Рынок недвижимости Санкт-Петербурга

    В 2005 году в Санкт-Петербурге имел место  настоящий бум приватизации земельных  участков под объектами, начались конкурсы на право доверительного управления городскими зданиями. Фонд имущества  Санкт-Петербурга провел на 70% торгов больше, чем в 2004-м. Самым ликвидным товаром  на торгах стали аварийные здания, продаваемые вместе с земельными участками (ими особенно интересуются иностранцы, которых привлекает право  собственности на землю). А активными  покупателями коммерческой недвижимости - банки (Сбербанк, ПСБ), коммерческие структуры («Адамант», московские компании и др.), частные предприниматели и просто физические лица. Одновременно Фонд имущества  начал работать с коммерческой недвижимостью  частных собственников, плюс привлекает к своим проектам английскую консалтинговую фирму Law-rence Graham LLP.

    В 2009 году Администрация Санкт-Петербурга планирует: передать в доверительное управление здания общей площадью порядка 200 тыс. кв. м, а в распоряжение районных властей - государственный нежилой фонд, находящийся на их территории, еще активнее продавать на аукционах аварийные здания, низкодоходные объекты городского имущества (850 адресов против 250 в 2008 году), разделить всю городскую недвижимость на коммерческий и социальный фонды, преобразовать в ОАО 76 ГУПов, продать 25 городских пакетов акций в существующих АО. Продолжится работа над законопроектом о концессионных соглашениях и других схемах частно-государственного партнерства. Начнется переход на расчеты с арендаторами городской недвижимости в рублях и т.д. 

    Динамичные  изменения происходят и непосредственно  на самом рынке коммерческой недвижимости. Происходит становление новых форматов (ритейл-парки, индустриальные парки  и т.д.), развиваются новые услуги (лизинг коммерческой недвижимости), растет спрос на услуги управляющих компаний. Самые «продвинутые» участники  рынка (девелоперы, управляющие компании, консультанты) активно реструктурируют  свой бизнес (УК «БестЪ», ГК «Бекар»  и др.). Промышленные предприятия («ЛОМО», «Кировский завод», «Первомайская заря», «Севзапмебель» и др.) создают собственные  управляющие компании для управления своими свободными площадями. 

    Активно развивается инфраструктура рынка  коммерческой недвижимости. Наряду с  услугами брокеров, управляющих компаний и инвестиционных фондов все чаще востребуются разносторонние и комплексные  услуги профессиональных консультантов (в том числе уже и для  осуществления реконцепта объектов, созданных в последние годы). На рынке консалтинга появляются все  новые игроки, в основном уже московские и иностранные: Reim-SMT, LCMC, GVA Saywer, Knight Frank, Swiss Realty Group. На подходе Cushman & Wakefield Stiles & Riabokoylko, Jones Lang LaSalle, Blackwood.  
 
Инвестиционная активность.

    Россия  является лидером по объему иностранных  инвестиций среди стран Центральной  и Восточной Европы, значительно  опережает западноевропейские страны по уровню доходности вложений в коммерческую недвижимость, которая компенсирует повышенные риски отечественного рынка. По оценке Гильдии управляющих и  девелоперов Санкт-Петербурга, в  Лондоне доходность редко превышает 5%, тогда как в Москве она - 13-14%, а в Санкт-Петербурге - 17-20% (в зависимости  от сегмента рынка). При этом в российских регионах (в том числе в Санкт-Петербурге) ощущается острый недостаток инфраструктурных объектов. Это делает региональные рынки коммерческой недвижимости крайне привлекательными для институциональных  инвесторов (сегодня в Европе большая  часть объектов коммерческой недвижимости принадлежит инвестиционным фондам).

