Рынок недвижимости Санкт-Петербурга

    Расширение  спектра объектов на рынке торговой и офисной недвижимости, появление  многофункциональных торгово-развлекательных  центров, обеспечивающих потребителям необходимую комплексность и  качество услуг. 
Развитие сегмента торговой недвижимости связано как с общим недостатком торговых площадей по сравнению с мировыми стандартами (даже с учетом разницы в доходах), так и с практическим отсутствием сегодня возможности получить не только товар, но и качественное обслуживание, разнообразные услуги.

    Появление спроса на услуги, связанные с развитием  рекреационной недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого  сегмента рынка. Первые симптомы этого  — появление первых в большей  или меньшей мере обоснованных заявок на строительство аквапарков, гольф-клубов и т. п. объектов в обеих столицах России.

    Дифференциация  фирм, оказывающих услуги на рынке  недвижимости. 
Очевидно, что будет происходить выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью и отчасти брокерские услуги, и выделение малых фирм, в основном занятых брокерской деятельностью.

    Трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений  между фирмой и агентами, превращение  брокера (и его имени) в ведущее  лицо на рынке посреднических услуг  при операциях с недвижимостью. Можно предвидеть превращение ведущих  агентов в брокеров, привлекающих и руководящих группами агентов  и строящих свои отношения с фирмами  на основе принципов партнерства  и взаимного оказания услуг.

    Продолжение процессов выделения девелоперских  компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих и управляющих процессами развития недвижимости, но не участвующих  в них как подрядные организации.

    Снижение  рисков на рынке, особенно при сделках  с недвижимостью, в силу следующих  процессов: отказ брокерских фирм от несвойственных им функций, прежде всего  связанных с движением средств  по сделкам; развитие как отдельного бизнеса оказания эскро-услуг (услуг  по проведению расчетов при сделках); появление и развитие государственных  и частных организаций, оказывающих  информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования  прав на недвижимость.

    Повышение роли маркетинговых исследований при  принятии решений об инвестировании в недвижимость как следствие  роста дифференциации среди приобретателей недвижимости и роста конкурентной борьбы между профессиональными  участниками рынка.

    Развитие  фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на рынке недвижимости.

    Итак, мы перечислили основные этапы становления  отечественного рынка недвижимости и тенденции его развития в  ближайшем будущем при благоприятной  экономической ситуации в стране.⁵

2.2 Как правильно оценить стоимость квартиры

    Перед совершением любой сделки с жилой  недвижимостью, например перед ее продажей или обменом, важно правильно  определить стоимость квартиры или  дома.

    Самостоятельно  оценить стоимость недвижимости довольно сложно, особенно в условиях постоянно меняющегося состояния  рынка недвижимости. Можно обратиться к профессиональным оценщикам, которые  проведут всю работу за вас и при  этом возьмут определенную плату  за свои услуги, которая очень сильно варьируется в зависимости от репутации оценочной компании.

    Нередко возникают ситуации, когда объявленная  владельцу стоимость квартиры не оправдывает его ожиданий. Например, если вы собираетесь продавать квартиру по цене, которая вам представляется правильной, оценщик может назвать  цену на порядок ниже. Чтобы избежать подобных недоразумений, вы должны учесть все факторы, которые влияют на стоимость  жилья.

    Метраж

    Главный критерий оценки стоимости жилой  недвижимости – ее метраж. Чем просторнее квартира – тем она дороже. Учитывается  не только площадь жилых помещений, но и размер кухни и холла. Идентичные по всем показателям квартиры могут  иметь неравнозначную цену только из-за того, что в одной из них кухня  спланирована более грамотно. Планировка квартиры также играет определяющую роль. Квартиры с улучшенной планировкой  всегда имеют преимущество в цене перед типовыми.

    Расположение

    Еще один важнейший фактор, определяющий цену квартиры – ее расположение. Чем  ближе к центру города – тем  дороже жилье. И даже многокомнатная просторная квартира улучшенной планировки, расположенная в пригороде, может  стоить дешевле комнаты в тесной квартирке в центре города. Важно  учитывать также близость к метро, к остановкам транспорта, к дорогам.

