определяется стоимость в ценах 1969 года путем умножения стоимости единицы измерения объекта (обычно куб.м. или кв.м.) в ценах 1969 года на количество единиц измерения (обычно куб.м. или кв.м.). В формуле V_M.

 

4. Далее стоимость из цен 1969 года индексируется в цены 1984 года, и далее из цен 1984 года  в цены 1991 года. Индексация производится путем коэффициентов пересчета, которые состоят из отраслевого коэффициента и территориального коэффициента.

Отраслевой коэффициент берется в зависимости от отраслевой принадлежности объекта. Пересчет в цены 1984года осуществляется при помощи Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94. (на диске)

Пересчет в цены 1984года осуществляется при помощи Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94. (на диске)

Пересчет в цены 1991 года осуществляется при помощи письма Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д).

Значение территориального коэффициента для РТ: 1984год -  1,03. 1991год – 0,97.

 

5. Пересчет цены из цен 1991 года в цены на дату оценки  для РТ осуществляются на основания  ежегодно публикуемых постановлений  об удорожании СМР. 

Получим стоимость на дату оценки.

 

1. Далее добавляет коэффициент предпринимательской прибыли, который компенсирует недостаток затратного подхода, который не учитывает инвестиционную привлекательность объекта оценки.

Методик для его определения  нет. Поэтому берется экспертно  исходя из привлекательности, доходности того сегмента рынка к которому принадлежит объект оценки.

Жилье- 40%. Торговые помещения – 30-35%, Административные площади – 25-30%, производственно-складские  – 15-25%. Применяется в виде коэффициента, например 1,25.

 

2. НДС, учитывается при расчете, если расчет ведется с учетом НДС. Рекомендация: вести расчет без НДС. (добавить можно в конце к итоговой стоимости объекта оценки).

Пример расчета представлен  ниже:

 

№	Наименование	№ сборника	№ таблицы	Изм.	Год постройки	Объем	Ст-ть измерителя по таблице	Поправка на объем	Удельный вес	Ст-ть
1.	Школа	7	9	куб.м	1969	19018	19,8	0,95	1,000	372 578,58

 

№	Наименование	Территориальный коэффициент  пересчета в цены 1984 года	Отраслевой коэффициент  пересчета в цены 1984 года	Территориальный коэффициент  пересчета в цены 1984 года	Отраслевой коэффициент пересчета в цены 1984 года	Индекс пересчета стоимости  из цен 1991*2001*ДОг. в цены  на дату  оценки	НДС, %	Предпринимательская прибыль, %	Восстановительная ст-ть
1.	Школа	1,03	1,57	0,97	1,17	40,39	1,18	15	37 477 106,87

 

№	Наименование	Восстановительная ст-ть, руб.	Износ, %	Остаточная стоимость, руб.	Площадь, кв.м	Стоимость 1 кв.м	Год	Стоимость без НДС, руб.
1.	Казарма	37 477 106,87	40,0	22 486 264,12	3 983,50	5 645	1969	4 784

 

Расчет физического износа методом технической экспертизы (экспертный метод).

 

1. Производится осмотр объекта  оценки. Делаются фотографии. Осматриваются  конструктивные характеристики  и определяется характер дефекта  (трещины, сколы, увлажнения стен, коррозия и т.п.). Записывается  в дефектную ведомость.

2. при помощи ВСН 53-86 (ведомственные строительные нормы) определяются количественные значения качественных характеристик дефектов. (описание дано в ВСН).

3. Удельный вес конструктивных  элементов берется из сборников  УПВС.

4. Определяется износ каждого  конструктивного элемента, путем умножения удельного веса конструктивного элемента на значение его износа и делением на 100.

5. Определяется общий физический  износ здания путем суммирования  физического износа каждого конструктивного  элемента.

Пример представлен ниже:

 

Наименование объекта	Здание школы
Этажность	3
Группа капитальности	II

 

Наименование  конструктивного  элемента	Описание	Признаки износа	Удельный вес	Поправка	Удельный вес с поправкой	Износ, %	Удельный износ к строению
Фундамент	бутобетонные блоки	Трещины в швах	5	1,00	5	40	2,0
Стены, перекрытия	кирпичные	Трещины, сколы	24	1,00	24	40	9,6
Перекрытия	железобетонные	Повреждения, трещины	12	1,00	12	40	4,8
Кровля	заливная битумная	Состояние удовлетворительное, следы ремонта, вздутие	4	1,00	4	55	2,2
Полы	досчатые, плиточные	Щели, трещины, протертости	13	1,00	13	40	5,2
Проемы	обычные двойные створные, глухие, филенчатые	повреждения, загрязнение, гниль рам	12	1,00	12	60	7,2
Отделка	штукатурка, окраска, оклейка обоями	Небольшие повреждения, загрязнение, трещины	10	1,00	10	45	4,5
Инженерное обеспечение	отопление, водопровод, канализация, г.водоснабжение, электроснабжение, радио, телефон, вентиляция	Окраска повреждена местами, загрязнения коррозия, небольшие повреждения трубопроводов. Потеря эластичности проводов, повреждена изоляция.	12,9	1,00	12,9	45	5,8
Лестницы и входы		Повреждения	5	1,00	5	45	2,25
Прочие работы	Отмостка	Небольшие трещины, состояние удовлетворительное	2,1	1,00	2,1	50	1,05
Итого			100		100		44,6
Итого физический износ, %	45

 

В некоторых случаях определяется износ по нормативным срокам жизни  конструктивных элементов. (Новые объекты, когда объект уничтожен и необходимо определить износ, работает при нормальных условиях эксплуатации объекта)

 

Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания.

 

          Тфакт

ФИ= ──── х 100%.          

          Тнорм

Расчет физического  износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем

 

Наименование элементов здания	Удельный вес конструктивных элементов (техпаспорт)	Нормативный срок службы, лет	Износ элемента здания: Тфх100%/Тн, в %	Средневзвешанная доля износа в  износе всего здания: гр.2 х гр.4/100%, в %
1	2	3	4	5
1. Фундамент	7	100	4*100/100=4	7*4/100=0,28
2. Стены, перегородки	17	100	4*100/100=4	17*4/100=0,68
3. Перекрытия	14	100	4*100/100=4	14*4/100=0,56
4.Крыша	7	25	4*100/25=16	7*16/100=1,12
5. Полы	6	20	4*100/20=20	6*20/100=1,20
6. Проемы	6	30	4*100/30=13,3	6*13,3/100=0,80
7. Отделочные работы	6	20	4*100/20=20	6*20/100=1,20
8. Санитарные и электро-сантехнические работы	22	30	4*100/30=13,3	22*13,3/100=2,93
9. Прочие работы	3	50	4*100/50=8	3*8/100=0,24
ИТОГО				9,01%

Зданию 4 года.

 

Нормативные сроки жизни конструктивных элементов можно определить из следующих  источников:

1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. госгражданстрой.М.,1988.
2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий / Госстрой СССР.-М.:Стройиздат,1965.
3. Положение об организации и проведении, реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения: ВСН 58-88(р). М.,1990.
4. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта (ППР) производственных зданий и сооружений. – М.Стройиздат,1974.

 

 

В затратном подходе необходим  расчет стоимости земельного участка. Методы рассмотрены ниже, так как методы определения стоимости земельного участка основаны на сравнительном и доходном подходах.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости земельного участка  если использовалось более одного метода оценки земельных участков то проводится согласование результатов оценки по методам.

Значение стоимости земельного участка добавляется к стоимости  недвижимости определенного затратным  подходом.

 

 

 

 

Требования к выполнению курсовой работы

 

1. Технический паспорт (если нет обратиться)
2. Кадастровый план, кадастровый номер (по возможности для точного расчета земельного налога)
3. Осмотр объект оценки (фотография).
4. Анализ рынка недвижимости того сегмента рынка к которому относится объект оценки.
5. Описание объекта оценки (площадь, объем, конструктивные характеристики, год постройки и т.п. вся имеющаяся информация)
6. Расчет затратным подходом (УПВС – копия той таблицы по которой производился расчет, можно без внесения поправочных коэффициентов)

Расчет износа экспертным методом с описанием дефектов и использованием ВСН 53-86.

7. Расчет стоимости земельного участка (тремя методами: сравнительных продаж, капитализации земельной ренты и методом остатка для земли)

Объекты аналоги из сравнительного подхода – копии газеты либо распечатки из Интернета вынести в приложение.

8. Расчет стоимости сравнительным подходом для объекта недвижимости с описанием корректировок (Объекты аналоги из сравнительного подхода – копии газеты либо распечатки из Интернета вынести в приложение)
9. Расчет стоимости доходным подходом (любой метод на выбор.