    В инвестиционном отношении Санкт-Петербург  – один из самых привлекательных  регионов России. О возросшем уровне развития рынка коммерческой недвижимости города свидетельствуют выравнивание доходности разных сегментов, постепенное  становление рынка инвестиционных продаж (объектов доходной недвижимости, приносящих стабильные денежные потоки), развитие инструментов инвестирования (прямые инвестиции, облигационные  займы, инвестиционные фонды недвижимости и т.д.). Сразу четыре петербургских  проекта и компаний стали победителями первой федеральной премии на рынке  коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Awards среди регионов РФ за 2005 год (ТЦ «Рамстор Удельный парк», бизнес-центр River House, консультант – «Коллиерз  Интернешнл», девелопер – ОАО  «Соломон»). 

    В 2007-2009 годах наиболее привлекательными объектами для инвесторов в Санкт-Петербурге были земельные участки хорошего местоположения, логистические центры, качественные бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы. Состоялось несколько знаковых сделок с объектами Невского проспекта (гостиница «Гранд Отель «Европа», офисно-торговый центр «Атриум», комплекс зданий 114-116 и др.). 

    Объекты такого же уровня будут в центре внимания инвесторов и в течение всего 2007 года (плюс проекты комплексного развития городских территорий). А в качестве непосредственных объектов инвестиций – и действующий бизнес, и инвестиционные проекты с объемом вложений не ме-нее $10 млн. Требуемая норма доходности - минимум 12% для готовых объектов, от 15% - для объектов в стадии развития и от 18% - для инвестпроектов. 

    Уже вполне зримой тенденцией становится вывод промышленных предприятий  из центра города. А также переход  от точечного редевелопмента к перепрофилированию промышленных зон в целые деловые  зоны. На очереди – появление  первой особой экономической (технико-внедренческой) зоны. Зона развития коммерческой недвижимости все активнее распространяется на Ленобласть (причем это не только склады и производства, но уже и торговля, развлечения, спорт  и досуг). Постепенно освобождают  неэффективно используемые территории военные ведомства (МЧС, Минобороны, МВД, ФСБ).  

    Аналитики ожидают, что 2009-2010 годы пройдут для петербургского рынка коммерческой недвижимости под знаком наступления иностранного капитала. И для этого есть основания – в 2007-начале 2008 года на рынке тем или иным образом проявился целый ряд инвестиционных компаний и фондов (в дополнение к уже действующим): международный White Days Development (интересуется проектами различного функционального назначения), шведская Ruric AB (реализует 7 проектов – офисных и многофункциональных, в том числе намерен взять под контроль всю территорию Апраксина двора), английская Fleming Family & Partners (приобрела складской комплекс класса А), норвежская Wenaas Holding и английская London & Regional Properties (обе вкладываются в гостиницы) и другие. Холдинг RBI и инвесткомпания Deutsche Bank Real Estate создали СП «Калистер» для освоения около $500 млн на рынке недвижимости Санкт-Петербурга (коммерческой и жилой) в течение 3-5 лет. О своих интересах в отношении рынка коммерческой недвижимости города (промышленно-складская недвижимость) заявила недавно британская инвестиционная компания Raven Russia. И все это не говоря уже о проектах прямых вложений крупных производственных корпораций (Toyota, Nissan и целого ряда других).  
По заказу одного из западных пенсионных фондов ГК «Бекар» исследует сравнительную доходность коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и фондового рынка. По оценке «Коллиерз Интернешнл», ожидаемая доходность размещения средств для зарубежных инвестфондов на местном рынке составляет 11-13% годовых, а в сферу их интересов помимо офисов, складов и гостиниц входят также торгово-развлекательные комплексы и малоэтажная жилая застройка, причем на любой стадии реализации проектов. По мнению Lawrence Graham LLP, конкретно британских инвесторов больше всего интересуют торговые помещения под развитие розничного бизнеса, а также здания, подходящие под создание гостиниц. В «Структуре Петербург» (также «дочка» английской инвесткомпании) считают выгодными для себя проекты с 6-7-летним сроком окупаемости. Текущий уровень доходности в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости компания LCMC оценивает следующим образом: гостиницы – 10-12%, действующие бизнес-центры класса А – 12-14%, класса В – 14-16%, класса С – 15-18%, действующие гипермаркеты – 15-17%, действующие склады классов А и В – 20-22%. Однако при строительстве «с нуля» в этих сегментах можно добиться показателя доходности и в 40-50%. 
От иностранцев стараются не отставать и отечественные инвесторы. Банк «Глобэкс» заключил партнерское соглашение с компанией «Корпорация С» об инвестировании около $100 млн в крупный девелоперский проект, который подберет и будет осуществлять «Корпорация С». АКБ «Еврофинанс Моснарбанк» намерен инвестировать до $500 млн в готовые объекты коммерческой недвижимости, а также в наиболее интересные проекты, находящиеся в стадии реализации (от $10 млн), поиск которых он доверил ГК «Бекар». 
 
