Автоматизированная система экспертных оценок финансового состояния предприятия

e="text-align:justify">-площадь помещений, землеотвода, строительная              площадь, объем помещений (здания);

-месторасположение (удаленность от оцениваемого объекта, либо от какого-либо условного места, например центра города, остановок общественного транспорта, автомагистралей и т.п );

-техническое состояние помещений и зданий, в которых они расположены (средневзвешенный физический износ);

-стоимостные показатели (стоимость 1 м2. 1 м3);

-дата заключения сделок или подачи заявок на продажу. Единицы сравнения являются средством учета этих различий (цена за 1 м3. количество м2 и т.п.).

IV этап. Определение величины поправок к стоимости объекта оценки на основании учета различий, которые оцениваются на основании цен сопоставимых продаж, в денежном виде и в виде

процентов

V этап. Согласование поправок и определение стоимости оцениваемого объекта.

Разновидностями метода аналогов продаж являются методы оценки объектов:

-на основе учета единицы сравнения аналога;

-исходя т единицы сравнения, приносящей доход;

-с учетом поправок к иенам сопоставимых продаж;

-с учетом экспертной оценки величины поправок;

-с применением регрессионного анализа:

-па основе соотношения дохода и цены продаж.

 

3.2 Оценка на основе единицы сравнения

 

3.2.1. Оценка объекта на основе учета единицы сравнения аналога

Стоимость объекта, определённая исходя из величины единицы сравнения, рассчитывается по формуле (2.1)

С = В * Х                                                                           (2.1)

где С - стоимость объекта;

       В - коэффициент, полученный дм              единицы сравнения объекта с аналогом;

      Х - элемент сравнения оцениваемого объекта.

 

Приведенный метод применим в случае, когда большинсгво элементов сравнения оцениваемого объекта совпадают с характеристиками объекта-аналога. Сравнение происходит по одному элементу.

3.2.2, Оценка объекта,  исходя  из единицы сравнения, приносящей доход

Некоторые виды недвижимости сравниваются по цене в расчете на единицу сравнения, приносящую доход.

Наиболее распространен такой подход при расчете величины арендной платы за сравнимые помещения.

Данный способ применим, когда единицей сравнения выступает доход, приносимый недвижимостью-аналогом.

 

3.3. Оценка с учетом поправок

 

3.3.1 Оценка объекта с учетом поправок в ценах сопоставимых продаж

Подобрать абсолютно идентичный объект-аналог часто бывает затруднительно. Поэтому приходится вносить поправки к цене оцениваемого объекта в зависимости от наличия (или отсутствия) характеристик по сравнению с аналогами. Величины поправок. определяемых с помощью цен сопоставимых продаж, исчисляются с помощью сопоставимых пар. Для этого на рынке выбираются два объекта, один из которых обладает элементом, требующим поправки, а другой нет. Расчет поправки производится по формуле :

D =Св -Сс                                                                                       2.2

где     D - величина поправки:

Cв - стоимость объекта-аналога, обладающего характеристикой, требующей поправки.

Сс    -стоимость    объекта- диалога,    не обладающего характеристикой .    

Стоимость объекта оценки с учётом поправки рассчитывается по формуле

С =Сс + D                                                                                    (2.3)

где С - стоимость оцениваемого объекта с учётом поправки.

С учетом различия в количестве единиц сравнения оцениваемого обьекта и объектов аналогов формулы 2.2<-и 2.3 принимают вид:

Dc = Cсс - Сес                                                                              (2.4)

где D - величина поправки для единицы сравнения (площадь или строительный объем);

Сеc   -стоимость   единицы   сравнения   объекта-аналога, обладающего характеристикой, требующей поправки;

Ссе - стоимость единицы сравнения объекта-аналога, не обладающего характеристикой, требующей поправки.

Стоимость объекта оценки с учетом поправки для единицы сравнения (площадь или строительный объем) определяется по формуле:

C = (Cсе +D)*Е                                                                            (2.5)

где    С -стоимость объекта оценки с учетом поправки;

Е -количество единиц сравнения в оцениваемом объекте.

 

Как правило, между двумя продажами имеется больше, чем одно число различий В этом случае поправки вносятся по каждому н) различий, а также с учетом количества единиц сравнения в оцениваемом и аналогичных оцениваемому объектах.

объекта требуют менее   выгодным

Способ применим если между двумя сопоставимыми объектами существует единственное отличие. В этом случае разницу объектов в цене приписывают этому различию.

Если имеется более одного различия. поправки вносятся по каждому из них

 

3.3.2. Оценка объекта с учетом экспертной поправки в денежном исчислении

В ряде случаев оценщик не имеет возможности рассчитать ве.|шчину поправок с помощью сопоставимых продаж.

Приходится вводить в действие поправочные коэффициенты, определенные экспертным путем, учитывающие отличие оцениваемого объекта от объекта-аналога.

Бели величина поправки выражена в денежном виде, то стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

                                      

                                                                      (2.6)

 

где    Cd - стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки в денежном выражении, определенная экспертным путем;

              Сc - стоимость объекта-аналога оцениваемому, не обладающего характеристиками, требующими поправок;

              agf - положительные или отрицательные денежные поправки;

            f - количество денежных поправок (f = 1 ... F).

 

3.3.3. Оценка объекта с помощью экспертной поправки в процентном выражении

 

Величина поправок может быть выражена также в процентах. Стоимость оцениваемого объекта определяется следующим образом.

Первоначально суммируются  отдельно повышающие  и понижающие поправки. Затем цена аналога умножается на произведение повышающих и понижающих коэффициентов:

Cnp= Cc * Пониж. * Повыш.                                                     (2.7)

 

                                                    (2.8)

 

 

                                                 (2.9)

где    Спр - стоимость оцениваемого объекта с учетом

поправок в процентном выражении, определенных экспертным путем;

Пониж. - сумма понижающих коэффициентов;

Повыш -; сумма повышающих коэффициентов

al - понижающие коэффициенты (l - количество

понижающих коэффициентов, l = 1 ... L);

ak - повышающие коэффициенты (k -количество

повышающих коэффициентов, k = I ... К).

Способы, описанные в 2.3.2 и 2,33 применяются, когда величина поправок определяется на основе зданий и опыта (экспертной

опенки) оценщика.

 

3.4. Оценка с помощью регрессионною анализа

В случае, когда рынок активен и имеется большая выборка по продажам аналогичных объектов, стоимость оцениваемого объекта рассчитывается с помощью формул:

С = а + B * x                                                                              (2.10)

а = Сal - B * x1,                                                                         (2.11)

 

                                                       (212)

 

где    С - стоимость оцениваемого объекта.

         a - величина поправочного коэффициента

        В -величина коэффициента, полученного для              единицы сравнения;

        Х -элемент сравнения оцениваемого объекта;

       Сa - цена продажи объекта-аналога оцениваемому объекту;

       i - количество продаж объектов-аналогов (i = 1... n).

Способ применяется, когда оцениваемый объест сравнивается с большим количеством аналогов, в случаях наблюдения четкой] тенденции в корреляции показателей

 

3.5. Оценка на основе соотношения дохода и цены продаж

 

В качестве единицы сравнения применяется валовой рентный мультипликатор, представляющий т себя отношение продажной цены аналога к доходу от его использования  (рис.2.1):

       

                        =                              :   

 

Рис. 2.1 Расчет валового рентного мультипликатора

 

Для использования этого способа необходимо:

• оценить доходы от эксплуатации оцениваемого объекта,

• определить валовые рентные мультипликаторы объектов-аналогов,

• исчислить расчетный валовой рентный мультипликатор для оцениваемого объекта, как среднее арифметическое валовых рентных мультипликаторов аналогов:

• определить стоимость оцениваемого объекта как произведение дохода от использования оцениваемого объекта и валового рентного мультипликатора оцениваемого объекта.

Способ применяется, когда есть возможность оценить              как

продажные цены на объекты-аналоги, так и доходы от              и\| эксплуатации.

3.6. Резюме

1 . Метод аналогов продаж - метод основанный на данных о текущих (недавних) сделках купли-продажи по объектам, аналогичным оцениваемому.

2 . Разновидностями метода являются:

- оценка на основании единицы сравнения;

- оценка с учетом поправок;

- оценка с помощью регрессионного анализа;

- оценка на основе соотношения дохода и цены продаж.

3 . Оценка на основании единицы сравнения применяется в случае, когда большинство элементов сравнения оцениваемого объекта совпадают с характеристиками объекта-аналога Сравнение происходят по одному элементу.

4 . Оценка с учетом поправок осуществляется при наличии (отсутствии) у оцениваемого объект характеристик, присущих объектам - аналогам. Величины поправок к стоимости оцениваемого объекта определяются с помощью:

- цен сопоставимых продаж;

- экспертной оценки в стоимости иди процентном выражении

5 . Оценка с помощью регрессионного анализа применяется, когда оцениваемый объект сравнивается с большим количеством аналогов, в случаях наличия четкой тенденции в корреляции показателей.

6 . Оценка на основе соотношения дохода от эксплуатации объекта и цены продаж использует валовой рентный мультипликатор н применяется тогда, когда есть возможность оценить как продажные

цены на объекты аналогом, так и доходы от их эксплуатации

 

4.  МЕТОД ЗАТРАТ

4.1. Общая характеристика

Метод затрат основывается на том положении, что стоимость объекта не превышает затрат по замене его новым.

Оценка объекта недвижимости методом затрат основывается на:

- повелении рационального покупателя, который не заплатит за объект больше минимальной суммы затрат на строительство объекта, аналогичного по конструктивному решению и функциональному назначению оцениваемому;

- поведении типичного продавца желающего вернуть затраченные на строительство средства.

Метод затрат применяется преимущественно при оценке:

• объектов малой приватизации:

• объектов, не приносящих доход:

• уникальных объектов:

• объектов, требующих оценки по замещению:

• для определения страховой стоимости.

На рис. 3.1 показано структурное разделение метода затрат.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 3.1. Структура метода затрат

Основным   результатом   экспертной   оценки   объектов недвижимости   методом   затрат   является   определение   их восстановительной стоимости (с учетом затрат на приобретение прав на земельный участок и создание внешней инфраструктуры) за вычетом износа.