Курс лекций по "Экономике недвижимости"

Подход к оценке представляет собой  совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при  котором его стоимость будет  наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

 

Необходимость проведения оценки

Оценка недвижимого имущества  необходима при:

• операциях купли – продажи или сдаче в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровой оценки для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

 

Процесс оценки

Проведение оценки включает следующие  этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая  выбор методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов  применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

 

 

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает  количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении  на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая  правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах  объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям  достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует  действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта  оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком  специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

 

Цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки

Целью оценки является определение  стоимости объекта оценки, вид  которой определяется в задании  на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

 

Виды стоимости согласно новым стандартам оценки (ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3)

 

При использовании понятия стоимости  при осуществлении оценочной  деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости  объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости  объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой  разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен  в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших  с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств  означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих  случаях:

- при изъятии имущества для  государственных нужд;

- при определении стоимости  размещенных акций общества, приобретаемых  обществом по решению общего  собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости  объекта залога, в том числе  при ипотеке;

- при определении стоимости  неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости  имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости  безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости  объекта оценки определяется стоимость  для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости  объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная  и утвержденная в соответствии с  законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

 

Основной закон в соответствии с которым осуществляется оценочная  деятельность

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ 
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 
(с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13 июля 2007 г.)

Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года

Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года

 

Лекция 3. Подходы к оценке недвижимости. Затратный подход.

 

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке или  обосновать отказ от использования  того или иного подхода. Оценщик  вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход - совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
• учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
• принцип «замещения».