По оценкам экспертов, сейчас новому игроку, особенно располагающему собственными средствами, не сложно выйти на рынок недвижимости Санкт-Петербурга и успешно реализовать свои проекты. Поэтому многие крупные российские холдинги, аккумулирующие значительные финансовые средства, все чаще создают дочерние структуры для деятельности в сфере недвижимости («Интеррос», «Система Галс», «Ренова-Девелопмент», ITF Development и др.). Все они в той или иной сфере уже реализуют или обозначили свой интерес к петербургскому рынку. Быстро растут число и активность инвестиционных фондов недвижимости, в том числе не местных. По оценкам экспертов, в 2009 году вложения в Санкт-Петербург одних только инвестфондов северных российских регионов (в основном Ханты-Мансийского и Чукотского автономных округов, Тюменской области и Республики Саха-Якутия), могут вырасти сразу в 3 раза.  
 
По оценкам ГК «Бекар», у петербургских инвесторов для осуществления крупных проектов пока не хватает ни средств, ни опыта. Поэтому практически все крупные проекты в городе, находящиеся в стадии подготовки, осуществляются сегодня на деньги крупных московских компаний. Хотя уже немало примеров активности и местных инвесторов. Так, Внешторбанк приобрел права на реализацию проекта «Набережная Европы» и строительство бизнес-центра на территории бывшего трамвайного парка в Дегтярном переулке. Компания «Петровский трейд хаус» (один из крупнейших бывших акционеров Промстройбанка) в расчете на активный рост инвестиций в недвижимость в течение как минимум в течение ближайших 3-5 лет вкладывается сразу в несколько крупных проектов (бизнес-центр класса А на Петроградской наб., 34, спортивно-оздоровительный комплекс в здании бывших бань по ул. Некрасова, 14, гостиница и спортивно-оздоровительный комплекс в Репине и др.). Целый ряд компаний привлекают средства для инвестиций в недвижимость посредством облигационных займов («М-Индустрия», «Эталон-ЛенСпецСМУ», «Владимирский пассаж»). А самым масштабным проектом недалекого будущего может стать создание делового центра на Охте от ОАО «Сибнефть» (1 млн кв. м офисных площадей). 
В 2008 году ИКФ «АЛЬТ» выделяет удвоения объемов ежегодного ввода площадей в основных сегментах рынка коммерческой недвижимости - торговом, офисном и производственно-складском.⁶ 
 

2.4. Особенности рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга

    Большинство респондентов приобретают квартиры площадью 150-200 кв.м, и лишь среди планирующих  совершить покупку недвижимости на первичном рынке более распространены квартиры меньшей площади (100-150 кв.м). 

    Почти половина участвовавших в опросе покупателей приобрели или собираются приобрести трехкомнатные квартиры (47%), а 29% заинтересованы в четырехкомнатных. 

    Объем затрат на покупку квартиры преимущественно  находится на уровне 250-400 тысяч долларов (37%), однако в сегменте купивших квартиру на первичном рынке более всего  представлены покупки стоимостью 400-600 тысяч долларов (26%). 
 
