Сворачивание  ипотечных программ банками оставило на рынке всего двух крупных игроков  – Сбербанк и ВТБ. Объем заявок к ним резко возрос, в результате чего они были вынуждены повышать ставки и ужесточать требования к  заемщикам. Таким образом, рынок  ипотеки сократился в несколько  раз, а доступность ипотечных  кредитов значительно снизилась.

Однако  не это стало основной причиной снижения спроса на недвижимость, ведь в целом  по рынку жилой недвижимости с  привлечением ипотечного финансирования совершается не более 20% сделок.

По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и  аналитики компании «Усадьба», основным фактором стагнации объемов платежеспособного  спроса стало снижение покупательской способности относительно динамично  растущих цен. Так, с начала года рост цен на московском рынке составил около 30%.

Третьим фактором, вызвавшим уменьшение спроса, стало снижение потребительской  уверенности. Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение  не только на основании существующей потребности в улучшении жилищных условий (потребительский фактор) и  финансовых возможностей (покупательная  способность), но и руководствуясь собственной  оценкой складывающейся финансово-экономической  ситуации в стране, а также ожиданиями относительно ее развития.

Растущая  неуверенность в экономической  стабильности и завтрашнем дне заставляет одних отложить крупные приобретения, а других – не спешить расставаться с недвижимостью.

«Примером одного из таких потрясений можно  назвать банковский кризис лета 2004 года. Возникновение проблем с  ликвидностью в банковской системе  грозило негативно отразиться на экономике в целом. Потенциальных  покупателей недвижимости это заставило  отложить решение о покупке –  крупные приобретения в ситуации финансовой нестабильности были неуместны, в результате чего объемы спроса восстановились только через полгода», – напоминает Иван Шульков.

Большие издержки

Естественно, что основной вопрос для девелоперов  сегодня – это дальнейшее финансирование проектов и текущей деятельности. Значительную долю источников финансирования проектов (до 80% от бюджета) составляют банковские кредиты и рефинансирование проектов за счет продаж, доля которого может доходить до 50% от бюджета проекта.

Таким образом, сокращение возможности финансирования проектной и текущей деятельности за счёт данных источников означает только одно – снижение масштабов данной деятельности.

«Многие девелоперские компании уже начали сокращение персонала, – отмечает Иван Шульков. – В условиях нехватки финансирования текущие проекты будут строиться  медленнее или не строиться вообще, а сроки строительства – переноситься. Новых проектов на рынке появятся единицы».

Более устойчивые позиции в данной ситуации займут девелоперы с наиболее ликвидным  портфелем проектов и с минимальным  уровнем заёмного финансирования проектов. Надо заметить, что при этом размер строительной компании играет не основную роль. Определяющим фактором становится возможность генерировать денежные потоки, покрывающие потребности  стройки и текущей деятельности, и гарантирующие исполнение обязательств по кредитам.

Кризис  для одних игроков рынка –  это возможности для других. Пока одни игроки ради улучшения ликвидности  будут пытаться избавиться от активов (земли, проектов, инвестиционных контрактов), другие будут искать, рассматривать  и оценивать данные активы. В основном это фонды прямых инвестиций (equity funds) и более удачливые коллеги-девелоперы. Таким образом, в сфере недвижимости начался период активного рыночного  передела.

Поскольку жилая недвижимость является не только огромным рынком, но и социально  значимой сферой, поддержка девелоперам  может быть оказана со стороны  государства. Оно готово помочь тем  застройщикам, которые работают в  сегменте экономкласса, путем выкупа квартир в рамках федеральных  целевых программ и помощи в кредитовании (через Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк). Всем остальным приходится рассчитывать только на собственные силы – некоторые  девелоперы предлагают доли в проектах, кто-то продает проекты целиком, предлагает скидки для инвесторов.

«До нового года покупательская активность на рынке  будет находиться на минимальном  уровне, несмотря на то что осень  традиционно является периодом оживления  на рынке жилой недвижимости», –  уверен Иван Шульков. Вряд ли стоит  ожидать роста покупательской активности до весны 2009 года.⁷

Ситуация  на сегодняшний день.

Как и Москва, Питер пережил невероятный взлет  цен (до 120% в 2006 году). Теперь на рынке  жилья в Санкт-Петербурге – затишье. Сами строители называют спрос на квартиры в новостройке «спокойным», но они все же немного дорожают (за полгода подорожали в среднем  на 3%); а вторичное жилье, особенно в устаревшем фонде, продолжает дешеветь. Эксперты не предсказывают безудержного роста стоимости «квадрата» даже при вполне прогнозируемом росте  объема продаж новостроек.

Для питерцев ситуация хороша тем, что стабильные цены увеличивают  замерший было спрос на вторичке: это  хорошее время выстраивать цепочки, проводить расселения и обмены. Специалисты Санкт-петербургского риэлтерского агентства «Центр»рассказали, что ценовая вилка квартир в Питере существенно отличается от московской. В одном районе могут соседствовать и дорогие, и дешевые квартиры.

Это объясняется, прежде всего, тем, что в Питере в  пределах одного района, как правило, встречаются самые разные дома, соответственно, возникают депрессивные и пользующиеся спросом кварталы. Например, один из самых привлекательных для инвесторов Московский район напоминает слоеный  пирог: фешенебельный Московский проспект с уютными и дорогими кварталами вдоль него, и параллельно –  «слой» мало привлекательных «хрущевок», причем всё это ограничивается полосами отвода железных дорог и промзонами.

