На  сегодняшний день покупатель элитной  недвижимости хочет видеть единый комплекс со своей территорией, со своей парковкой  и, что немаловажно - надежную охрану всего жилого контура. Безопасность для покупателей элитного жилья -  прежде всего. Обычная консьержка на 1-ом этаже может не устроить тех, чьи квадратные метры стоят не одну тысячу долларов, поэтому  уровень  охраны должен быть на уровне.

    В жилых комплексах с закрытой территорией  может быть своя инфраструктура: свои магазины, рестораны, аптеки. В «Золотом треугольнике» все это также  есть, но не в едином комплексе, хотя и по соседству. Но большой плюс треугольника в том, что рядом все исторические места Петербурга.

    Инженерия

    В новых элитных домах инженерия  дома заложена в сам проект. Грамотность  разводки, подключений и т.д. Бывают старые дома, в  которых произведен ремонт  еще лучший, чем в новых  домах  (за счет качества стройматериалов, например, натурального дерева в стенах и пр.)

    История, социальная среда

    Дом в «Золотом треугольнике» обладает своей историей, имеет особый статус. Например, на  Большой Конюшенной. История, может быть, и не повысит  стоимость объекта, но зато повысит  интерес к нему. Новый элитный  дом похвастаться своей историей не может, но, с другой стороны, в  новых домах, как правило, однородная социальная среда с момента постройки, тогда как в  старом фонде однородность изначально отсутствует и прийти к ней можно лишь с годами.

    «Фишка»

    Найти «изюминку» можно практически в  любой элитной квартире из старого  фонда Петербурга – достаточно хорошо покопаться в истории дома, кто-нибудь знаменитый в нем обязательно  жил! К «изюминкам» можно отнести, например, камин, дореволюционную печь, лепнину, высокие потолки, исторические архитектурные сооружения, черный вход и т.д.

    Стоимость элитного жилья в Петербурге вычисляется  из формулы: стоимость жилья бизнес-класса, умноженная на 3. Начальная граница  от 200 000 тыс руб.

    Критерии  элитности - понятие условное. В любом  случае, каждый человек будет подбирать  жилье согласно собственным представлениям (и финансовым возможностям) о том, как должен выглядеть его дом!

2.5. Итоги анкетирования  населения и профессионалов  рынка недвижимости  на выставке-семинаре  «Жилищный проект»  12 ноября 2009 года

    Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» по заказу Универсальной  ипотечной компании «УНИКОМ» провел анкетирование граждан и профессионалов рынка недвижимости по вопросам ипотечного кредитования. Анкетирование проходило  в рамках выставки-семинара «Жилищный  проект».

    ИТОГИ АНКЕТИРОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ

    В рамках данного опроса было собрано 440 заполненных анкет, основной возраст  посетителей составил от 25 до 55 лет, из них планируют приобретать  недвижимость в ближайшее время 89,7% опрашиваемых.

    

 

    В ответах на вопрос о финансовом источнике  оказалось, что лишь 17,1% покупателей  планируют взять ипотечный кредит. Основными источниками покупки  жилья граждане называли личные сбережения (38,9% ответов), обмен или продажа  имеющейся недвижимости (32,3%). Меньший  процент ответов пришелся на заем денег у родственников или  друзей (7,3%), городские жилищные программы  или субсидии (4,6% ответов).

    

 

    Мнение  населения об ипотечном кредитовании со времени начала кризиса у 48,4% опрошенных не изменилось, а у 43,6% ухудшилось. Число  граждан, которые никогда не интересовались ипотекой, составляет 0,5% от общего числа  ответов.

    

 

    Ипотечное кредитование как инструмент для  решения жилищного вопроса рассматривают  лишь 40,0% опрошенного населения, 43,5% ответили, что в данный момент на ипотеку не рассчитывают. Оставшиеся 16,5% затрудняются ответить на данный вопрос.

    

 

    Основным  условием доступности ипотечного кредита  для покупателей остается снижение процентных ставок (74,3% ответов). 17% опрошенных горожан полагают, что ипотечный  кредит станет возможным при смягчении  требований к заемщику, 5,6% – уменьшении первоначального взноса.

