Сохранность инвестируемых средств.

    Недвижимость  предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных  средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения  ее качеств). Здания и сооружения —  долговечные конструкции, но обеспечение  сохранности недвижимости может  требовать дополнительных усилий 
(например, страхования).

    Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми  активами, недвижимость может рассматриваться  и как часть общего инвестиционного  портфеля, позволяя снизить общий  риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может  приобретаться и как товар, необходимый  для производства или для личного  потребления.

    Таким образом, рынок недвижимости можно  охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Такие отношения  проявляются между инвесторами  в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

    Купля-продажа  объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. 
Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

    Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в  другие товары.

    Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как 
«движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

    Согласно  нормативным актам, принятым в период с 1990 — 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который  повсеместно продается и покупается.

    Сущность  недвижимости как товара триедина:

• физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
• юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
• экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

    В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования  проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. 
Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

Глава 2. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге.

    Становление рынка недвижимости в Санкт-Петербурге можно выделить в несколько этапов, по мере которых рынок начинает приобретать  всё более и более зрелые черты.

2.1. Этапы становления  рынка недвижимости  в СПб. Ценообразование.

    Характерная черта становления рынка —  быстрый рост цен в начале периода  и его затухание и даже падение  к концу периода. Если в 1991 г. они  составляли в СПб примерно $20—50 за м2 общей площади квартиры, то к  концу 1992 г. В Петербурге цена составляла около $300 за м2 общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но, тем не менее они оставались довольно существенными. К январю 
1994 г. они выросли до $400—450, т, е. примерно на одну треть. Известным рост наблюдался  и в 1994 г., темпы прироста упали до уровня примерно в 10 %. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен.

    После 1995 г. общий прирост цен на рынках жилья Петербурга практически прекращается — начинается процесс все большей  дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое». В первых категориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен  колебаниям в зависимости от экономической  ситуации в стране, в последних  двух роста не только нет, но наблюдается  и их снижение.

    Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес  финансовый кризис 1998 г., в числе  последствий которого — массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось  с начала становления рынка. 
Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999 г. на 15—20 %, а к марту—апрелю падение составило до 40% по сравнению с предкризисным периодом.

    Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении снизился в конце 1998 —начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998 г. — это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической политике, начавшихся в конце 1997—начале 1998гг. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Центрального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономике. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстегнуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризиса на рынке недвижимости. 
Его глубинные корни — в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны. 
Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах формирования профессиональной деятельности на рынке.

    Первые  риэлтерские фирмы начали появляться на рубеже 80-90- х гг. В Петербурге пионерами стали «Дом Плюс», «Золотой медведь», «Петербургский аукцион» и  некоторые другие. Затем в 1992—1993 гг. к ним присоединились «Адвекс», «Бекар», «ИнтерОксидентал», «Икстлан», «Овен» и целый ряд других. Но особенно бурный рост числа фирм относится  ко второму этапу становления  рынка, когда на рынок практически  ежемесячно выходили новые фирмы.

    Известное представление об интенсивности  роста числа риэлтерских фирм могут служить данные о времени  регистрации фирм, входивших в  состав Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга (сейчас Ассоциация профессионалов рынка  недвижимости Санкт-Петербурга). Из 68 фирм, входивших в Ассоциацию на 1 октября 1996 г., в 1991 г. было создано 5 фирм, в 1992 - 8, в 1993 - 18, в 1994 - 20, в 1995 -10 фирм.

    Многие  из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале 90-х гг., уже  ушли с рынка по разным причинам (в том числе и криминального  характера), однако с каждым годом  их общее число постоянно увеличивалось. 
Сейчас на рынке недвижимости Санкт-Петербурга официально работают (имеют лицензию на право заниматься риэлтерской деятельностью) около 500 фирм.

    При сокращении прироста цен и сделок на втором этапе становления рынка, стабилизации и снижении их уровня — на третьем рост числа фирм становится причиной роста конкуренции  и, как следствие, падения доходности риэлтерской (брокерской) деятельности.

