Автоматизированная система экспертных оценок финансового состояния предприятия

                                                                                                     (1.3)

где    S,, - накопление денежной единицы за период.

Когда рассматривается серия периодических денежных поступлений, т.е. аннуитет, его будущая величина составит:                                                                                                                            

FVA.,,=PMT*S,,                                                                            (1.4)

где      FVA.,, будущая стоимость аннуитета;

             РМТ -платеж в серии выплат.

При применении формулы (1.3) необходимо следить за сроком проведения платежей На рис 1.2 была приведена классическая схема платежей за период. Если используется другая схема платежей. например, на начало года, то формула (1.3) приобретает вид:

                                                                  (15)

Накопление денежной единицы за период показывает будущую стоимость единицы регулярных платежей при определенной ставке процента. Для целей оценки возможно прогнозировать будущую стоимость объекта, исходя из величины платежа в серии выплат и времени осуществления платежа

Фактор фондовозмещения - величина периодического инвестирования, необходимая для накопления денежной единицы. включая накопленные проценты. Рассчитывается как величина, обратная накоплению денежной единицы м период:

SFF= 1 / S                                                                                     (1.6)

где    SFF - фактор фондовозмещения.

При  необходимости  расчета  величины  периодического инвестирования в целях накопления требуемой суммы используется формула:

FVF, =PV*SFF ,                                                                        (1.7)

где          FVF -будущая сумма периодического инвестирования;

              VV -будущая стоимость требуемой для накопления суммы

Приведенные расчёты справедливы , когда периодическая денежная сумма депонируется в конце каждого периода. Если же суммы депонируются в начале периода, то расчёт фактора фондовозмещения осуществляется с привлечением формулы (1.5).

Фактор фондовозмещения позволяет рассчитать сумму необходимую для накопления на депозите денежной единицы. Для целей оценки используется при определении ежегодной суммы необходимой для возмещения инвестиций в покупку.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ 

2.2.3. Текущая стоимость денежной единицы.

Текущая стоимость денежной единицы - величина , обратная будущей стоимости денежной единицы и представляет собой приведённую в нынешнюю стоимость денежную единицу , определяемую по формуле :

                                                                                                       (1.8)                                   

где     V" - текущая стоимость денежной единицы,

            n - число временных периодов ;

            d - ставка дисконта.            

Текущая стоимость всей будущей суммы рассчитывается по формуле:

PV = FV * V"

Величину PV легко получить, преобразуя формулу (1.2).

2.2.4 Текущая стоимость аннуитета

Текущая стоимость аннуитета оценивается как сумма текущих стоимостей равновеликих платежей.

В общем виде фактор текущей стоимости аннуитета рассчитывается по формуле (1.10):

                                                                                                             (1.10)

где     А,, - фактор текущей стоимости аннуитета;

n - число временных периодов ( n = 1 .. N).

Текущая стоимость всей суммы аннуитета определяется следующим обратом:

                                                                                                            (1 11)

где    PVA,, - текущая стоимость аннуитета.

         РМТ - платеж в серии выплат.

Если же денежные поступления по годам различны по величине, го дисконтируется каждое денежное поступление отдельно.

2.2.5 Взнос на амортизацию денежной единицы

Взнос на амортизацию денежной единицы • регулярный платеж в счет погашения денежной единицы кредита и начисленных процентов.

Взнос на амортизацию денежной единицы определяется как величина, обратная текущей стоимости аннуитета:              

                                                                             (1 12)

,где  LA - взнос на амортизацию денежной единицы.

Расчеты по 6 функциям денежной единицы достаточно громоздки, поэтому применяются специальные таблицы сложных процентов, которые приводятся в финансовых справочниках.

Они имеют следующий вид

              Порядок пользования таблицами сложных процентов

1              Найти страницу с нужной ставкой процента.

2              Найти колонку нужной функции денежной единицы

3.              Найти в колонке год (количество), необходимый для

              расчетов 4              Пересечение колонки нужной функции денежной единицы и

ряда (год) дает искомый фактор денежной единицы

2.3. Расчет   ставки   дисконта   и   коэффициентов дисконтирования

Для приведения будущих доходов от эксплуатации объекта в текущую стоимость, при использовании метода прямой капитализации, если стоимость объекта с течением времени не меняется, оценщику необходимо:

           рассчитать ставку дисконта;

           оценить характер дисконтирования;

           выбрать эффективный коэффициент дисконтирования.

