Оценка рыночной стоимости земельного участка

     В Оренбурге, особенно в центральной  части города, как и в большинстве  других городов с исторически  сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные  земельные участки практически  невозможно.

     Уникальность  каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном  рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах  новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных  градостроительных решений и  потому больше однотипных земельных  участков. Здесь принцип замещения  проявляется в полной мере, способствуя  стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

     Принцип ожидания — величина рыночной стоимости  земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности  получения ренты от него.

     Величина  рыночной стоимости земельного участка  зависит от дохода, остающегося после  оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской  деятельности. Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих  доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость  объектов недвижимости, прежде всего  земельных участков), — постоянно  растет в силу увеличения спроса и  ограничения предложения.

     Однако  этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в  буквальном смысле должен ждать повышения  цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта  недвижимости, земли, принципиально  носит длительный характер. Поэтому  при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость  далеко не всегда равна той средней  цене, которая сложилась на рынке  для аналогичных объектов к моменту  оценки. Текущая стоимость всей суммы  доходов может оказаться и  существенно более высокой.

     Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость  земельного участка зависит от влияния  внешних факторов.

     Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую  стоимость при условии его  некоторого сходства с окружающими  объектами по использованию, по размеру  и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие  максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим  образом.

     Принцип наиболее эффективного использования  — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования.

     При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

     - целевое назначение и разрешенное  использование; 

     -преобладающие  способы землепользования в ближайшей  окрестности оцениваемого земельного  участка; 

     - ожидаемые изменения на рынке  земельных участков;

     - существующее использование земельного  участка. 

     При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов  его использования выбирается наилучший  и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

     Величина  рыночной стоимости земельного участка  изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

     ТРИ ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ. 

     Существует  три общепринятых подхода в оценке:

     - сравнительный подход, отражающий  совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

     - доходный подход, отражающий позиции  наиболее вероятного покупателя (инвестора);

     - затратный подход, отражающий точку  зрения по созданию объекта  оценки с позиции понесенных  затрат.

     Выбор того или иного подхода для  оценки осуществляется, исходя из специфики  оцениваемого объекта, особенностей конкретного  рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

     В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для  оценки необходимо применять все  три подхода. Невозможность или  ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

     Расчет  стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами.

     Рассмотрим  подробнее каждый из подходов.

     Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

     Имея  достаточное количество достоверной  информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения  рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость  участка на конкретном рынке.

     В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

     Сущность  затратного подхода в оценке заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие- либо удобства от владения ею в будущем. Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный подход. Однако, даже в странах рыночной экономики, оценщики часто применяют этот подход.Применение затратного подхода необходимо при:

• Анализе нового строительства;
• Определении варианта использования земли;
• Реконструкции зданий;
• Оценке для целей налогообложения;
• Для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;
• Оценке для целей страхования;
• Оценке последствий стихийных бедствий;
• Оценке специальных зданий и сооружений.

     В условиях же перехода к рыночным условиям затратный подход чаще всего является в оценке определяющим, т. к. для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из- за неразвитости рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше или меньше ее. Только при новом строительстве соответствующем НЭИ участка земли стоимость, определенная затратным методом соответствует рыночной стоимости. В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости.

     Оценщику  следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий  не соответствует их рыночной стоимости. Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного  воспроизводства или замещения  минус износ плюс стоимость участка  земли как свободного.

     Доходный  подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

     Подход  основывается на принципе ожидания, —  разумный покупатель (инвестор) приобретает  земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Подход применяется при оценке стоимости  земельных участков, для которых  возможно установить на основе анализа  индивидуальных ставок арендной платы  за земли аналогичного качества уровень  этой категории доходов.

     Арендная  плата отражает величину земельной  ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень  доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость  будущей земельной ренты.

     При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур  и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых  по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем  разделе.

     Применение  доходного подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких  расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. В рамках доходного подхода для оценки используются. метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее метод остатка для земли.

     ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. 

     ОПИСАНИЕ  ОБЪЕКТА.  

     Земельный участок расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская д. 60, имеет форму прямоугольника. Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

     Земельный участок расположен в жилой зоне  центральной части города, обеспечен  инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Помещение банка в девятиэтажном многоквартирном доме на первом этаже.

     Транспортная достижимость развита нормально, ближайшие остановки общественного автотранспорта находится в 500 метрах от объекта оценки.

     В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные  заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с  парковкой личного автомобиля  и т. д. Окружающая застройка: высокая плотность, средняя высотность.

     Таблица  1 - Характеристики оцениваемого земельного участка и улучшений, расположенных  на нем