    В условиях падения доходности риэлтерского бизнеса ярко обнажились проблемы, присущие деятельности риэлтерских  фирм на первых этапах становления  рынка. Как известно, одной из характерных  черт первых лет становления рынка  недвижимости было широкое распространение  наличных расчетов при совершении сделок и прямое участие фирм в проведении расчетов. 
В результате в условиях постоянного прироста сделок у фирм могли накапливаться значительные суммы временно свободных средств. Ряд руководителей фирм оказался неспособен устоять перед соблазном их 
«рационального» использования через выдачу займов (как правило, нелегальных), «прокручивание» в экспортно-импортных операциях, приобретение ценных бумаг и выпуск собственных.

    До  тех пор пока рынок был на подъеме, такие операции могли оказаться  вполне успешными и приносить  немалый дополнительный доход. Однако в условиях начавшегося в 1997 г. спада  у целого ряда фирм начали возникать  серьезные проблемы с возможностью выполнения обязательств перед клиентами. 
Если же на ситуацию начинали воздействовать негативные внешние внутренние факторы (например, вмешательство правоохранительных или налоговых органов или конфликты внутри фирмы), то вероятность краха фирмы становилась более чем реальной. Непосредственные причины краха фирм были различны, однако, основа одна и та же – использование средств клиентов для рискованных, а подчас и криминальных операций.

    В целом параллельно с возникновением и развитием риэлтерских фирм росло их влияние на организацию  рынка. Если в начале первого этапа  они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу  этого этапа доля сделок, происходивших  с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количества, то в конце  второго этапа - в 1995г., поданным ГБР  Санкт-Петербурга, около трети всех сделок купли-продажи квартир и  комнат осуществлялось при посредничестве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуществлении  сделок, официально не декларирует  свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997 г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что  являлось весьма высоким показателем  для России.

    Крах  целого ряда крупнейших риэлтерских  фирм, естественно, не мог не привести к оттоку клиентов, тем более что  именно безопасность расчетов декларировалась  практически всеми ими едва ли не как главное преимущество обращения  к фирме, а не к «частному маклеру». Реакцией фирм стал поиск действительно  безопасных способов расчетов (с помощью  использования банковского хранения средств (так называемый «сейфинг»), открытия банковских счетов и аккредитивов). Реально из этих схем наибольшее распространение  получила схема банковского хранения как наименее зависимая как от фирмы, так и от положения банка.

    Другим  ударом, снизившим долю организованного  рынка в общем числе сделок, стало резкое снижение доходов населения, цен и размера комиссионного  вознаграждения в 1998—1999гг. Высокий  уровень общефирменных расходов и комиссионного вознаграждения агентов сделал фирмы слабыми  конкурентами по сравнению с теми же маклерами. Для восстановления конкурентоспособности  риэлтерские фирмы вынуждены  были пойти на существенное ужесточение  финансовой политики, свертывание планов но своему развитию, сокращение расходов. Однако этих мер по-видимому, может  оказаться недостаточно. Необходимо изменение организационных схем работы агентств, разработка и внедрение  новых механизмов взаимоотношений  между фирмой и агентом.

    Завершение  становления рынка отнесено автором  к 1998г. Конечно, эта дата несет в  себе известную условность. Экономические  процессы - не курьерские поезда, следующие  точно по расписанию, тем более  что завершение периода становления  вовсе не означает разрешения всех проблем, связанных с рынком. Это  лишь подтверждение того, что рынок  начинает развиваться как сформировавшееся явление. То есть:

    -можно выделить тенденции развития рынка; 

    -выявилась  структура рынка; 

    -сложилась профессиональная среда рынка;

      -сформировались основные элементы инфраструктуры рынка.

    Современное состояние рынка может быть охарактеризовано как завершение процесса становления  рынка и начало его развития как  явления уже сформированного.

    Очевидными  направлениями этого развития могут  быть следующие:

    Повышение роли первичного рынка как источника  удовлетворения потребностей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает, по большому счету, переход к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечивающие формирование нового качества среды обитания,— кварталы малоэтажной застройки, коттеджные поселки и др.

    Возрастание дифференциации между объектами  недвижимости как по качеству, так  и по цене. Очевидно, что на рынке  будут появляться и востребованы объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам. С другой стороны, будет происходить, по-видимому, и снижение цен на типовое  жилье и жилье низкого качества. Диапазон цен на рынке жилья будет  расширяться и находиться в интервале от $700 до $1.5 тыс.— 3 тыс. за м2.