    

 

    Полностью подтвердить свой доход официально справкой 2–НДФЛ могут лишь 64,2% опрошенных посетителей, 35,8% данный документ предоставить не могут.

    

    Вопрос  о размере первоначального взноса в процентах от стоимости жилья, который готовы внести респонденты, показал: до 30% готовы внести 56,7% покупателей, от 30 до 60% от стоимости – 25% ответов, более 60% – 18,2% опрошенных.

    

    Наиболее  популярный и желаемый ответ о  ежемесячной выплате по ипотечному кредиту в рублях составил 15 тыс. – 68,1% ответов. О готовности производить  выплаты в размере 25 тыс. руб. заявили 24,3% опрашиваемых. Менее популярными  ответами у населения были: 45 тыс. – 5,1% и менее 15 тыс. руб. – 2,5% от общего числа ответов.

    

 

    Почти половина участников опроса (49,2%) считают, что минимальная ставка по ипотечному кредиту на сегодняшний момент составляет 10% годовых. Мнения остальных участников разделились: 27,6% считают минимальной  ставкой 13%, а 21,6% участников считают, что  минимальная ставка по ипотечному кредиту  на сегодняшний момент составляет 16% годовых.

 

    

    Как выяснилось в результате анкетирования, о государственной программе  жилищного кредитования АИЖК было известно лишь 44,7% опрошенного населения, посетившего  выставку–семинар «Жилищный проект» 12 ноября 2009 года.

    

 

    Почти половина опрошенных горожан считают, что дальнейшего падения цен  на недвижимость ждать не стоит, данный ответ составил 46,0% от общего числа  собранных анкет. Снижение цен допускают  лишь 27,3% опрошенных граждан, 26,8%

    – затрудняются ответить на этот вопрос.

 

    

    Изучив  данные анкетирования о рынке  ипотечного кредитования населения  Санкт–Петербурга можно говорить, что сегодня развитие ипотеки  сдерживается следующими основными  факторами: это ограниченный платежеспособный спрос населения, неосведомленность  о программах и предложениях по ипотечным  кредитам, а также немаловажную роль играет психологический фактор.

    ИТОГИ АНКЕТИРОВАНИЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ

    В рамках исследования было опрошено 204 респондента, 90,2% из которых работают в риэлторских или брокерских компаниях. После обработки анкетных данных получены следующие результаты. Большинство профессионалов рынка  недвижимости (81,9%) считают, что на сегодняшний  день воспользоваться ипотечными кредитами  готовы лишь малая доля от числа  покупателей (ответ «очень мало»  занял 47,6%, «меньше половины» – 34,3%).

    

    Мнения  специалистов о том, надо ли сегодня  уговаривать клиентов, чтобы они  воспользовались ипотечным кредитом, разошлись: 48,5% опрошенных ответили положительно, 39,2% отрицательно, при этом 6,4% считают, что все зависит от финансового  состояния клиента.

    

    По  мнению опрошенных, ипотечный кредит станет доступным для населения  при следующих условиях: снижение процентных ставок (72,6% ответов), уменьшение первоначального взноса (14,7%), смягчение  требований к заемщику (9,3%). Очень  немногие (3,4%) считают, что на ипотечную  активность может повлиять снижение цен на жилье и увеличение заработной платы.

    

 

    Половина (50,5%) респондентов ответили положительно, на вопрос «Охотно ли продавцы соглашаются  принимать от покупателя в качестве оплаты кредитные деньги», 37,3% на этот вопрос ответили отрицательно. Остальные  считают, что все зависит от ситуации, спроса на объект и компетентности агента.

    

 

    83,3% опрошенных профессионалов считают,  что наличие кредитных денег  в цепочке купли-продажи только  усложняет и увеличивает срок  самой сделки (49,5% ответили, что это  усложняет сделку, 33.8% – что увеличивает  срок сделки), с этим утверждением  не согласны лишь 16,7% специалистов.

    

    Справка:

    По  данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА) в третьем квартале 2009 года в Санкт-Петербурге было выдано 1000 ипотечных кредитов на общую сумму 1,640 миллиарда рублей Рост объемов  кредитования по сравнению со вторым кварталом, когда было выдано 808 кредитов, составил 24%.

