Оценка рыночной стоимости земельного участка

 

Продолжение таблицы  1

 
 

 

     СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД. МЕТОД СРАВНЕНИЯ  ПРОДАЖ. 

     Метод используется для оценки земельных  участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых  строениями и сооружениями (далее  – незастроенных земельных участков).

     Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися  аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах  сделок с земельными участками допускается  использование цен предложений (спроса).

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

     - выбор основных факторов стоимости  земельного участка; 

     - определение цен продаж земельных  участков — аналогов;

     - определение характера и степени  отличий каждого аналога от  оцениваемого земельного участка  по каждому из выбранных факторов  стоимости; 

     - определение корректировок цен  аналогов, исходя из характера  и степени отличий каждого  аналога от земельного участка; 

     - корректировка цен каждого аналога,  сглаживающая отличия от оцениваемого  земельного участка; 

     - обоснование и расчет стоимости  земельного участка как средневзвешенного  значения скорректированных цен  аналогов.

     В качестве наиболее важных факторов стоимости  земельного участка, как правило, выступают:

     - местоположение и окружение; 

     - целевое назначение, разрешенное  использование, права иных лиц  на земельный участок; 

     - физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;

     - транспортная доступность; 

     - доступная инфраструктура (наличие  или близость инженерных сетей,  условия подключения к ним  и т.п.).

     Подбор  аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего  сведения доказательственного значения.

     Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки.

     При корректировке цен аналогов, в  том числе, учитываются:

     - условия финансирования сделок  с аналогом (соотношение собственных  и заемных средств, условия  предоставления заемных средств);

     - условия платежа при совершении  сделок с аналогом (платеж денежными  средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер и т.п.);

     - обстоятельства совершения сделки  с аналогом (был ли земельный  участок представлен на открытый  рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

     - время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

     Корректировки цен аналогов по факторам стоимости  могут быть определены как для  цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр) так  и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости  могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

     Величины  корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

     - прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;

     - сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга  только по одному фактору стоимости  и определения путем капитализации  разницы в доходах корректировки  по данному фактору стоимости; 

     - корреляционно-регрессионным анализом  связи между изменением фактора  стоимости и изменением цен  аналогов и определения уравнения  связи между значением фактора  стоимости и величиной рыночной  стоимости земельного участка; 

     - оценкой затрат, связанных с изменением  характеристики фактора стоимости,  по которому аналог отличается  от объекта оценки;

     - экспертным определением корректировок  цен аналогов.

     В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта  аналога корректируется в сторону  повышения и наоборот.

     По  факторам стоимости, один из которых  является определяющим корректировки  цен аналогов, вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем  в скорректированную по определяющему  фактору цену аналога вносится корректировка  по зависимому фактору.

     По  факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка  в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки  в абсолютном или процентном выражении.

     При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для  сравнения; значения корректировок.

     Оценка  рыночной стоимости земельного участка  методом сравнения продаж. 

     Таблица 2 - Характеристика земельных участков с улучшениями, аналогичных с  оцениваемым. 

 

Продолжение таблицы 2

 

      Таблица 3 - Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка 

 

     Объяснения  корректировок:

• Корректировка на имущественные права не требуется ни один участок, потому что все они перешли к покупателю на праве собственности;
• Корректировка на местоположение для обоих аналогов требуется понижающая корректировка цены. Продаж аналогичных объектов не зафиксировано, поэтому внесены корректировки для обоих аналогов в качестве соразмерной цены за местоположение.;
• Корректировка на условия финансирования не вводится, потому что все аналоги покупатели приобрели за собственные средства без получения кредита;
• Корректировка на время продажи требуется, квартал назад рост цен за первый квартал составил - 2%, за второй - 3 %.
• Корректировка на транспортную доступность водится. Транспортная доступность для парикмахерской имеет немаловажную роль в виду обслуживания большого числа клиентов. Поэтому корректировка взята исходя из примерного количества клиентов, возможно обслуживаемых организаций и их состоятельности.
• Корректировку на наличие коммуникаций не вносим, т.к. инженерные коммуникации находятся на границе участка и их стоимость не требует поправки.