Максимальный объем затрат (1,5-2 млн. долларов) наиболее представлен в сегменте респондентов, купивших недвижимость на вторичном рынке (4%). 
 
Критерии элитности жилья в Санкт-Петербурге:

    Местоположение

    В определении элитности жилья  важны три фактора: «Место, место, и еще раз - место!». Именно поэтому  в Петербурге особой популярностью  пользуется, прежде всего, территория, так называемого,  «Золотого треугольника» - это площадь, ограниченная набережной канала Грибоедова, набережной р.Мойки  и Невским проспектом.  Квартиры, расположенные здесь, как антиквариат, – они никогда не упадут в цене и не потеряют своей привлекательности.  В такой квартире не обязательно  жить, достаточно просто быть ее владельцем!

    В последнее время, как территории элитного жилья, вырос интерес к  Крестовскому и Каменному острову. Это рекреационная зона и там, по определению, жилья не может быть много, а ограниченное предложение, как известно, рождает большой  спрос. Это дома хоть и не стоят  в центре, но заметно выигрывают за счет современной инженерии (об этом мы еще поговорим)  – жить здесь  комфортно. Хотя и управлять такими домами достаточно сложно: охрана, бассейны, паркинг и др.– спорные вопросы. Их наличие усложняет ежемесячную  квартплату. Кто-то может не согласиться  с имеющейся в доме охраной  и нанять личную. Таких ситуаций предостаточно.

    Спрос на «Золотой треугольник» идет еще  с 90-х годов, тогда большую часть  этих квартир выкупили иностранцы, потому что им важно не только место, но и душевность Петербурга – вид  из окон, обязательно на воду. 

    Вид из окон

    Второй  фактор, увеличивающий престиж  квартиры, - это вид из окон. К слову, хороший  вид может увеличить стоимость  квартиры в 2 раза! Наиболее востребованные виды из окон в Петербурге – виды на воду, набережные, залив, исторические памятники, парки, зелень, пешеходная зона. Соответственно, заметно уменьшат стоимость  квартиры окна, выходящие в двор-колодец, в стену соседнего дома  или  на оживленную, шумную  магистраль,–  каким бы ни был дом, такие квартиры статус элитных уже не получат.

    Паркинг

    Паркинг – то, что относится к инженерии дома. Он бывает либо подземным, либо  рядом стоящим. В стоимость квартиры не входит и покупается отдельно, а поэтому для семьи, в которой несколько автомобилей, может встать в приличную сумму. Признак, скажем так, «качественного» паркинга в элитном доме – возможность спуститься в него на лифте.

    Становится  очевиден минус исторического центра города – здесь очень мало возможностей для любой охраняемой парковки.  Единственный выход – парковки во дворах на охране с пультом. Поэтому  любой дом в золотом треугольнике,  имеющий свою парковку повышается в  стоимости.

    Внутренняя  архитектура квартиры (планировка, зонирование)Во многих элитных квартирах  произведена перепланировка. В старом фонде она может стать серьезной  проблемой, ведь большинство из них  неузаконены. И наоборот, если в квартире произведен ремонт по хорошему дизайнерскому  проекту, – это послужит дополнительным плюсом при ее оценке. Многие покупатели хотят въехать в квартиру и  сразу начать жить, у них нет  времени на ремонт.  Но у каждого  ремонта свой срок давности – не более 5 лет.  В обязательное понятие  «евроремонта» входят: стеклопакеты, выровненные стены, пол с подогревом, ванна с гидромассажем, современные  технологии в материалах, даже по обоям  можно определить срок давности ремонта. Все должно быть удобно в использовании и продуманно.

        Входная группа и придомовая территория

    Сюда  относится благоустроенность внутреннего  двора, например, оборудованная детская  площадка. В центре подобных примеров найти сложно, зато здесь можно  встретить дворы-капеллы – они  как дополнительный плюс.

     Инфраструктура и безопасность