2.3.1 Расчет ставки дисконта

Для расчета ставки дисконта оценщиками Украины в практической  деятельности  используется  метод  кумулятивного построения, заключающийся в суммировании безрисковой ставки с премиями за все виды рисков, присущих оцениваемому объекту.

Ставка дисконта разбивается на 9 частей.

1. Безрисковая базовая ставка - безопасная базовая ставка, которую можно получить по вкладам в течение определенного периода времени Наиболее безопасным вложением считается приобретение государственных ценных бумаг. Однако, неразвитость этого рынка в Украине приводит к необходимости определять базовую безрисковую ставку по средней конкурентной ставке по депозитам в СКВ наиболее надежных отечественных банков.

2. Компенсация риска изменения базовой ставки - если вложения в государственные облигации США абсолютно безопасны, то риск того, что украинские банки снизят процент по депозитным вкладам существует и должен быть учтен. с

3. Компенсация различий в ликвидности вложений - в отличие от банковских вкладов оцениваемый объект не может быть быстро превращен в наличные деньги без существенных потерь в стоимости.

4. Компенсация различий в условиях вложений - срок вложения денег в недвижимость сравнительно больший по сравнению с банковским вкладом, что повышает риск вложений.

5. Компенсация специфических рисков, присущих отрасли - не вызывает сомнения, что вложения в предприятия различных отраслей сопряжены со специфическими рисками, которые должны быть учтены.

6. Компенсация    специфических    рисков,    присущих оцениваемому объекту - должна учитывать состояние дел на оцениваемом предприятии, его сегодняшнее и прогнозируемое место на рынке, благоприятные и угрожающие факторы внешней среды. возможность изменения доходов, арендной платы и т.п.

7. Компенсация за местоположение - эта часть ставки дисконта должна учитывать возможности эксплуатации оцениваемою объекта, предоставляемые, его местоположением.

8. Компенсация необходимости в компетентном управлении чем более сложны и рискованны инвестиции в оцениваемый объект, тем более качественного управления они требуют; отсутствие или наличие компетентного управления устанавливается с помощью этой част ставки дисконта.

9 Компенсация инфляционных ожиданий - с помощью этой части ставки дисконта прогнозируется будущая инфляция.

Существуют экономико-статистические методы расчета рисков. однако, по нашему мнению, в основу оценки рисков должны быть положены знания и опыт оценщика.

Для некоторых объектов, состоящих из помещений различных (mica и функционального назначения, которые можно продать как в целом, пж и по частям, ставки дискета рассчитываются отдельно по каждому типу помещений.

2.3.2. Эффективный коэффициент дисконтирования

Эффективный   коэффициент  дисконтирования  учитывает характер дисконтирования (раз в год, полугодие, месяц). Когда дисконтирование осуществляется один раз в год эффективный коэффициент дисконтирования тождественен текущей стоимости денежной единицы.

Для определения эффективных коэффициентов дисконтирования при ином характере дисконтирования годовая ставка дисконта делится на частоту интервалов, а число лет, на протяжении которых осуществляется дисконтирование, умножается на частоту интервалов в течение одного года:

                                                             (1 13)

где        V",  - эффективный коэффициент дисконтирования;

                 m - частота интервалов дисконтирования.

При единой номинальной годовой ставке дисконта эффективные коэффициенты дисконтирования будут различны.

2.3.3. Использование нескольких факторов сложного процента

Ожидаемый доход от недвижимого имущества может представлять собой две части:

                                     ежегодный доход от эксплуатации;

                                     доход от перепродажи объекта

Соответственно, для каждой части используются разные факторы сложного процента.

Использование расщепленных ставок дисконта

Ожидаемые доходы от использования оцениваемого объекта могут оцениваться как разные по рискованности. В этом случае ставка дисконта для различных по рискованности доходов должны быть различными.

2.4. Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации (в терминах оценки) - это коэффициент, позволяющий перевести денежный поток в стоимость предприятия с помощью формулы:

С = D / R       

где    С - стоимость предприятия;

         D - ежегодный доход;

         R - коэффициент капитализации.

2.4 1. Расчет коэффициента капитализации по ставке дисконта

Коэффициент капитализации равен ставке дисконта в случаях