Оценка рыночной стоимости земельного участка

      - премия за риск вложения  в доходную недвижимость;

      - премия за низкую ликвидность  объекта;

      - премия за некачественный  менеджмент.

      - норма возврата капитала, рассчитанная  по методу Ринга.

     Расчет  стоимости объекта  недвижимости по доходному  подходу

     Определим ставку арендной платы за объект недвижимости, на основании сравнительного анализа  информации полученной из Интернета.        

      Таблица 6 - Определение чистого операционного дохода 

 

     *основанием служит технический паспорт на объект недвижимости, выданный БТИ;

     **при проведении оценки ставки арендной платы производится анализ  уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным с оцениваемым и выявляются ставки арендной платы; однако в нашем случае аналогов не выявлено, поэтому данная величина принимается условно.

     ***по  арендуемым объектам недвижимости  обычно площади полностью загружены,  однако необходимо предусмотреть  10% потерь, которые могут возникнуть  при смене арендатора, неуплате  арендной платы;

     ****операционные  расходы на данном сегменте  рынка составляют порядка 10-30% от действительного валового  дохода и включает налоги на имущество и на землю, периодические отчисления на капитальный ремонт;

 

 Таблица 7 – Результаты анализа объектов недвижимости и ставок арендной платы

     ПВД = 340*140 = 47600;

     Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 47600. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:

     ЧОД = ЭВД – 20% = 38080;

     Так как физический износ объекта  составляет 5.4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (II-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

      =

     R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

     Таким образом, определим окончательно стоимость  по доходному подходу:

      6 029 333 руб. 

 

     ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД. МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ  ЕДИНИЦЫ.

     Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

     В данной работе будет применен метод  сравнительной единицы для расчета  ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей  Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием УПВС формула для  расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

     ПСЗ = В_ед V_стр К_п К_н К_м К_в К_пз К_ндс, где

     В_ед – восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

     V_стр – строительный объем объекта;

     К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

     К_н – коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

     К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

     К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

     К_пз – коэффициент прибыли застройщика;

     К_ндс – величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

     Определение износа объекта недвижимости

     Термин  «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

     В бухгалтерском учете износ –  это процесс распределения ретроспективных  затрат, связанных с приобретением  актива на весь срок его полезной жизни  без попытки оценить стоимость  самого актива.

     В оценке же недвижимости износ рассматривается  как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».

     В теории и практике оценки различают  три метода определения степени  износа:

1. Метод разбиения на виды износа;
2. Метод срока жизни;
3. Рыночный метод.

     В данной работе будет использован  метод разбиения на виды износа.

     Определение износа этим методом производится путем  разбиения его на три компоненты:

• физический износ;
• функциональный износ;
• внешний износ.

     По  возможности устранения того или  иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы.

• неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;
• устранимый – затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

     Физический  износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

     Функциональный  износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.

     Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.

     Произведем  расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

1. В_ед – определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

     «Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и  бетонные. Стены кирпичные. Перегородки  кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые  и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы  центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением  и холодильными устройствами. Группа капитальности II.» В_ед = 46,5 руб.

     Для расчета физического износа выпишем  «Удельные веса конструктивных элементов  в процентах»: 

 
     

2. V_стр – определим, умножив 140 кв.м. на 2,5м, получим 350 куб.м.
3. К_п и К_н  равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.
4. К_м –данный коэффициент составляет 1.
5. К_в = К_69-84 К_84-2004. К_69-84 = 1,18.

     К_84-2004 = 38,464 1,0115 1,011 1,01 1,009 = 40,1.

6. К_пз = 1,2. К_ндс = 1,18.

     С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

     ПСЗ = 46,5*350*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 1 090 462.

     Вычислим  износ объекта недвижимости: