Оценка объекта коммерческой недвижимости

     Инвестиционная  стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

     В основе расчета инвестиционной стоимости  лежит целесообразность инвестирования, с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.

     Инвестиционная  стоимость недвижимости для конкретного  инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения “спиритического” эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

     А также может быть рассчитана залоговая  стоимость.

     Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

     В статье 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” специально подчеркивается: “Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части”. Данным законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности. 
 
 
 

1.2. Понятие залога и залоговой стоимости

     Залог недвижимости, как источник привлечения  инвестиций, представляет собой один из основных механизмов устойчивого  функционирования и развития компании. Кредитование под залог имущества  является одним из важнейших направлений банковской деятельности. Залог является одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика (должника) выполнить свои обязательства.  Следует отметить недостаточность разработанности методики оценки стоимости недвижимости для целей залога и кредитования. Так, стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации, не содержат понятия залоговой стоимости и не описывают процедуры, подходы и методы оценки залоговой стоимости. Осуществление залогового кредитования предприятий во многом дискриминационно. Это связано, во-первых, с нестабильностью российской экономики, а, во-вторых, с отсутствием простой и доступной субъектам рынка методологии оценки недвижимости как объекта залога. Данные методы либо определяются внутренними банковскими инструкциями и являются закрытой информацией, либо оценка залога осуществляется на базе ликвидационной стоимости, что снижает его инвестиционный потенциал и привлекательность.

     Залогом признается такой способ обеспечения  обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) за изъятиями установленными законом¹.

     Правовая  цель сделки заключается в обеспечении  исполнения основного обязательства, что достигается путем:

     - выделения определенного имущества  в качестве предмета залога;

     - передачей предмета залога во  владение залогодержателю или с оставлением его во владении залогодателя (с правом пользования или без права пользования) с наделением залогодержателя правомочиями по контролю наличия и сохранности залогового имущества;

     - установлением определенных ограничений  залогодателя в распоряжении предметом залога;

     - предоставлением залогодержателю  права истребования предмета  залога от любого лица, в том  числе залогодателя или собственника  имущества, в случае неисполнения  основного обеспечиваемого обязательства; 

     - реализацией предмета залога (имущества) в случае неисполнения основного обеспечиваемого обязательства и получения залогодержателем удовлетворения из стоимости заложенного имущества;

     - предоставления преимущества залогодержателю  перед другими кредиторами залогодателя в получении удовлетворения из стоимости реализованного заложенного имущества за установленными законом изъятиями.

     Залоговые операции имеют широкое распространение  в гражданском обороте, особенно в связи с получением хозяйствующими субъектами коммерческих кредитов².

     В отличие от других способов обеспечения  обязательств залог (ипотека) имеет  ряд преимуществ:

     1) ГК выделил залог в отдельный  правовой институт, признав за  ним значение обеспечительного  обязательства, то есть залогодержатель,  для реализации своих прав, воздействует непосредственно на предмет залога³.

     2) Обеспеченное залогом обязательство  удовлетворяется из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами. Преимущественное  право кредитора-залогодержателя  не является безусловным, так как в самой норме содержится оговорка о том, что законодательными актами могут быть установлены изъятия. Суть этих изъятий означает, что закон устанавливает ряд кредиторов, которые являются привилегированными даже по отношению к кредитору, являющемуся залогодержателем.

     Для успешной реализации операций по кредитованию необходимо сформировать основу, по которой  будет производиться финансирование, а также оценить платежеспособность (кредитоспособность) заемщика и состоятельность  его собственности (активов) для того, чтобы обеспечить должное обслуживание долга.

     Предметом залога могут быть имущественные  права, а также любое имущество, кроме вещей, изъятых из оборота, и требований, неразрывно связанных  с личностью кредитора (требования об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью; иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами). Право залога может распространяться и на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в будущем.

     Залогодатель  сохраняет право распоряжения заложенным имуществом, если иное не предусмотрено  законом или договором. При этом переход права на заложенное имущество, которое уже является обеспечением какого-либо иного обязательства, предшествующее право залогодержателя сохраняет силу. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

     За  счет заложенного имущества залогодержатель  вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или договором, - неустойку.

     В литературе встречаются диаметрально противоположные суждения о том, правомерно ли использование отдельного термина “залоговая стоимость” для обозначения типа стоимости, определяемого в случаях оценки имущества в целях залогового обеспечения банковского кредита.

     Так, например, Дж. Фридман определяет залоговую стоимость, как стоимость объекта недвижимости в целях обеспечения ипотечного кредита⁴.

     Раскрывая это определение, под залоговой  стоимостью следовало бы понимать определяемую оценщиком (не банком!) стоимость объекта  недвижимости, покрывающую невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита.

     Для банка залоговая стоимость определяет максимально возможный размер ипотечного кредита, имеющий реальное покрытие.

     С другой стороны, в литературе встречаются мнения, что понятие “залоговая стоимость” избыточно и следует вместо него использовать более широкое понятие “ликвидационная стоимость”⁵. У данного тезиса имеется достаточное количество сторонников среди практикующих оценщиков. Кроме того, при оценке ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств использование оценщиками понятие ликвидационной стоимости допускается четвертым стандартом Международных стандартов оценки (МСО).

     Введение  нового типа стоимости требует разработки отдельных методик ее расчета, стандартов, описывающих принципы и порядок ее использования, и отличие данного типа стоимости от, например, рыночной стоимости. Вместе с тем, различие между терминами “залоговая стоимость” и “ликвидационная стоимость” заключается в том, что в первом случае речь идет о возможном изъятии и судебной реализации имущества в результате неисполнения должником требований ипотечного кредитования, а во втором - о том же самом, но в результате неисполнения должником иных обязательств.

     Таким образом, в обязанность оценщика входит расчет рыночной и ликвидационной стоимости залога, а определение  объема выдаваемого кредита  (залоговой  стоимости) выполняет банк.

     При расчете стоимости залога Банком определяется залоговая стоимость  имущества исходя из расчетов оценщика об определении рыночной стоимости, т.е. стоимость с учетом применения понижающего коэффициента.

     Таким образом, Залоговая стоимость = Рыночная стоимость - дисконт

       Основным фактором, отличающим залоговую  стоимость от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи оцениваемых объектов. Кроме того, в понижающий коэффициент включаются возможные издержки, которые понесет банк в случае реализации имущества, его возможный износ, а также ряд других факторов. В зависимости от вида имущества, условий его использования, предполагаемого срока пользования кредитом, ликвидности, понижающий коэффициент может варьироваться от 5 до 80 процентов.

     Как правило, юридические лица и частные  предприниматели оценивают имущество, предлагаемое в качестве залога, с точки зрения эффективности его использования в своей деятельности.

     Оценка  же Банка основывается на анализе  вторичного рынка и его тенденциях. Иными словами, при определении  вида залогового имущества Банк всегда исходит из позиции развития наиболее худшей ситуации, а именно: невозврата заемных средств и обращения взыскания на заложенное имущество с последующей его реализацией.

     Именно  на этом этапе залоговой операции особенно остро встает вопрос о ликвидности имущества, т. е. востребованности его на рынке и возможности его реализовать в максимально сжатые сроки. С этой целью управлением экспертизы залогов производится анализ рынка и определение круга потенциальных покупателей.

1.3. Подходы и методы оценки недвижимости

     Большинство профессионалов сходятся во мнении о  существовании трех подходов к определению  стоимости недвижимости: затратного, сравнительного и доходного.

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

     • качество и количество дохода, который объект недвижимости может 
принести в течение своего срока службы;

     • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный  подход используется при определении: