Рынок недвижимости Санкт-Петербурга

Введение.

 

    В данной курсовой работе я постаралась  дать понятие рынка недвижимости, рассмотреть все возможные операции с ним,  возникновение, а также попыталась показать, как сегодняшний кризис отразился на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Всю теоретическую информацию я разместила в первой части работы.

     Тема  данной работы: рынок недвижимости Санкт-Петербурга.

     Актуальность  темы рынка недвижимости представляется бесспорной – особенно, если учесть текущие тенденции как в России, так и в мире.

     Научная значимость данной работы состоит в  решении давно назревших проблем  и вопросов по недвижимости в СПб, ценообразованию, и что же будет  с ценами на жильё дальше.

     Объект  работы  - система недвижимости, рынок  недвижимости как динамическая система, факторы и закономерности, определяющие состояние и развитие рынка недвижимости.

     Цель  работы – раскрытие темы, анализ рынка недвижимости в СПб, прогноз  дальнейшего развития рынка.

     Предмет исследования – экономика России; текущие отношения на рынке недвижимости в СПб.

     Задачи  исследования следующие:

     1. Решить полностью и обозначить  теоретическую часть рынка недвижимости;

     2. Определить проблематику с опорой  на сегодняшний день;

     3. Представить пути решения;

     4. Сделать выводы и предложения.

     Структура: вступление, три главы, выводы и приложение.

 
 

Глава 1. Понятие недвижимости и рынка недвижимости.

 

    Термин  “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

    Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью.¹

    В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

    Предприятие в целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

      К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее  редкость (нет абсолютно одинаковых  объектов недвижимости); стоимость  прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение  территориальных предпочтений может  повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

    Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три  основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

      В зависимости от характера  использования недвижимость  распределяется  на используемую для жилья  (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой  деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для  производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей  (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

    Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические  процессы. В условиях рыночных отношений  непосредственным выражением этой специфики  являются особенности рынка недвижимости.

    Однако  прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что  же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости». Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

      «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования»²

    Подобные  определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

    Однако  при таком определении из сферы  рынка недвижимости выпадает целый  комплекс отношений, связанных с  созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже  существующих объектов. Между тем  интересы многих субъектов рынка  связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это  не права на недвижимость, а права  на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для  пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны  и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его  издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

    В связи с этим более правильным представляется следующее определение  рынка недвижимости:

    Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

    В систему рынка недвижимости при  таком подходе включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; 
  
• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.; 
  
• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

    Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим  началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта  является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

      «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. 
Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

    Рынок недвижимости - это рынок несовершенной  конкуренции, что обусловлено его  существенными особенностями: уникальностью  каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

    Основными особенностями рынка недвижимости являются:

• локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения)
• уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах)
• низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок)
• несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев
• разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному  назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие:

 

• рынок земли (земельных участков)

 

•  рынок  жилья

 

•  рынок  нежилых помещений

 

•  рынок  промышленной недвижимости. Можно  также выделить рынок незавершенных  объектов и гостиничных услуг.

 

    Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические и юридические лица), являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

    В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся  в установлением им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик  рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой  невозможно представить рынок недвижимости.

    Развитию  рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально  заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

    Основным  типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в  России можно считать начало 90-х  годов.³ Ранее существовала единая государственная собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации.⁴ Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

    За  последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью  действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных  агентств, оценщиков, юристов. 
Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

1.1. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости.

Развитие рынка  недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

    Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом, так  и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. 

    Факторы, воздействующие на рынок  недвижимости: 
1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 
1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; 
1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. 
2. Общеэкономическая ситуация: 
2.1 - производство национального дохода; 
2.2 - объем промышленного производства; 
2.3 - занятость трудоспособного населения; 
2.4. - ставки доходности финансовых активов; 
2.5 - платежный баланс страны; 
2.6 - состояние торгового баланса; 
2.7 - притоки капитала; 
2.8 - оттоки капитала; 
2.9 - рост доходов населения; 
2.10 - индекс потребительских цен. 
3. Микроэкономическая ситуация: 
3.1 - экономическое развитие региона; 
3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 
3.3 - экономические перспективы развития региона; 
3.4 - притоки капитала в регион; 
3.5 - оттоки капитала из региона. 
4. Социальное положение в регионе. 
4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений; 
4.2 - отношение к частному капиталу; 
4.3 - отношение к иностранному капиталу; 
4.4 - устойчивость политики администрации региона; 
4.5 - уровень безработицы в регионе; 
4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики. 
5. Природные условия в регионе: 
5.1 - экологическое положение в регионе; 
5.2 - наличие развитой инфраструктуры.