Оценка объекта коммерческой недвижимости

     • инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не 
заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до 
ходов от этого объекта;

     • рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

     Расчет  прогнозируемого дохода от объектов недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, в который включены следующие позиции:

1. Потенциальный валовой доход (ПВД) - общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости ее площадей без учета всех потерь и расходов.
2. Потери арендной платы - имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводится с учетом тенденций изменения спроса и предложения на прогнозируемый период.
3. Действительный валовой доход (ДВД) - предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь арендной платы от неполной заполненности объекта и неуплаты по договорам.
4. Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода.
5. Чистый операционный доход (ЧОД) - рассчитывается как разность действительного валового дохода и операционных расходов и не учитывает налоговых выплат и платежей по обслуживанию ипотечного кредита.

     Для капитализации будущих доходов  применяют два основных метода: метод  прямой капитализации и метод  дисконтирования денежных потоков.

6. Прямая капитализация переводит величину годового дохода в стоимость собственности одним арифметическим действием:

     V = I / R, где: V- стоимость, I- доход, R- коэффициент капитализации.

     При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

     Метод капитализации доходов используется, если:

     • потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

     • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

     Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

     C = NOY / R_K или C = ЧОД / Коэффициент капитализации,

     где С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

            R_{K –} коэффициент капитализации (%).

        Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

     При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

     Основные проблемы данного метода:

       1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

     2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - “информационная непрозрачность” рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

7. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.      Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; 

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих поток денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

     Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

     Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

     Ставка  дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости  денежной суммы, получаемой или выплачиваемой  в будущем. Ставка дисконтирования  должна отражать взаимосвязь “риск-доход”, я также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

     В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие  методы:

• метод кумулятивного построения;
• метод сравнения альтернативных инвестиций;
• метод выделения;
• метод мониторинга.

     Метод дисконтирования переводит будущие  выгоды в настоящую стоимость. Текущая  стоимость будущих выгод от владения собственностью определяется из выражения:

     PV = SC_t / (1+i)^t + M * 1 / (1+i)ⁿ

     PV – текущая стоимость;

     C_t  - денежный поток периода t;

     I – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

     M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

     Остаточная  стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продиктована (по фактору  последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

     Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

     Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). Таким образом, основой оценки объекта методом дисконтирования является прогноз функционирования объекта в течение определенного периода, что означает определение таких основных показателей, как срок прогноза, доходные и расходные характеристики и ставки дисконтирования и капитализации.

      Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными  объектами на рыке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

     Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также, то, что оцениваемый объект недвижимости  является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

     Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

     Важным  методом данного подхода является метод внесения поправок, рассчитываемых на основе анализа так называемых парных продаж. Парной продажей называется такая совокупность двух независимых продаж различных объектов, при которой совпадают все свойства проданных объектов, кроме одного. Если при этом на заключение сделок не повлияли какие-либо искажающие картину факторы, то по величине разницы в цене сделок можно судить о влиянии на цену фактора, по которому различались сопоставляемые продажи.

     Практика  оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим  технико-эксплуатационным характеристикам  не только полностью не идентичен  оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их совместного влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта.

     Согласно  западным изданиям по оценке недвижимости, затратный подход наиболее применим при оценке рыночной стоимости новых или относительно новых сооружений. Этот подход особенно убедителен в тех случаях, когда стоимость участка хорошо обоснована, а сооружения - новые или отличаются незначительным накопленным износом и, тем самым, представляют собой вариант использования земельного участка, максимально приближенный к варианту оптимального использования территории.

     К основным характеристикам затратного подхода относятся:

1. оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его создании на конкретную дату (дату оценки);
2. учет износа  оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
3. принцип “замещения”.

     Основные  этапы применения затратного подхода:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания – расчетных затрат на воссоздание (воспроизводство) оцениваемого объекта в современных условиях с использованием договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п., с сохранением всех параметров эксплуатационных качеств, присущих данному объекту (с учетом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических норм и других норм, действовавших на момент ввода здания (сооружения) в эксплуатацию);
2. оценка величины предпринимательской прибыли - разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта⁶.

     Можно назвать следующие основные методы расчета прибыли предпринимателя:

     Рыночный  метод. Заключается в сборе и обработке рыночной информации о величинах прибыли предпринимателя. В частных интервью называется диапазон прибыли предпринимателя 10%-25% (при сроке строительства 1 год).

     Аналитический метод. Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта вложения в недвижимость, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.