Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода  объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического  износа зданий следующие:

• метод технической экспертизы;
• стоимостный;
• метод срока жизни.

Метод технической экспертизы для расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует  определять по формуле:

,               

где F_ф – физический износ здания, %;

F_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости  отдельных конструкций, элементов  и систем в общей восстановительной  стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям  восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Последовательность реализации метода:

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.
2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:

- число поврежденных участков

- определение размеров  повреждения – площадь, длина или глубина.

3. Сравнение обнаруженных показателей  поврежденных участков с их  количественными значениями, приведенными  в соответствующих таблицах норматива. (ВСН 53-86)

4. Заполнение  соответствующих таблиц по расчету  физического износа.

Описанная методика применяется исключительно  в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

• по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
• трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
• невозможность измерения функционального и внешнего износа;
• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

 

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением его стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения  физического износа заключается  в определении затрат на воссоздание  элементов здания.

Данный метод позволяет сразу  рассчитать износ элементов и  здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

 

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ:ФЖ)*100 = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)]*100,                  

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов  здания с последующим суммированием  рассчитанных обесценений, так и  для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (ХВ : ФЖ) * 100,                      

где И – износ, %;

ХВ – хронологический возраст.

Рассчитанный таким образом  процент износа элементов или  здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС * (И : 100),                                  

где И – износ, %;

ВС – восстановительная стоимость.

 

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ также  подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ  определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ  вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Исправимый функциональный износ  измеряется стоимостью его исправления  и вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

 

Методы определения функционального  износа:

• Метод капитализации потерь в арендной плате
• Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

 

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Методы определения функционального  износа:

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

 

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Не отражает прибыли инвестора.

Лекция 4. Подходы к оценке недвижимости. Затратный подход.

Оценка земельных участков.

 

Основу почти для всех вышеперечисленных  групп объектов недвижимости составляет земля, как природный объект и природный ресурс.

Земля и недвижимость – это мощный экономический ресурс, который используется крайне не эффективно и экономический  потенциал которого в нашей стране недооценен.

Земельный ресурс является стратегическим ресурсом, в который выгодно инвестировать средства. Это подтверждается проведенным анализом земельного рынка РФ и следующими основными факторами:

1. Земля не имеет физического,  функционального износа, а также  амортизации в силу своего  специфического характера как  природный ресурс, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен.

2. Землю невозможно свободно  воспроизвести, как другие объекты  недвижимости.

3. Земельный участок может быть  использован как многоцелевой  или иметь вполне определенное  функциональное и разрешенное  назначение.

4. Земельный участок выступает  средством производства сырьевых  ресурсов, необходимых практически  для всех отраслей экономики,  а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство  для социально-экономического развития.

6. Земля – это базис для  размещения различных объектов недвижимости.

 

Одним из основных принципов земельного законодательства согласно ст.1 Земельного кодекса РФ является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

Исходя из этого, оборот земельных  участков с расположенными на нем  зданиями происходит совместно.

Земельный участок с расположенными на нем объектами «улучшениями»  обозначается как «единый объект недвижимости».

Земельные участки, как правило, повышаются со временем в стоимости.

Если право собственности, аренды и сервитут являются для всех объектов недвижимости универсальными, то только для земельного участка применяются  такие вещные права, как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненно наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование. (см.Земельный кодекс РФ)

Все данные о земельном участке (разрешенное использование, месторасположение, границы, экономические характеристики, кадастровая стоимость, качественные характеристики, наличие объектов недвижимого имущества и т.п.) заносятся и содержатся в Едином государственном реестре земель, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 №28-ФЗ.

Каждому земельному участку, прошедшему государственный учет присваивается  кадастровый номер.

Например: 16:50:7:9:1:18

16 – номер Республики  Татарстан как субъекта РФ;

50 – номер города  Казани;

7 – Советский район  г.Казани;

9 – Кадастровый массив (поселок)

1 – Кадастровый квартал 

18 – земельный участок.

В соответствии с вышеуказанным  закону государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.