В Адмиралтейском районе наряду с престижнейшими Адмиралтейской и Английской набережные, домами с  видом на площадь Декабристов, на Александровский сад и на Исаакиевский собор, есть и непрестижные  районы Рижского проспекта и Курляндской улицы, набережная Обводного канала, улицы в районе Английского проспекта (Витебская, Псковская, Лоцманская), набережная реки Пряжки.

Сегодня обеспеченные люди практически не покупают коммуналок: все «лакомые» квартиры давно  кончились, расселение оставшихся требует  хлопот и затрат. Разве что найдется чудак-миллионер, которому захочется  жить непременно в доме, описанном  Пушкиным или Достоевским.  
Но питерцы действительно большие эстеты; они гораздо больше, чем жители других регионов, уделяют внимание фасаду здания и виду из окна. «Невидовые» квартиры могут быть дешевле в полтора раза, как утверждают в агентстве «Центр», тогда как в других регионах – на 5 – 10%.  
По мнению специалистов «Центра», дороже всего ценится и лучше продается жилье в так называемом «золотом треугольнике» (Невский проспект и Литейная улица вплоть до площади Восстания). На Васильевском острове популярны все линии, кроме восьмой и девятой. Отлично продаются дома на набережных. В аутсайдеры попали квартал Сосновая Поляна, Колпинский район, отдаленные и промышленные районы.

Сегодня в основном покупают жилье сами уроженцы города. Как говорят продавцы жилья, москвич-покупатель – редкость, скорее всего, он родился  в Ленинграде и хочет вернуться  в город детства. Москвичи пока не торопятся вкладывать деньги в жилье  города на Неве, хотя, возможно скоро  они и пересмотрят свои позиции. У Санкт-Петербурга не другого пути, как развиваться, хорошеть и понемногу дорожать. Все-таки вторая столица. ⁸

3.2. Прогноз рынка недвижимости.

Начиная с 1998 года, петербургский  рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем  объемы строительства увеличивались  на 10-20% в год. Однако, рост объемов  ввода жилья был недостаточным  и не удовлетворял в полной мере объемам спроса, что провоцировало  рост цен.

После финансового  кризиса 1998 года – за шесть лет - жилье в Санкт-Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост был неравномерным. С 2001 по 2003 гг. цена квадратного метра  предложения увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003 года рост ускорился и в следующие 9 месяцев наступил цикл подъема  рынка. Именно в этот период жилье  стало привлекательным активом  для частных лиц.

Рост цен на жилую  недвижимость в 2006 году составил 120%. Поводом  к оживлению рынка жилищного  строительства в середине 2006 года стала активизация платежеспособного  спроса населения и недостаточный  объем предложения жилья в  Санкт-Петербурге.

2007 год характеризуется  стагнацией на рынке жилой  недвижимости. Значительное снижение  платежеспособного спроса между  тем не вызвало снижение цен. 

Первое полугодие 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.

В настоящее время  ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью  и в большой степени подвержена влиянию внешних условий. За период сентябрь-октябрь 2009 года снижение объемов продаж составило порядка 40%. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.

По прогнозам Администрации, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2010 году может составить порядка 2,67 млн кв.м, в 2009 – 2,85 млн кв.м. Однако, уже сейчас очевидно, что по итогам 2009 года показатель не будет достигнут. По оценкам специалистов компании GVA Sawyer объем ввода жилой недвижимости в 2010 году может составить порядка 2,4 млн кв.м даже с учетом ускоренного ввода жилья в четвертом квартале.

Тенденция снижения роста объемов ввода в меньшей  степени связана с текущим  состоянием экономики и во многом обусловлена неэффективно выстроенной  системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 гг., увеличением  сроков реализации проектов по причине  ужесточения требований государства  к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству  прилегающей территории.

Результатом же "поворотного  момента в экономике", который  начался с осени 2008 года, станет усугубление  системных проблем по реализации проектов нехваткой средств и  замораживанием ряда очень крупных  или наоборот слишком мелких проектов. В 2010-2011 гг объем ввода может снизиться  до 60%- 80% от показателей, запланированных  на 2009 год, и будет соответствовать ситуации 2003-2004 гг. Необходимо отметить, что снижение объема предложения на рынке будет нивелировано снижением платежеспособного спроса в анализируемый период.

Стоит упомянуть, что  в ближайшей перспективе изменится  степень влияния государства  на развитие сегмента жилой недвижимости.

Политика Администрации  в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных  застройщиков. В частности на торги  выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить  приобрести средние и мелкие компании. Тенденция последнего времени такова, что на торги начинают выводятся  земельные участки, разбитые на небольшие  лоты.

За последние несколько  лет произошло значительное увеличение доли бюджетного жилья. По планам Администрации  к 2011 году она должна была составить  до 30% от общего объема ввода. Финансирование бюджетного строительства может  быть пересмотрено в ближайшее время.

Таким образом, можно  прогнозировать снижение влияния государства  на развитие рынка жилой недвижимости.

Специалисты компании GVA Sawyer проанализировали несколько  возможных вариантов развития рынка  жилой недвижимости и составили  прогноз изменения ценовой ситуации исходя из нескольких сценариев.

1. Оптимистический  сценарий.

Данный сценарий развития рынка характеризуется  продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и низким объемом  продаж, в результате чего цены на жилую  недвижимость будут скорректированы  на уровне 10-15% в течение полугода, а затем снова начнется рост, возможно, весьма существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных  действий финансовых властей и игроков  рынка.

2. Пессимистический  сценарий.

Данный сценарий развития рынка предполагает углубление финансового кризиса. Сокращение персонала  в ряде компаний и, следовательно, снижение платежеспособного спроса. Снижение цены квадратного метра может составить 40% до начала 2010 года, а стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в середине 2010 года.