Оценка рыночной стоимости земельного участка

Анализ  приведенных цен аналогов.

     Как видно из приведенных скорректированных  цен аналогов цена участков колеблется от 8 704 500 до 6 829 500 рублей. Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят обработку этих цен путем расчета среднеквадратического значения ряда.

     С – среднеарифметическое значение ряда;

     Сi – i-тое значение ряда;

     N – количество членов ряда;

     C=

     C= (8 704 500 +6 829 500)/2=7 676 000 рублей

     Таким образом, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 7 676 000 рублей 

     МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ.  

     Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие  информации о ценах сделок или  предложения (спроса) с объектами  недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

     Метод выделения применяется для оценки застроенного земельного участка.

           Условия применения метода:

1. Наличие информации о ценах сделок с единицы объекта недвижимости, аналогичного единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделки можно использовать цены предложений (спроса).
2. Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Определение элементов, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающих оцениваемый земельный участок с объектами – аналогами.
2. Установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличия каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок.
3. Определение по каждым из элементов сравнительных корректировок цен аналогов, соответствующих характеристик и степени отличия каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок.
4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающих их отличия от единого объекта недвижимости, который включает оцениваемый земельный участок.
5. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающей оцениваемый земельный участок путем обоснования обобщений скорректированных цен аналогов.
6. Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка.
7. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающей в себя оцениваемый земельный участок, стоимость замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

     Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с  использованием укрупненных и (или) элементных (стоимостных) показателей. К укрупненным стоимостным показателям  относят показатели характеризующие  параметры объекта в целом  и показатели по комплексам и видам  работ.

     К элементным стоимостным показателям  относят элементы цен и расценки использованные при определении  суммы затрат на создание улучшений.

     Укрупненные или элементные стоимостные показатели рассчитываются в зафиксированном  на конкретную дату уровне цен  (базисном уровне цен)  и могут быть пересчитаны  в уровне цен на дату оценки с  использованием системы текущих  и прогнозируемых индексов изменений  стоимости.

     Затраты на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей  можно рассчитать с использованием ресурсного метода который заключается в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов элементных затрат, необходимых для создания улучшений.

     При определении затрат на создание улучшений  земельного участка следует учитывать  прибыль инвестора (т.е. величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала созданных улучшений) ее можно  представить как разность между  ценой продаж и затрат на создание аналогичного объекта.

     Прибыль инвестора может быть рассчитана как отдача на капитал при его  наиболее вероятном аналогичном  по уровню рисков инвестировании.

     При определении стоимости замещения  или стоимости воспроизводства, учитывают величину накопленного износа улучшений, которые выявлены в денежном выражении, как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящихся к улучшениям.

     Оценка  рыночной стоимости земельного участка  методом выделения:

 

 Таблица  4 - Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом 

 

      Внесение  корректировок.

      Таблица 5 - Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка 

      Расчет  рыночной стоимости объекта недвижимости.

     Для получения значения рыночной стоимости  объекта недвижимости, необходимо найти  произведение значения средней стоимости  за кв.м и значения общей площади оцениваемого земельного участка.

     22475*350= 7 866 250 рублей

     Расчет  стоимости воспроизводства улучшений  приведен в методе остатка. Общая  площадь земельного участка=350 кв.м. Накопленный износ=7%. Тогда стоимость воспроизводства улучшений земельного участка равна: 350*70(1-0,07)=22785 руб.

     Расчет  рыночной стоимости земельного участка:

     7 866 250 - 22785 =7 843 465 рублей

     Объяснение  корректировок.

     Все поправки вносятся последовательно. Сначала  цену аналогов корректируем по определяющим факторам, затем по зависящим факторам.

     Поправка  на перевод цены предложения в  наиболее вероятное значение цены сделки выполняется на основании средней  по рынку уступки, т.е. 7% от запрашиваемой цены.

     Оцениваемый объект и его аналоги находятся  в Центральном административном округе, в связи с этим поправка не вводится.

     Аналоги по транспортной доступности сопоставимы  с объектом оценки, поэтому не требуется  внесение корректировки.

     Состояние аналога 2, лучше, чем у объекта  оценки, т.к. он вновь построенный, поэтому  необходимо внести понижающие поправки.

     Величину  корректировки определяют путем  анализа типичных затрат на ремонт кв.м. площади аналогичных помещений.

     Ранжирование  производится по количеству поправок внесенных в цены объектов – аналогов, т.е наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносятся наименьшее количество корректировок.

 

     ДОХОДНЫЙ  ПОДХОД. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ. 

     Недвижимость  обладает свойством приносить доход  своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди  методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

• метод валовой ренты;
• метод прямой капитализации;
• метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

     В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под  капитализацией дохода понимается получение  текущей стоимости будущих выгод  от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации  являются понятия чистого операционного  дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.

     В рамках доходного подхода стоимость  недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

     

     Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники  рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые  инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь  о нем четкие представления.

     ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

     Последовательность  расчета ЧОД (NOI) следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.
2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

     К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени  загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

• налоги на имущество;
• арендная плата за использование земельного участка;
• страховые взносы и т.д.

     К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы  на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание  устойчивого потока доходов.

     Ниже  приведен неполный перечень операционных расходов:

• коммунальные услуги;
• зарплата персонала;
• содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

     Наиболее  сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации  R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

     R = , где

      - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;