    Абсолютным  лидером рынка ипотеки Петербурга является Сбербанк. На его долю в  третьем квартале пришлось 67,6% от всех выданных займов– 676 кредитов на сумму  миллиард рублей.

    Вместе  с тем эксперты СПИА отмечают, что  показатели петербургского рынка ипотеки  в третьем квартале значительно  отстают от аналогичных периодов 2007 года (4569 кредитов) и 2008-го (3901).

    В последние месяцы эксперты отмечают оживление на российском рынке ипотеки. По их мнению, эта тенденция связана, в частности, с некоторой стабилизацией  на рынке жилья (снижение темпов падения  цен), а также с предпринимаемыми Правительством мерами по поддержке  рынка.

     
Глава 3. Кризис и его  влияние на рынок  недвижимости в СПб.

3.1. Влияние макроэкономической  ситуации в стране  на рынок жилой  недвижимости в  СПб.

Влияние макроэкономической ситуации в стране на рынок жилой недвижимости колоссально, а наиболее весомым фактором является финансовый.

Рост стоимости  денег на международных рынках вследствие мирового финансового кризиса не мог не сказаться на ставках кредитования внутри страны. Это отразилось и  на покупателях жилья, использующих ипотечное кредитование, и на девелоперах.

Как сообщают эксперты из департамента инвестиционного  консалтинга и аналитики компании «Усадьба», наиболее серьезные проблемы испытывают сегодня девелоперы с  портфелем проектов, не генерирующих денежного потока, такими как коммерческая недвижимость на стадии строительства, или имеющих низкую ликвидность  в условиях кризиса (в основном элитная  недвижимость), и с высокой долговой нагрузкой.

В качестве основных проблем девелоперов эксперты выделяют значительное снижение спроса и выручки от продаж, необходимость  возвращать или рефинансировать  долги, большой размер издержек как  на строительство, так и на ведение  хозяйственной деятельности.

Снижение  спроса и выручки  от продаж недвижимости.

 

Проблема  значительного снижения спроса и  выручки от продаж, по мнению аналитиков компании «Усадьба», обусловлена тремя  основными факторами: ипотечным, покупательской способностью и потребительской  уверенностью.

Марина  Мелконян, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, придерживается аналогичного мнения: «Многие девелоперы строят объекты  за счет банковского кредитования, и сокращение вливаний явится причиной заморозки строительства». Однако она  полагает, что сокращение доли ипотечного кредитования не должно кардинально  отразиться на стоимости недвижимости, поскольку процент ипотечных  сделок на рынке недвижимости сравнительно мал в соотношении с количеством  сделок без привлечения кредитных  средств. Что действительно может  повлиять на дальнейшее формирование стоимости жилья, так это прекращение  финансирования строительства нового жилья. По ее словам, за 2008 год доля сделок с привлечением ипотечных кредитов на рынке недвижимости составила  в среднем 15-20% от общего объема сделок. Объем выданных кредитов составил порядка 4% от ВВП. За первое полугодие 2008 года объемы выданных ипотечных кредитов увеличились  на 60%. Третий и четвертый кварталы 2008 года, на которые пришлись столь  значительные изменения на рынке, скорее всего, покажут снижение темпов выдачи кредитов. Марина Мелконян отмечает, что  в России рынок недвижимости не насыщен, соответственно, сокращение объемов  строительства приведет в дальнейшем к повышению стоимости, так как  необходимость в жилье у потребителя  не изменилась, и недвижимость по-прежнему является одним из самых ликвидных  активов.

«Если говорить о ближайшей перспективе, то, конечно, объем ипотечных сделок сократится по сравнению с прошлым  периодом. Это связано со значительным сокращением продуктовой линейки  на рынке ипотечного кредитования, а также с ужесточением требований к заемщикам. Однако не стоит ждать  падения объема выдачи в разы, так  как многие потенциальные заемщики на данный момент заняли выжидательную  позицию. При стабилизации ситуации на рынке, даже в скорректированных  условиях ипотечного кредитования, данный продукт будет также востребован», – считает Марина Мелконян.