Применение  метода дисконтирования к оцениваемому объекту недвижимости позволяет  утверждать, что стоимость права  собственности на оцениваемый объект составляет 43 797 429,1 долл. США.

      На  земельном участке, помимо действующего гипермаркета, ведется строительство торгового центра, который не входит в состав оцениваемого объекта. Земельный участок является недоиспользованным. Поэтому в расчетах доходным подходом к стоимости Объекта, полученной методом дисконтирования, была прибавлена стоимость доли земельного участка, приходящаяся на торговый центр¹⁰.

      Стоимость земельного участка определена в  рамках затратного подхода. Стоимость  доли, приходящейся на торговый центр, составляет:

45 817 498 долл. США*16 430 кв.м/(18 219 кв.м+16430 кв.м) = 21 725 922,4 долл. США.

Таким образом, стоимость права собственности на оцениваемый объект составляет: 65 523 352 долл. США. 
 
 
 
 
 
 

 

Таблица 3.9

Расчет  стоимости Объекта доходным подходом (метод дисконтирования)

 
 
 
 
 
 
 

Окончание табл. 3.9

 
 
 

 

3. 4. Согласование результатов

      Основная  специфика оценки в данном случае состоит в малом развитии рынка  подобных объектов в Санкт-Петербурге.

      Сравнительный подход в данном случае не применим, поскольку на рынке отсутствуют предложения по объектам подобного назначения с аналогичной площадью.

      Затратный подход достаточно точно отражает ситуацию, сложившуюся на рассматриваемом сегменте рынка, поскольку инвестор, только выходящий на рынок, скорее всего будет вынужден построить новое здание, чем сможет приобрести его на вторичном рынке, а затратный подход как раз и отражает затраты на создание объекта с подобной оцениваемому полезностью.

      Примененный в оценке доходный подход дает возможность моделировать функционирование объекта в перспективе, с учетом имеющихся данных о рыночных тенденциях, рисках и т.п. Однако чувствительность расчетов к входным параметрам, вариабельность будущего спроса/предложения на этот сегмент рынка недвижимости увеличивают вероятность расхождения в прогнозных и фактических значениях значимых факторов.

Преимущества  и недостатки затратного и доходного  подходов оценивались по 5 критериям (Таблица 3.10).

Таблица 3.10

 Определение  веса результата применения каждого  из подходов по пяти критериям

 

      В результате анализа комплекса факторов, влияющих на величины полученных результатов, что рыночная стоимость права собственности на оцениваемый объект составляет: 70 400 000 долл. США. 
 

3.4. Определение ликвидационной стоимости объекта

      В соответствии с определением ликвидационной стоимости, приведенном в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519, оценке подлежит «...стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов».

      Наиболее  точным решением при определении  ликвидационной стоимости априорно можно считать сравнительный  подход, базирующийся на полных данных рынка продаж собственности в слишком короткие для проведения должного маркетинга сроки. Однако отсутствие данных о срочных продажах объектов, сопоставимых с оцениваемым, вынуждает применить для целей настоящей оценки расчетный метод.

      Модель  оценки ликвидационной стоимости, используемая в настоящей работе, была предложена г-ном Козырем Ю.В. и опубликована в журнале «Вопросы оценки» №4/2000.

      Базой для расчета ликвидационной стоимости  является рыночная стоимость Объекта, определенная выше. Это объясняется  единством основы рыночной и ликвидационной стоимости. Ведь и рыночная и ликвидационная стоимость представляют собой меновую стоимость, то есть стоимость, которой объект обладает на рынке, а не стоимость с точки зрения определенного пользователя. Это означает, что и в случае определения ликвидационной стоимости и в случае определения рыночной стоимости объект оценки рассматривается в качестве объекта реализуемого на открытом конкурентном рынке, а не в каком-либо другом аспекте. Основным признаком, отличающим ликвидационную стоимость от рыночной стоимости, является укороченный период экспозиции объекта на рынке.

      Учет  влияния фактора ограничения  времени продажи производится по формуле, предложенной г-ном Козырем:

где: Р_l(t) – ликвидационная стоимость Объекта;

P_m  – рыночная стоимость Объекта;

y – среднерыночная  доходность вложений в подобные  объекты;

t_e – время экспозиции объекта (т.е. среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам объектов);

t – заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта;

T – период  времени, к которому привязана  ставка доходности. 

      Наибольшую  сложность при расчете ликвидационной стоимости представляет определение  нормального времени экспозиции для оцениваемого Объекта. Период экспозиции коммерческой недвижимости, общей площадью порядка 10-20 тыс. кв. м, на настоящий момент в Санкт-Петербурге составляет от 1 до 1,5 лет. Исходя из имеющейся информации, полагается, что «разумно долгим» периодом экспозиции для Объекта является срок 1,5 года, т.е. 18 месяцев.

      Заданное  время продажи для Объекта  определяется банком, кредитующим Заказчика, и составляет 180 дней или 6 месяцев.

      Ставка  доходности для Объекта также  принималась на уровне ставки дисконтирования, определенной кумулятивным подходом в  рамках доходного подхода, и составляет 14,4%.

      Величина ликвидационной скидки для определенного срока продажи составляет 12,6%.

      Исходя  из определенных параметров расчета, величина ликвидационной стоимости оцениваемого объекта составляет, округленно, 61 538 000 долл. США.

      Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого объекта составила: 61 538 000 долл. США. 

3.5. Расчет залоговой стоимости

      Расчет  залоговой стоимости осуществляется с целью определения суммы кредита. Залоговым обеспечением являются – земля и здание гипермаркета, расположенного на ней. Кредит – сроком на 5 лет на строительство объекта недвижимости торгового назначения.

      Данные  расчета залоговой стоимости  объекта недвижимости приведены в таблице 3.11.

Таблица 3.11

  Расчет залоговой стоимости

 
 

      Расчеты показывают, что минимальная стоимость  залогового обеспечения должна быть не менее 52 778 000 рублей, однако, в ходе проведения расчетов на основании умножения рыночной стоимости на дисконт, который составляет 30% для объектов недвижимости и 40% для земли,  выяснилось, что имеется недостаток обеспечения в размере         80 797 000 рублей. На основе данных расчетов можно предположить, что банком будет выдан кредит на сумму, меньшую заявленной, на 30% и составит 17 129 300 рублей.