Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Расчет расходов на замещение элементов  улучшений с коротким сроком использования  производится путем деления суммы  затрат на создание данных элементов  улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации  для улучшений земельного участка  следует учитывать наиболее вероятный  темп изменения дохода от улучшений  и наиболее вероятное изменение  стоимости улучшений (например, при  уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

 

6. Метод предполагаемого  использования

Метод применяется для оценки застроенных  и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность  использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов  и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное  использование земельного участка  или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка  или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи  недвижимости в аренду должен предусматривать  учет дохода от продажи единого объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода.

 

Краткая характеристика методов оценки

МЕТОД ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЛИ - доход от земли предполагается постоянным; здания и сооружения, расположенные на оцениваемом участке имеют конкретный срок экономической жизни; рекапитализация зданий (сооружений) возможна по методу Ринга либо по методу Инвуда; рекапитализация земельного участка происходит в результате реверсии (перепродажи).

МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ - для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивка на участки большого земельного надела представляет собой наилучшее и наиболее эффективное использование земли с учетом  застройки.

Сущность метода заключается в  следующем: разница между суммой, полученной от продажи застроенного участка и величиной общих затрат на застройку, равна стоимости неосвоенной земли.

МЕТОД СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ - это универсальный метод при наличии достоверной информации о ценах, совершенных в недалеком прошлом, сделок с земельными участками, являющимися схожими (сопоставимыми) с объектом оценки.

Основой метода является стоимость  объектов оценки и определяется путем  внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения.

МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ - это экспресс-оценка  земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций.

Данный метод не дает точного  значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе.

Основой метода является существующее характерное (сложившееся) для определенных типов недвижимости соотношение рыночной стоимости непосредственно земельного участка и его застройки (улучшений) или земельного  участка и объекта в целом (т.е. участка с улучшениями).

Метод базируется  на информации по сопоставимым объектам, для которых может быть определена доля  стоимости земельного участка в общей стоимости объекта или соотношение между стоимостью участка и стоимостью улучшений на нем. На основе анализа сложившихся соотношений цен по сопоставимым объектам определяют рекомендуемый процент (удельный вес) стоимости земельного участка в общей стоимости объекта оценки.

МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ - этот метод используется для оценки земельных участков с типовой застройкой  (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т.е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок).

Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ  ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ - универсальный метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются достоверные  сведения о величине арендной платы (рыночной ее стоимости) по земельным участкам такого типа. Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений, расположенных на ней.

Доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости. При этом расчет стоимости участка может осуществляться либо с использованием коэффициента капитализации либо на основе валового рентного мультипликатора.

МЕТОД ДОБАВОЧНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (МОДИФИКАЦИЯ МЕТОДА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЛИ) - метод используется для оценки земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

Доход, извлекаемый из земельной  собственности, представляет собой  то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал (т.е. расходов на оплату труда всех работников предприятия и премиальных вознаграждений из прибыли, затраты на приобретение сырья, материалов, комплектующих изделий, расходы на текущий и капитальный ремонт и др. производственные расходы, отвлечения средств на оплату налогов и сборов и т.п.). Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, менеджмент и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.

Сравнительные характеристики и область применения

методов оценки земельных участков

Таблица

Название	Область применения	Теоретическая основа
Метод остатка для  земли	Универсальный метод  для застроенных участков, по которым есть информация о доходах от объекта в целом.	Доход от объекта (участок  с улучшениями) равен сумме дохода от улучшений и дохода от непосредственно земельного участка.
Метод предполагаемого  использования	Для незастроенных участков больших площадей, разбиваемых на отдельные земельные наделы под будущую застройку.	Дисконтирование чистых доходов от продажи застроенных в будущем земельных наделов.
Метод сопоставимых продаж	Универсальный метод  при наличии информации о совершенных  сделках с участками, схожими с объектом оценки.	Внесение поправок (на различия по месту расположения, окружению, рельефу, конфигурации и др. отличий) в цены сопоставимых объектов.
Метод распределения	Участки застроены относительно новыми однотипными объектами с  несущественными различиями в местоположении, конфигурации и наличии коммуникаций.	Сложившееся соотношение  между стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью улучшений на нем.
Метод выделения	Застроенные участки, в  которых стоимость улучшений  в общей стоимости объекта  небольшая и легко рассчитывается.	Вычитание из цены продажи  сопоставимого с объектом оценки земельного участка стоимости улучшений на оцениваемом объекте.
Метод капитализации земельной ренты	Универсальный метод  для застроенных и не застроенных земельных участков, по которым имеются сведения о величине арендной платы.	Доходы в виде арендной платы (по рыночным ставкам) пропорциональны стоимости участка, т.е. стоимость участка равна частному от деления чистого операционного дохода от аренды участка на коэффициент капитализации.

 

Наиболее достоверным  является метод сопоставимых продаж (при наличии объективной информации).

На практике также  можно применить метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты и метод предполагаемого использования.

 

 

 

 

Лекция 7. Практические аспекты оценки рыночной стоимости .

 

Оценка затратным подходом. Стоимость замещения

 

Расчет производится методом сравнительной  единицы при помощи сборников УПВС.

Информационная основа при определении базисного показателя:

Сборник УПВС

Полная восстановительная стоимость (С_ВОСС) объекта оценки по затратному подходу рассчитывается по формуле:

С_ВОСС = С₁₉₆₉ * V_M * К _кап * К _уд * К _69-84 * К _84-91 * К _{91-2001 *} К _01-до * 1,18*Кпп   , где:

С₁₉₆₉ - стоимость 1 куб. м. строительного объема в ценах 1969 года;

V_M – строительный объем;

К _кап - поправочный коэффициент на группу капитальности здания;

К _уд - коэффициент на отсутствие разновидностей благоустройства и конструктивных решений;

К _69-84 - коэффициент пересчета в цены 1984г. (состоит из 2-х коэффициентов территориального и отраслевого, определяются в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94.

К _84-91 - коэффициент пересчета в цены 1991г. (состоит из 2-х коэффициентов территориального и отраслевого, согласно письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года №14-Д).

1,18 – налог на добавленную стоимость (учитывается для сделок купли-продажи).

Кпп – предпринимательская прибыль.

Последовательность выполнения расчета при помощи сборника УПВС.

 

1. технический паспорт на объект  недвижимости. Из него для затратного  подхода берутся следующие данные (объем, площадь, описание конструктивных  характеристик, группа капитальности,  удельные веса конструктивных элементов, значение износа, номер сборника УПВС, номер таблицы, и отраслевые коэффициенты пересчета стоимости из 1969 г в 1984 г и 1991 г.  )

 

2. производится расчет стоимости  (замещения или восстановления).

Для этого выбирается подходящий сборник УПВС и таблица для определения стоимости в ценах 1969 года, исходя из отраслевой принадлежности объекта, его назначения, конструктивных характеристик и объемно-планировочных решений. (Сборники УПВС представлены на диске).

Из сборника выбирается объект аналог и производится сравнение с оцениваемых объектом по группе капитальности К _кап, удельному весу строения К _уд, объему и отсутствие или присутствию каких либо дополнительных элементов.