Правовые основы формирования и деятельности организаций

    Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

    Описание  здания

    Здание  имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.  

    Таблица 1

    Конструктивные  элементы здания

Определение рыночной стоимости  недвижимости в рамках затратного подхода

 

    В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано здание административное кирпичное трехэтажное согласно сб. УПВС № 33, табл. 4 (Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания. М: 1972) табл.52 как наиболее соответствующее по конструктивным признакам объекту оценки. 

 

     Таблица 2

    Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога

    (Определение  коэффициента подобия)

 

    Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.

    Основные  исходные данные:

• Группа капитальности – I.;
• Строительный объем: V_стр. = 4 444 м³;
• Общая площадь: S=1.375,8 м²;
• Источники нормативных данных: Сб УПВС № 4, табл.52

    Основная  расчетная формула: 

    ПВС = УС₁₉₆₉ х V_стр. х И_69-84 х И_{84-20.12.2007} х К_n,  (3.1) 

    где  ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.

    УС₁₉₆₉ – стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС₁₉₆₉=24,9 р/ м³

    V_стр. – строительный объем, куб. м;

    И_69-84 – индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем – 2,21;

    И_{84-20.12.2007} - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2007 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Калуга: декабрь 2007 г; 

    К_{84-20.12.2007} = 61,07 

    К_n – поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. К_n=0,86

    Расчет  полной восстановительной  стоимости объекта: 

    ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 руб. 

    Оценка  износа (обесценения) объекта

    Исходя  из предполагаемого эффективного срока  жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 руб.

    Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.

    Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.

    Определение прибыли предпринимателя

    Прибыль предпринимателя – это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.

    Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле: 

       (3.2) 

    По  данным Калужских строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м  отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 руб. с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза (Справочник Marshall & Swift). Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Калуге в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200÷3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину – 1200 долл. США, или 30936 руб. При этих условиях прибыль предпринимателя:

 

     = 0,937, или 97,3%. 

    Таблица 3

    Расчет  итоговой величины стоимости объекта  оценки

 

    Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 руб., или округленно 25.982.918 руб. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать рублей) без НДС.

Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода

    Таблица 4

    Характеристика  объектов сравнения

 

    Определение (обоснование) корректировок

    1. Корректировка на  рыночные условия  (дату продажи)

    В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени  продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле: 

     , 

    где М_i – средне месячный темп инфляции, К_инфл. = 1,0072

    Расчетная формула: К_инфл = К_{ср.м.инфл} = const К_{ср.м.инфл} = 1,0072 

    100 × К^t_{срминфл} – 100 

    Таблица 5

 

    2. Местоположение.

    Местоположение  сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

    Таблица 6