Решающая  роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в  стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние  рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими  факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

1.2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

 

    Этап  в исследовании рынка, позволяющий  перейти от общих его характеристик  к  анализу ситуации по отношении  к конкретному объекту или  их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая  имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения  предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

• индивидуальность ценообразования;
• высокий уровень трансакционных издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния региональной экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность товара на рынке;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

    В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при  принятии экономических решений.

 

    С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ. Это:

 

• труднодоступность достоверной информации;
• ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

 

    С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

 

    Именно  в таком качестве она важна  для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном  объекте недвижимости). На рынке  недвижимости сегментация может  быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному  назначению объектов или даже по комплексу  признаков.

    Раз и навсегда определенного основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены, и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

    В качестве признаков, выбранных в  качестве оснований для сегментации  рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

    Может быть избран и иной путь, когда в  основу сегментации кладется классификация  самих потребителей.

    Например, на рынке помещений  коммерческого  назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных  потребителей:

 

• Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана  с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального  функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так  и с органами власти. Отсюда они  готовы заплатить более высокую  арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие  собственно к нему, им мало интересны.
• Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
• Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

    Так, повышенный спрос со стороны торгующих  организаций на здания участки. Расположенные  в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как  таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут  быть разными в зависимости от характера торговли:

 

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;
• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
• для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

 

    В свою очередь рынок офисных помещений  для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже  по качеству предлагаемых на рынке  объектов.

    Таким образом, критерии сегментации не могут  быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители  сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями  и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций  в их поведении.

    И, напротив, если  речь  идет о рабочих  офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут  существенно разойтись и объединение  их в рамках одного сегмента представительства  уже мало оправданным.

    Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как  фирма и ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости.

    Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

    В качестве продукта при этом может  выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

    Позиционируя  продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся  на рынке, те его достоинства, которые  отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

    Как и сегментация, позиционирование имеет  двоякое значение. Во-первых, определение  места продукта на рынке является основанием для разработки концепции  продвижения объекта на рынок  – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ  продукта.

    Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего  максимальный доход предпринимателю.

    Их  значение состоит прежде всего в  том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим  характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

 

Качество=цене=потребителю.

 

    Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка  в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют  к продукту (например, к характеристикам  квартиры), исходя из этого принять  те или  иные технические и градостроительные  решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных  приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз  для того, чтобы сбалансировать все  составляющие приведенной выше формулы.

    Использование сегментации как инструмента  при формировании модели поведения  предпринимателя позволяет рационализировать  свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать  способы продвижения своего продукта.

 

1.3. Особенности функционирования  рынка недвижимости. 

    Наиболее  распространенная точка зрения - рынок  недвижимости характеризуется как  одна из разновидностей инвестиционного  рынка и выделяет несколько общих  идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости: 

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода.

    Однако  рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

    Недвижимость  довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором  хотелось бы инвестору. Для этого  необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной  стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора  может просто не оказаться достаточных  средств.

    Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие  в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

    Недвижимость  в отличие от иных активов в  большей степени нуждается в  управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно  зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода: 
- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; 
- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность  недвижимости.

    Данный  фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность  доходов от инфляции. 

    Недвижимость  в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. 
Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие транзакционные издержки.

    Сделки  с недвижимостью требуют высоких  транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти  издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно  выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая  корреляция доходов  от недвижимости с  доходами от финансовых активов.

    Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

    Цены  на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи  и переговоров между участниками  совершающейся сделки. Отсюда —  ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания  цен более часты.