Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Проведение кадастрового учета  земельного участка по заявке заинтересованного  лица предусматривает:

А) межевание земельного участка (определение месторасположения и границ земельного участка на местности);

Б) предоставление в службу государственного учета заявки, правоустанавливающих документов на земельный участок  и документов о межевании земельного участка;

В) проверка представленных документов, составление описания земельного участка в Едином государственном реестре земель;

Г) присвоение кадастрового номера земельному участку;

Д) изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Е) выдача кадастровой карты (плана) собственнику земли.

 

Различают нормативную и рыночную стоимости земельного участка.

При решении  практических вопросов  землепользования в РФ  применяется нормативная цена земли. Порядок определения нормативной цены земли, был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. По этому постановлению,  нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность на землю; передаче по наследству; дарения; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных  земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли - это установленная  правительством РФ минимальная цена земли.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-т кратной ставки земельного налога за единицу  земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. №319 порядок  определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки, соответствующего целевого назначения. По этому же  постановлению органами местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также  повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 %.

Новый Земельный кодекс действует  с 30 октября 2001 г. Он дает право всем собственникам зданий, строений и  сооружений приобрести в собственность земельный участок, на котором расположено строение (ст.36), и сформировать единый комплекс недвижимой собственности. Более того, теперь приватизация зданий будет осуществляться только вместе с землей (ст.35, п.4). Новый земельный кодекс в основном систематизировал и закрепил уже действующие с 1994 г. принципы приватизации и оборота застроенных городских земель. Новым по сравнению с ранее действовавшим законодательством является предоставленная Земельным кодексом возможность приобрести при определенных условиях и незастроенные (свободные) городские земли в частную собственность.

Различается порядок приватизации застроенных и незастроенных  городских земель.

Собственник зарегистрированного  объекта недвижимости имеет преимущественное право выкупить земельный участок, на котором расположено его здание или строение (ЗК, ст.36, п.1). Выкупная цена устанавливается законодательно.

Незастроенный земельный участок, находящийся в земельной собственности, можно приобрести в частную собственность  только через аукцион (ЗК, ст.30, п.2, п.38), и только если в городе действует план зонирования, то есть, утверждены зональные регламенты и границы соответствующих зон (ЗК, ст.30, п.11). Выкупная цена определяется свободным рынком на аукционе.

Кадастровая стоимость – стоимость земельного участка, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли в целях налогообложения и иных государственных целей, установленных законом. Правила проведения госуд.кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316.

К настоящему моменту времени завершена  работа по определению кадастровой  стоимости земли.

Кадастровая стоимость – рассчитывается исходя из предполагаемой доходности на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. В основе лежит формула капитализации дохода в стоимость.

Используется для расчета земельного налога в соответствии в Земельным  кодексом РФ (глава 31)

ЗН = КС*СН (СН ставка налога. НК РФ глава 31.)

Согласно вышеуказанному законодательству ставка земельного налога определяется органами местного самоуправления (муниципальными органами власти) в пределах установленных законом.

С начала 2006г. в Республике Татарстан земельный налог определяется в соответствии с Главой 31 части  второй Налогового кодекса Российской Федерации. В частности, в муниципальном образовании город Казань произведена кадастровая оценка земель. Для определения кадастровой стоимости земельного участка необходимо знать кадастровый номер (определен в кадастровом плане на земельный участок) и целевое использование земельного участка.

Ставка земельного налога устанавливается в процентном отношении  от кадастровой стоимости земельного участка. Ставки земельного налога определены Главой 31 части второй Налогового кодекса  Российской Федерации (в частности в муниципальном образовании города Казань.

Последняя кадастровая  оценка определена на начало 2011 года.

Выкупная  стоимость - Собственник зарегистрированного объекта недвижимости имеет преимущественное право выкупить земельный участок, на котором расположено его здание или строение (ЗК, ст.36, п.1).

В законе РТ от 29.11.02 №26-3РТ определены конкретные величины выкупных цен в  поселениях РТ исходя из численности  населения в них.

Выкупные цены земельных  участков для собственников зданий, строений, сооружения, расположенных на них

	Численность населения  в поселениях РТ	Размер выкупной стоимости (от ставки земельного налога за единицу  площади земельного участка)
1	Свыше 1 млн.чел	11 раз
2	От 500 тыс. до 1 млн	8 раз
3	От 100 тыс до 500	7 раз
4	От 50 тыс. до 100	6 раз
5	От 10 до 50	5 раз
6	До 10 тыс	3 раза

 

Продажа должна осуществляться исходя из кадастрового плана на землю. (Предоставление дополнительной площади сверхустановленной в кадастровой карте по рыночным ценам).

 

Выкупная цена определяется также при приватизации имущественного комплекса государственного (муниципального) унитарного предприятия.

Собственник вправе решить взять в  аренду либо оформить в собственность  участок под строением.

 

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана  принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к  совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

РС используется при  установлении:

1. Начальной цены на  торгах по продаже земельных  участков

2. начальной стоимости  арендной платы на торгах по  продаже прав аренды земельных  участков

3. цены выкупа земельного  участка, если установление публичного  сервитута привело к невозможности  дальнейшего использования этого  участка.

 

Рыночная стоимость  определяется на основе нижеуказанных  методических рекомендаций.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002  № 568-р: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный – к земле не применим, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной  ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

 

 

 

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных  участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам  сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения  аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога  в целом. Корректировки цен могут  рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как  правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.