    Качество  ремонта

    На  стоимость квартиры влияет качество ремонта и отделки. Затратив на косметический  ремонт даже незначительную сумму, вы вправе рассчитывать на повышение продажной  стоимости квартиры.

    Этаж

    Огромное  значение имеет этаж. Не секрет, что  никто не любит жить на первом и  последнем этажах. Если в городе квартиру на первом этаже можно выгодно  продать под коммерческое помещение, то вне черты городского центра продать  квартиру на крайних этажах будет  затруднительно. Выход только один – снижать цену.

    Цена  квартиры складывается из всех этих факторов, которые специалист накладывает  на стоимость квартиры, определенную по затратному принципу (как правило, эта стоимость невелика, и не соответствует  рыночной).

    Учет  всех аспектов, влияющих на цену жилья, и сравнение полученной суммы  с ценами на аналогичные квартиры – это ваша страховка каско  от ошибок в продаже или обмене недвижимости. Лучше потратьте лишний месяц на качественную оценку, и  потом вы без труда продадите  квартиру быстро и выгодно.

    Стоимость жилья на вторичном  рынке на конец  октября.

    Район руб./кв.м

    Адмиралтейский 96 500

    Василеостровский 100 800

    Выборгский 83 700

    Кировский 75 400

    Калининский 76 000

    Красногвардейский 76 800

    Красносельский 69 100

    Московский 86 600

    Невский 76 400

    Петроградский 115 700

    Приморский 78 300

    Фрунзенский 71 300

    Центральный 105 900

2.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости. 

    Коммерческая  недвижимость традиционно включает в себя сегменты:  
(1) торговой (включая помещения, используемые под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.п.),  
(2) офисной и  
(3) производственно-складской недвижимости.  
Кроме них - это еще  
(4) гостиницы,  
(5) гаражи,  
(6) доходное жилье. 
 
Емкость рынка. 
Больше всего в городе производственно-складских помещений - 23 млн кв. м (34,5% всего нежилого фонда города), меньше всего – гостиниц - 0,9 млн кв. м (1,3%). За 6 лет самый большой прирост площадей отмечен в сегменте производственных (165,3%) помещений и гаражей (92,4%), а самый незначительный – в сегменте гостиниц (12,1%, учитывая значительную латентность сектора мини-гостиниц) и учебно-научных помещений (13,6%). Хотя приведенные цифры не дают точного представления о динамике площадей нежилого фонда. Прирост на 50% за 6 лет – это во многом результат выявления ГУИОН неучтенных ранее объектов и площадей, и, прежде всего недвижимости промышленных предприятий.  
 
Качественная структура рынка.

    Сегодня 88,6% нежилого фонда Санкт-Петербурга сосредоточено в нежилых строениях (59,2 млн кв. м) и лишь 11,4% (7,6 млн  кв. м) - во встроенных помещениях. Тенденция  – рост доли нежилого фонда в  составе нежилых строений.

    Постепенно  улучшается техническое состояние  нежилого фонда города – за счет ввода новых объектов, а также  ремонта, реконструкции или сноса  старых (за те же 6 лет доля ветхих строений снизилась вдвое). Самый изношенный нежилой фонд (общая площадь строений в неудовлетвори-тельном и ветхом состоянии) - в Василеостровском (1,9 млн кв. м или 68%), Московском (1,0 млн  кв. м/18%), Калининском (1,9 млн кв. м/15%) Центральном (0,9 млн кв. м/12%) и Выборгском (0,7 млн кв. м/12%) районах города.  

    Особо следует отметить увеличение ровно вдвое только за один 2006 год доли нежилого фонда города, находящейся в частной собственности (по показателю общей площади) – с 10,2% до 21,5% (на 1.01.1999г. было всего 3,3%). Хотя самыми крупными собственниками нежилого фонда города остаются Российская Федерация (44,8%) и Санкт-Петербург (20,4%). Соответственно и самый крупный арендодатель в городе – это КУГИ.  

    Внутри  каждого сегмента объекты подразделяются на классы (бизнес-центры, гостиницы, склады) или на специальные группы (например, в торговле – это универсамы, супермаркеты, гипермаркеты, моллы  и т.д.). И во всех сегментах рынка  пока преобладают форматы недвижимости вчерашнего дня. Профессионально управляемые  объекты коммерческой недвижимости пока занимают меньшую долю рынка (только 10% бизнес-центров и 3% торговых центров  управляются компаниями, привлеченными  со стороны). 
 
Территориальная структура рынка.

      Больше всего нежилых площадей  сегодня в Центральном районе - 8,1 млн кв. м (12,1% всего фонда,  притом, что на его долю приходится  лишь 1,3% городской территории и  менее 6% населения). В Московском  и в Выборгском районах –  по 5,7 млн кв. м (по 8,6%). Меньше всего  нежилых площадей (из городских  районов) – в Красносельском (1,9 млн/2,9%), Красногвардейском (2,3 млн/3,5%) и Василеостровском (2,9 млн/4,4%). В  2004 году самый большой прирост  нежилых площадей был отмечен  в Петроградском (32,3%) и Фрунзенском  (16,3%) районах, минимальный – в  Адмиралтейском (0,8%), Московском (2,6%) и  Василеостровском (2,9%). 
 
По объемам нового строительства объектов коммерческой недвижимости в городе лидируют Центральный, Выборгский, Приморский и Петроградский районы. Из ближайших к городу территорий Ленобласти - Всеволожск, Горелово, Кудрово, Тосно, Гатчина. 
 
Активность рынка. 

    Принято считать, что рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в своем  развитии отстает от московского  примерно на 2-3 года. Однако на протяжении всех последних лет он почти неизменно  сохраняет положительную динамику спроса, предложения и цен во всех сегментах рынка, как в секторе  аренды, так и в секторе продажи. 
 
Спрос-предложение.

    Сегодня в городе спросом пользуется коммерческая недвижимость любого назначения. Причем, по данным регулярных экспертных опросов  ГУИОН, после некоторого снижения темпов роста активности спроса в 2007 году в 2008 году вновь была отмечена тенденция к их увеличению. Тогда как рост предложения заметно опережает рост спроса по-прежнему лишь в офисном сегменте (хотя темпы его роста и снижаются) и довольно незначительно - в секторе аренды магазинов. 
 
Цены.

    Если  в офисном сегменте рост реальных арендных ставок и цен продажи  стабилизировался (фактически на уровне инфляции) еще в 2007 году, то в 2008 году в сегментах торговых и складских помещений, по данным ГУИОН, он не менее стабильно опережает уровень инфляции примерно в 1,5 раза (без учета изменения курсов валют). Итоги 2008 года практически на 100% подтвердили прогнозы экспертов, данные ими в начале года, в части сектора продажи, но при этом на 30-50% превзошли их в части сектора аренды. 
 
Сделки.

    Количество  реальных сделок с объектами коммерческой недвижимости после его буквально  взрывного роста в 2004 году в сегментах торговых и складских помещений вот уже несколько лет во всех сегментах растет вполне равномерно.  
 
Основные тенденции.

    Учитывая, что большая часть нежилого фонда  Санкт-Петербурга находится в госсобственности (77,5%), большое значение для развития рынка коммерческой недвижимости города имеет политика властей. В последние  годы она отличается особой активностью, направленной, прежде всего, на повышение  доходности госимущества. Как результат, в 2007 году доля доходов от его использования имущества составила рекордную величину - 15,0% всех доходов Санкт-Петербурга (в 2006 - 11%, в 2005 - 9%), рост по сравнению с 2006 годом - почти 65%, выполнение бюджетного задания - 129%. Впервые самой прибыльной строкой стала приватизация городской собственности. 

    С 1.10.2005г. пользователи 33% коммерческой недвижимости, находящейся в госсобственности, лишились льгот по арендной плате. С 1.01.2006г. введена новая методика расчета  арендных ставок, повышающая их в среднем  на 60%. Готовятся к утверждению  новые базовые ставки арендной платы  за земельные участки. Создана новая  версия Геоинформационной Системы  Инвестора Петербурга взамен устаревшей.