Оценка объекта коммерческой недвижимости

Определение стоимости нового строительства на приобретенном участке с учетом прибыли предпринимателя

      Расчет  стоимости строительства оцениваемого объекта осуществлялся на основе данных о фактических затратах на строительство. Укрупненная смета, предоставленная в таблице 3.3, включает в себя, кроме затрат на строительство здания гипермаркета, полностью затраты на сети, благоустройство. Учтенные затраты включают накладные расходы и плановые накопления, а также необходимые лимитированные и прочие затраты.

Таблица 3.3

Сметная стоимость строительства Объекта (стоимость восстановления оцениваемого здания)

В результате расчета величина стоимости строительства (стоимости восстановления) составила  23 121 тыс. долл. США.

      Прибыль предпринимателя – разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта⁸.

      При расчете предполагается, что инвестор приобретет земельный участок, а затем будет инвестировать в строительство Объекта в течение 1-4 кварталов равными долями в квартал.

      Для целей настоящей оценки прибыль  предпринимателя была рассчитана методом  DCF – анализа и составила, округленно, 7 383 тыс. долл. США  - см. таблицу ниже (Таблица 3.4).

Таблица 3.4

Определение прибыли предпринимателя (расчет невозмещенных  инвестиций)

Определение всех видов износа

Физический  износ

      По  мнению эксперта-строителя, привлеченного  для осмотра объекта оценки, величина устранимого физического износа на момент осмотра не превышает 1…3%. В настоящих расчетах Оценщики использовали середину указанного интервала - 2% (% от сметной стоимости нового строительства объекта с прибылью предпринимателя).

Таким образом, величина  физического износа составила: 610 088 тыс. долл. США.

Устранимое  функциональное устаревание

      Объект  оценки – здание гипермаркета, новое  строительство осуществлялось по современному проекту. Устранимых дополнений, замен  и модернизаций по оценкам экспертов и Оценщиков, для данного объекта не требуется. Устранимых “сверхулучшений” у объекта также нет. Поэтому устранимое функциональное устаревание принимается равным нулю.

Неустранимое  функциональное устаревание

      Неустранимых  недостатков, замен и модернизаций по оценкам экспертов и Оценщиков, для данного Объекта не требуется. Неустранимых “сверхулучшений” у Объекта также нет. Поэтому неустранимое функциональное устаревание принимается равным нулю.

Внешнее устаревание

      Внешнее устаревание может быть определено как снижение стоимости Объекта вследствие влияния неблагоприятных внешних факторов. Внешних факторов, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект, не выявлено. Поэтому внешнее устаревание принимается равным нулю.

Таким образом, величина накопленного износа равна 610 088 тыс. долл. США.

Определение стоимости права  собственности объекта

      Стоимость всего объекта недвижимости по затратному подходу определена в соответствии с приведенным выше алгоритмом и  представлена в таблице ниже (Таблица 3.5) и составила 75 711 801 долл. США.

Таблица 3.5

 Результаты  расчета стоимости объекта недвижимости  в соответствии с затратным  подходом

 
 

3.3. Доходный подход в оценке стоимости гипермаркета

      Общая площадь гипермаркета составляет 18 219 кв.м.

      Основной  источник дохода: сдача в аренду торговых площадей (в т.ч. гипермаркет). Арендопригодная площадь гипермаркета с прикассовой торговой галереей составляет 15 746 кв.м.

      В расчетах планируется увеличение доходов  и некоторых статей затрат в первый плановый год на 6-7%, в дальнейшем рост доходов и расходов будет плавно снижаться.

Анализ  доходов

Потенциальный валовой доход

      Было проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для торговых площадей различного размера и местоположения в здании. Большую часть торговых площадей занимает гипермаркет. Расчетная ставка аренды для гипермаркета устанавливалась на максимально возможном уровне при условии сохранения приемлемой рентабельности операционной деятельности гипермаркета.

      Расчетная арендная ставка для гипермаркета, таким образом, составляет 30,0 долл. США за кв.м в мес., вкл. расходы  на коммунальные услуги и эксплуатацию.

      Ставки  и потенциальный валовый доход  от торговой галереи приведены в  таблице ниже (Таблица 3.6) . Ставки, приведенные в таблице, включают в себя расходы на коммунальные услуги и эксплуатацию.

      Арендные  ставки и потенциальный валовой  доход гипермаркета с торговой галереей сведены в таблицу (Таблица 3.7 ).

      Таким образом, потенциальный валовой  доход от гипермаркета с торговой галереей составит, округленно, 6 477,2 тыс. долл. США в год. 

Таблица 3.6

Потенциальный  валовый доход от торговой галереи

 

Таблица 3.7

 Потенциальный   валовой доход гипермаркета с  торговой галереей

Потери  от недозагрузки и  потери при сборе 

Потери  арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены  арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в  процентах к потенциальному валовому доходу.

