Автоматизированная система экспертных оценок финансового состояния предприятия

                                     если доход от эксплуатации объекта не ограничен во

                                     времени.

                                     когда стоимость объекта с течением времени не меняется и,

                                     таким образом, возмещение капитала не обязательно.

2.4.2 Расчет коэффициента капитализации на основе сопоставимых продаж

Метод  расчета коэффициента капитализации на основе сопоставимых продаж основывается на анализе сопоставимых продаж объектов недвижимости (см гл. 2). Коэффициент капитализации рассчитывается путем деления поступлении доходов по каждой продаже на соответствующую им продажную стоимость объекта.

Коэффициент капитализации при расчете этим методом складывается из 2-х элементов:

                                     ставки дохода на инвестиции (ставки дисконта),

                                     нормы возмещения капитала.

Норма возмещения капитала применяется к теряющему свою стоимость активу. Она позволяет учесть необходимость возврата капитала.

Норма возмещения капитала базируется на интервале времени в течение которого, по мнению типичного покупателя, осуществится возврат его капитала, вложенного в оцениваемый объект.

Норма возмещения капитала рассчитывается с помощью 3-х методов, основанных на:

                                     прямолинейном возврате капитала;

                                     возврате капитала по фонду возмещения;

                                     возврате капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дисконта.

2.4.3. Прямолинейный метод возврата капитала (метод Ринга)

Прямолинейный метод возврата капитана предполагает, что возмещение стоимости объекта происходит ежегодно равными частями, одновременно суммарное возмещение (т.е. возмещение капитала с учетом его обесценения со временем) год от года уменьшается.

Норма возмещения рассчитывается по формуле:

H,, = 1 / n,                                                                                           (1.14)

где  H,, - норма возмещения при прямолинейном возврате капитала;

        n, - число лет, за которые предполагается возместить стоимость объекта.

2.4.4. Возврат капитала по фонду возмещения (метод Инвуда)

Возврат капитала по фонду возмещения предполагает, что возмещение стоимости объекта с учетом обесценивания капитала за счет фактора времени происходит равными частями по годам; возмещение основной суммы год от года увеличивается.

Норма  возмещения  приравнивается  к  фактору  фонда возмещения при выбранной ставке дисконта и времени, за которое предполагается возместить стоимость объекта:

                                                                     (1.15)

          где    Н„   - норма возмещения при возврате капитала по фонду возмещения;

                   SFF   -фактор фонда возмещения при выбранной ставке дисконта.

2.4.5. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дисконта (метод Хоскольда)

Согласно этому методу к стоимости во1вращаемого капитала применяется безрисковая (базовая) ставка дисконта

Норма  возмещения  приравнивается  к  фактору  фонда возмещения при бсзрисковой ставке дисконта и времени, та которое предполагается возместить стоимость объекта:

Н,,,. = SFF,                                                                                         (1 16)

где   Н,,,. - норма возмещения при возврате капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дисконта;

        SFF, - фактор фонда возмещения при безрискоиой ставке дисконта

2.4.5. Частичное возмещение капитала

Если оцениваемый объект обесценивается частично, то норма возмещения капитала составляет часть от полной нормы:

Н       = Н,..* часть возмещаемой стоимости                               (1.17)

2.4.6 Зависимость стоимости оцениваемого объекта от способа возврата капитала

Следующий пример иллюстрирует зависимость стоимости оцениваемого объекта от способа возврата капитала (различных методов расчета коэффициентов капитализации).

2.4.7. Метод вычитания

Метод вычитания при расчете коэффициента капитализации применяется в случае, если прогнозируется рост стоимости оцениваемого объекта в будущем.

Коэффициент капитализации определяется путем вычитания и< ставки дисконта надбавки за будущий прирост капитала. Надбавка на будущий прирост капитала рассчитывается путем умножения прогнозируемого роста стоимости объекта на фактор фонда возмещения.

2.4.8. Метод связанных инвестиций

Метод связанных инвестиции применяется для определения коэффициентов капитализации как взвешенная сумма коэффициентов капитализации для собственного и заемного капитала - метод связанных инвестиций для собственного и заемного капитала; и как взвешенная сумма коэффициентов капитализации для земли и здания - метод связанных инвестиции для составных частей недвижимости.

В этом случае коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

  R = M * Rm + (1 - M) * Rс          (1.18)       

где R              -коэффициент капитализации;

М              -отношение величины кредита к стоимости недвижимости;

Rm              -ипотечная постоянная, представляющая собой сумму ставки дисконта и фактора фонда возмещения;

Rc              -коэффициент капитализации на собственный капитал.

Метод связанных инвестиций для составных частей недвижимости применяется в случае, если могут быть получены точные коэффициенты капитализации отдельно для земли и строений, а также учтен их удельный вес в общей стоимости недвижимости. Коэффициент капитализации определяется следующим обратом:

R = 3 * R, + H * R,,                                                                             (1.19)

где   3 -стоимость земли в процентах к              общей стоимости недвижимости;

     R,  - коэффициент капитализации для земли;

     Н  - стоимость здания в процентах к общей стоимости имущества:

     R,, - коэффициент капитализации для здания.

2.4.9. Метод Эллвуда

Метод Эллвуда учитывает при расчете коэффициента капитализации кроме факторов, учитываемых методом связанных инвестиций для собственного и заемного капитала, также изменение стоимости имущества за прогнозируемый период:

R = Y - M * C + dep - app(SFF),                                                        (1.19)

где     R -коэффициент капитализации;

Y -ставка дохода на собственный капитал;

М -отношение величины ипотечного кредита к стоимости;

С -ипотечный коэффициент;

dep -уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период:

арр -повышение стоимости имущества за прогнозируемый период:

SFF   -фактор фонда возмещения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент рассчитывается по формуле:

R = Y + P(SFF)-f,                                                                               (120)

где    P - часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода;

f - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент находится с помощью специальных таблиц, рассчитанных Эллвудом.

2.5. Анализ и оценка доходов

Анализ и оценка будущих доходов предприятия включает в себя этапы, приведенные на рис. 1.5.

Рис. 1.5. Этапы анализа и оценки будущих доходов предприятия

2.5.1. Анализ баланса предприятия

Анализ баланса предприятия осуществляется              по четырем группам показателей (рис. 1.6):

                                     ливериджа;

                                     ликвидности;

                                     структуры активов;

                                     прибыльности.

Способы расчета и экономическое содержание              показателей приведены в табл. 1.3-1.6.

Таблица 1.3 Показатели ливериджа

Таблица 1.4 Показатели ликвидности