Оценка объекта коммерческой недвижимости

     Метод, основанный на анализе  альтернативных финансовых инвестиций. Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше, чем процентные ставки по соответствующим кредитам банков.

     Метод, основанный на DCF-анализе денежных потоков в течение времени строительства объекта. Заключается в определении разницы между невозмещенными инвестициями (аккумулированная по ставке дисконта сумма всех инвестиций, за вычетом одновременных «встречных» доходов за период нового строительства) и стоимостью нового строительства, рассчитанной одномоментно на дату оценки без учета строительного лага.

     Для действующих объектов первоначальные инвестиции будут равны сумме  затрат на их приобретение. Для объектов, требующих определенных капитальных  вложений на их улучшение (свободный земельный участок, незавершенный строительством объект, реконструируемый объект т.п.), первоначальные инвестиции с экономической точки зрения следует определить как сумму невозмещенных инвестиций V_ни - будущую стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированную к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сумму затрат на  его создание:

     где Е_i - затраты в начале i-го периода, r - количество периодов создания объекта недвижимости, Y - норма отдачи на инвестиции за период.

3. расчет выявленных видов износа.

Накопленный износ объекта недвижимости - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта, его функционального (морального) и внешнего (экономического) устаревания.

Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ считается устранимым, если затраты на его ликвидацию меньше вклада в рыночную стоимость объекта.

Физический  износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами показателей эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических и техногенных факторов, ошибок при проектировании или нарушений правил строительства и технической эксплуатации.

Функциональный  износ (устаревание) - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных конструкций и инженерного оборудования здания или сооружения, качества произведенных строительно-монтажных работ современным рыночным стандартам, нормам и правилам, предъявляемым к данному типу зданий и сооружений. Он обычно вызван появлением более совершенных технологий, неудовлетворительной планировкой, несоответствием технических и функциональных требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы, дизайн и т.д.

Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия – уменьшение стоимости имущества, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов экономического и неэкономического характера. Используется также термин внешнее устаревание.

Накопленный износ наиболее предпочтительно  определять как величину, равную разности между полной восстановительной стоимостью объекта без учета износов и его рыночной стоимостью на дату оценки. Точность методов, основанных на оценке возраста объекта, зависит от корректности определения общей экономической жизни и эффективного возраста объекта. При оценке накопленного износа по отдельности используется метод разбивки;

4. оценка рыночной стоимости земельного участка;
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после  тщательного сравнительного анализа  результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Глава 2. Обзор рынка  коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

      2.1. Обзор рынка торговых  объектов

      Предметом данного исследования являются торговые объекты города Санкт-Петербурга.

      В 2006 г. был введен большой объем площадей в торговых объектах⁷: прирост общей площади торговых объектов за 2006 г. составил 1,2 млн кв. м., что превышает совокупный объем, введенный за последние три года (2003-2005 г.). За 2006 год на карте города появилось 39 новых объектов, при этом наибольшее количество пришлось на декабрь 2006 г. – 15 торговых объектов (для сравнения: декабрь 2005 г. – 4 торговых объекта). На конец 2006 г. в Петербурге функционировало 112 торговых объектов общей площадью 2,7 млн. кв.м. По-прежнему большинство из них сосредоточено в Приморском и Выборгском районах: 21% и 13% от общей площади торговых объектов соответственно (Рис. ).

      Наиболее  активно в 2006 г. развивались сегменты специализированных торговых центров (DO-IT-YOURSELF-центров (DIY)) и гипермаркетов, общие площади которых значительно увеличились за год (более чем в 2 раза – DIY-центры, более чем в 3 раза – гипермаркеты) и составили на конец 2006 г. 230 тыс. кв.м и 315 тыс. кв.м, соответственно. Сегмент торговых центров, общая площадь которых практически удвоилась за 2006 год и достигла 1,840 млн. кв.м, является безусловным лидером в структуре площадей торговых объектов (Рис. 2.1).

      Обеспеченность торговыми площадями в торговых объектах в расчете на 1 000 жителей Санкт-Петербурга составляла по состоянию на конец 2006 г. 378 кв. м. (обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах – 252 кв. м. на 1 000 человек) (Рисунок 2.2). Наиболее обеспеченными районами (обеспеченность торговыми площадями превышает среднегородской показатель) являются Приморский, Московский, Выборгский и Адмиралтейские районы (Рисунок 2.3). 

      Рис. 2.1 Структура рынка действующих торговых объектов (по общим площадям), на конец 2006 г. 

      Рис. 1.2 Обеспеченность торговыми площадями в торговых объектах по районам города, кв.м на 1 000 человек, на конец 2006 г. 

Рис. 2.3 Распределение общих площадей действующих торговых объектов (от 4 000 кв.м.) по районам города, на конец 2006 г. 

2.2. Обзор ставок арендной платы для разных групп арендаторов

      Рост  ставок арендной платы в торговых центрах с профессионально разработанной  концепцией за 2006 г. составил в среднем 9–13% по разным товарным группам арендаторов. Наиболее значительным был рост ставок аренды для операторов фуд-корта. В менее удачных торговых центрах наблюдалось снижение ставок.

      Заполняемость успешных торговых центров была близка к 100 %, большинство из них имели  лист ожиданий потенциальных арендаторов.

      Ставки  за отдельные арендные модули в одном  и том же торговом центре колебались в достаточно широких пределах. Это  определялось, в первую очередь, размерами  арендной площади и этажом, на котором  она находилась, а также товарной группой,  конфигурацией и др. параметрами.

    Минимальные ставки были возможны для торговых предприятий, расположенных на уровне выше первого на отдаленных от основного  человекопотока площадях, а также  для якорных (мини-якорных) арендаторов (главный арендатор в торговом центре, привлекающий в него покупателей) (Таблица 2.1). 

Таблица 2.1

Арендные  ставки в торговых центрах

      В качестве покупателей помещений  в торговых центрах в основном выступали крупные операторы  продовольственных товаров, бытовой  техники и электроники, мультиплексов (“якоря”). Цена продажи в 2006 г. находилась в диапазоне от $ 1 400 до $ 3 000 за кв.м.

      На  относительно небольшие помещения  договора аренды заключаются на срок от 1 года до 5 лет. Для крупных арендаторов  договора аренды принято заключать  на большие сроки (5-15 лет).

      На  фоне снижения курса доллара все  большее распространение получают договора, в которых арендные ставки указываются в условных единицах в рублевом эквиваленте. Расширяется  практика применения арендных ставок, номинированных как процент от выручки. Так,  крупные продуктовые магазины (гипермаркеты, супермаркеты) арендуют за 3-6%, для остальных крупных арендаторов (магазины одежды, электроники, товаров для спорта и отдыха и др.) диапазон возможен в пределах 4-18%.

      Налоги (основной – НДС), коммунальные платежи, расходы по обслуживанию, страховочный депозит в каждом случае оговариваются отдельно. В типичном случае платежи вносятся ежемесячно.

      Как правило, арендная ставка включает:

• арендные платежи
• коммунальные платежи
• расходы по обслуживанию (уборка, эксплуатация)
• вознаграждение управляющей компании
• страховые платежи
• налоговые платежи
• охрана

      Крупные якорные арендаторы, в основном, сами несут расходы по оплате коммунальных платежей и расходы по обслуживанию; для мелких и средних арендаторов эти расходы, как правило, включаются в ставку аренды, хотя в последнее время наметилась тенденция по выделению эксплуатационных расходов из арендной ставки.

      Страховой (гарантийный) депозит обычно эквивалентен арендной плате за один-три месяца (иногда он отсутствует).

      Как правило, помещения в торговых центрах  сдаются арендаторам в состоянии  чистовой отделки, якорным арендаторам (операторы мультиплексов, супермаркетов, гипермаркетов) помещения предоставляются  в состоянии «shell & core» (состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция). Офис в состоянии shell&core не пригоден для «заселения» арендатора. Так, обычно на время отделочных работ предоставляются арендные каникулы, в течение которых плата за аренду не взимается. Бывает, что каникулы не предоставляются, а вместо этого собственник компенсирует арендатору какую-то часть затрат на проведение отделочных работ. Всегда – меньшую. Исключительный случай – когда собственник выполняет отделку за свой счет. Если собственник сам сделал в офисе всю внутреннюю отделку, то затраты на нее будут включены в арендную плату.).

      В соответствии с обзором конкурентной среды в 10-минутной зоне автомобильной доступности Объекта, а также перечня расположения действующих торговых объектов в рассматриваемой зоне конкурентного окружения Объекта с основными характеристиками можно сделать вывод, что уровень текущей и перспективной конкуренции в рассматриваемой зоне можно оценить как средний. При анализе рассматривались торговые объекты полезной площадью (GLA, Gross Leasable Area) от 4 000 кв.м. (приложение 2).

2.3. Тенденции и прогнозы развития рынка коммерческой недвижимоти

• Рост активности международных девелоперов торговых центров.
• Рост количества проектов торговых центров с участием международных архитектурных компаний.
• Укрепление позиций развлекательного сегмента в торговых центрах. К традиционным мультиплексам и боулингам добавлятся развлекательные центры для семейного отдыха: Crazy Park (Bronsard), Дино-Парк, Игромакс, Star Galaxy, Game Zona.
• Активное развитие сегментов DIY-центров и гипермаркетов, которое в 2006 г. происходило в основном за счет местных девелоперов.  Более чем трехкратное увеличение площадей в сегменте гипермаркетов произошло за счет открытия компанией  пяти гипермаркетов общей площадью 113 тыс. кв. м и девяти гипермаркетов общей площадью 110 тыс. кв. м.
• Активная экспансия петербургских девелоперов на региональные рынки. Также продолжается освоение рынка Петербурга, где компании запускают новые форматы. Так, развиваются супермаркеты площадью 1,5 тыс. кв.м; компания «Лента» намерена развивать сеть магазинов шаговой доступности «Норма» площадью 200– 400 кв.м.
• Укрупнение торговых центров. Средняя торговая площадь торговых центров выросла с 14 000 кв. м в 2005 г. до 22 000 кв. м в 2006 г.
• Расширение практики применения арендных ставок, номинированных как процент от оборота.
• Приход международных операторов, ранее не представленных на рынке Петербурга. В 2009 г. ожидается приход новых международных операторов: Billа, Real, Leroy Merlin, Prisma.
• К 2009 г. общая площадь торговых объектов  может превысить 3,4 млн кв. м., из них торговых центров – около 2,4 млн кв. м.