Поскольку Объект сдается одному арендатору (за исключением прикассовой торговой галереи), потери дохода от незанятости, ротации арендаторов и неплатежей будут возникать только при сдаче  помещений прикассовой торговой галереи. Так как ее площадь невелика, Оценщики полагают, что потери от недозагрузки и неплатежей составят не более 2% от ПВД торговой галереи.

Анализ  расходов

Операционные  расходы

В данном разделе рассматриваются и анализируются  операционные и иные издержки, возникающие в ходе эксплуатации оцениваемого объекта

На счет Собственника приходятся следующие  статьи расходов:

     - налог на имущество;

     - земельный налог;

     - затраты на коммунальное обслуживание и эксплуатацию;

     - расходы на страхование объекта;

      Налог на имущество рассчитывается по ставке 2,2% от средней за период балансовой стоимости здания гипермаркета. В данном случае базой для расчета налога на здание гипермаркета является его сметная стоимость строительства (23 121 395 тыс. долл. США). Таким образом, налог на имущество в первый планируемый год составляет 508 671 долл. США в год.

      Земельный налог, по данным Заказчика, составляет 138 125 долл. США в год.

      Величина  расходов на коммунальное обслуживание и эксплуатацию Объекта определялась на основе предоставленных Заказчиком данных о величине рассматриваемых статей затрат и составила 631 808 долл. США в год.

      Величина  расходов на страхование составляет, по данным Заказчика, 21 106 долл. США в год.

      В расчете стоимости Объекта доходным подходом было учтено, что Собственник ежегодно отчисляет в фонд замещения сумму в 122 900 долл. США (ежемесячными равными взносами, по средневзвешенной ставке по привлеченным средствам от нефинансовых организаций на срок более 1 года, средняя за период с декабря 2005 г. по ноябрь 2006 г. – 6,77%; Бюллетень банковской статистики, №1-2007). В результате, через 5 лет на счету накопится сумма, достаточная для проведения ремонта из расчета 40 долл. США/ кв. м общей площади. 

Определение ставки дисконта и  капитализации

      Определение ставки дисконтирования было проведено кумулятивным методом (т.к. отработанных расчетных методик для этого типа недвижимости не существует; метод рыночной экстракции не применялся в связи с отсутствием данных по одновременной аренде и продаже гипермаркетов).

      В качестве безрисковой ставки принята  средняя ставка доходности по российским валютным облигациям со сроком погашения  в 2010-2030 гг., равная 5,9% годовых (Таблица 3.8).

Таблица 3.8

 Расчет  безрисковой ставки⁹

      Применительно к оцениваемому объекту, риски оцениваются на следующем уровне:

Риск, связанный со строительством (скрытыми дефектами), оценивается на уровне 0,5%, что подразумевает низкий уровень риска, поскольку объект уже построен и риск связан только с вероятным выявлением скрытых дефектов строительства.

Риск  неликвидности оценивается на среднем уровне (2%). Несмотря на то, что недвижимость, в целом, обладает низкой ликвидностью, и, следовательно, уровень данного риска должен быть оценен на высоком уровне. Оцениваемый объект является высокодоходным, имеет относительно небольшой экономический размер (18 219 кв.м), поэтому Оценщики сочли возможным снизить уровень риска с высокого до среднего.

Риск  высокой конкуренции - уровень конкуренции в торговом секторе в ближайшем окружении Объекта можно оценить как средний. Перспективная конкуренция также оценивается на среднем уровне. Учитывая временной лаг (до планируемого ввода перспективных торговых объектов) и вероятность осуществления торговых проектов, риск высокой конкуренции оценивается на уровне 1%.

Риск, связанный с недостатками управления недвижимостью, Оценщики определили на уровне 1,5%.

Риск  изменения законодательства для России в целом, и в Санкт-Петербурге в частности, находится на среднем уровне (2%).

Риск, связанный с изменением ближайшего окружения объекта, определен на уровне в 0,5%.

Прочие  риски оцениваются на низком уровне (1%).

Таким образом, ставка дисконтирования составит:

Y = 5,9% + (0,5% + 2% + 1% + 1,5% + 2% + 0,5% + 1%) = 14,4%.

      Ставка  капитализации используется для  определения стоимости предполагаемой продажи Объекта в конце прогнозного периода.

      Учитывая  текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, предполагается, что  рост стоимости Объекта в первый прогнозный период составит 20%, в дальнейшем планируется его снижение до 10%. Общее изменение стоимости Объекта за 4 года составит 67,0%. Срок экономической жизни для Объекта определен в 20 лет.

      В результате, ставка капитализации на момент планируемой продажи Объекта  составляет:

Rо = Yo - SFF(16 лет; 5,9%)  х DV (67,0%)= 11,8%.

При приведении выручки от перепродажи Объекта на дату определения стоимости использовалась та же ставка дисконта, что и для прогнозного периода. 

Определение стоимости методом  дисконтирования

      Расчет  стоимости оцениваемого объекта  методом дисконтирования денежных потоков приведен в таблице ниже (Таблица 3.9).