Автоматизированная система экспертных оценок финансового состояния предприятия

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта в современных условиях (на дату оценки).

Износ - результат эксплуатации, приводящий к частичной, либо полной утрате объектом оценки своих первоначальных потребительских и экономических свойств. Виды износа представлены на рис. 3.2.

Устранимый физический износ  - частичная утрата оцениваемым объектом своих первоначальных потребительских свойств, которые могут быть восстановлены путем проведения ремонта.

Неустранимый физический износ - частичная, а по прошествию  определенного  периода  времени  полная  утрата оцениваемым объектом своих первоначальных потребительских свойств, которые могут быть восстановлены путем замены соответствующею элемента конструкции (в редких случаях - путем капитального ремонта)

Рис 3.2. Виды износа

Устранимый функциональный изhoc - связан с утратой объектом потребительских качеств, которые на момент оценки требует рынок от аналогичных объектов. Устраняется путем проведения модернизации.

Неустранимый  функциональный  износ  -  связан  с окончательной утратой объектом потребительских качеств, которые на момент оценки требует рынок от аналогичных объектов. Устранен быть не может.

Внешний изhoc - связан с неблагоприятным характером окружающей среды (местоположением объекта).

Экономический изhoc - постепенное   уменьшение экономической жизни объекта, т.е. срока в течение которого объект может приносить доходы.

4.2. Оценка физического износа

Оценка физического износа выполняется в соответствии с "Правилами определения физического износа жилых домов", утвержденными   Государственным   комитетом   по   жилищно-коммунальному хозяйству Приказом № 52 от 2 июля 1993 года. Основой ее проведения являются натурные обследования объекта оценки.

Коэффициент физического износа определяется на основании формул:

К = 1 - Ф / 100                                                                               (31)

где    К - коэффициент физического износа:

Ф, -физический износ здания.

Ф = sum F                                                                                     (3.2)

где    F, -"взвешенный" износ элемента здания (фундамент, стены и т.д.)

F = f  * l ,                                                                                       (3.3)

где    f -процент износа элемента здания в зависимости от технического состояния:

l-доля стоимости элемента по отношению к стоимости всего здания, которая может быть определена несколькими способами:

-                             по объектной смете;

-                             по статистическим данным в соответствии с классом и назначением здания;

-                             по аналогам.

Порядок определения коэффициента физического износа следующий (рис.3.3):

Рис. 3.3. Порядок определения коэффициента физического износа

Процент физического износа конструктивного элемента в границах нормативного интервала определяется следующим образом:

=>при наличии в элементе всех признаков износа принимается максимальное значение износа;

=>при наличии в элементе только одного признака износа принимается минимальное значение износа;

=>при наличии нескольких признаков износа определяется путем интерполяции в зависимости от характера разрушений.

4.3. Оценка но стоимости конструктивных элементов н на основании количественного анализа

Оценка объектов недвижимости по стоимости конструктивных элементов и на основании количественного анализа, как правило,

проводится:

-  в отношении нетипичных объектов, по которым сложно

найти функциональный (строительный) аналог;

-  в отношении объектов незавершенного строительства с

целью определения их цены и дальнейшей достройки, в том

числе функционального переориентирования;

-  в других случаях, прежде всего с целью восстановления

учета их первоначальной стоимости.

4.3.1. Оценка по стоимости конструктивных элементов

Метод   предполагает   нахождение   полной   стоимости воспроизводства объекта оценки на основе суммирования всех расходов и прибыли подрядчика по каждому элементу строения. Расходы и прибыль рассчитываются на единичный показатель, как приведено в табл.32

Таблица 3.2

Расчет стоимости объекта оценки по стоимости конструктивных элементов

Расчет воспроизводства элемента "внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства" требует применения аналогичной методики, при этом сам элемент раскладывается на составные подэлементы.

Расчеты затрат и прибыли подрядчика осуществляются я ценах, действующих на момент оценки.

Стоимость объекта рассчитывается с учетом физического износа.

4.3 2. Оценка на основании количественного анализа

Предусматривает составление сметы затрат на осуществление строительно-монтажных работ и учет прибыли подрядчика.

Смета затрат может быть составлена с использованием табл. 3.3.              

Прямые - затраты рассчитываются по каждому виду строительно-монтажных работ.

Косвенные расходы рассчитываются в целом на весь объем строительно-монтажных работ и включают в себя расходы на:

-                                  содержание машин и механизмов;

-                                  заработную плату с отчислениями управляющего и

-                                  обслуживающего персонала;

-                                  стоимость   работ,  услуг   сторонних   организаций

-                                  вспомогательного характера;

-                                  содержание здании и сооружений;

-                                  и другие.

Прибыль подрядчика обычно рассчитывается в процентах к затратам.

Расчеты затрат и прибыли подрядчика осуществляются я ценах, действующих на момент оценки.

Стоимость объекта рассчитывается с учетом физич-го износа.

3.4. Оценка по стоимости замещения строительным

4.4.1. Оценка объектов по стоимости единичного показателя строительного аналога

Оценка этим методом базируется на стоимости единичного показателя (одного кв.м, куб.м) объекта, аналогичного оцениваемому по конструктивному решению, применяемым материалам и др. факторам.

Оценка осуществляется в такой последовательности (рис.3.4);

рис.3.4. Последовательность осуществления оценки объектов по стоимости единичного показателя.

Выбор  строительного  аналога  осуществляется  согласно сборникам "Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства" (УПВС) или на основе проектно-сметной документации аналогичных зданий и сооружений (для нетиповых проектов).

Стоимость объекта оценки на дату,  соответствующую строительному аналогу составит:

C. = C, * S(V)                                                                                        (34)

где   C.   -стоимость   объекта   оценки   на   дату, соответствующую строительному аналогу;

        С, -базовая стоимость единичного показателя (кв.м или куб.м);

       S(V) -площадь или строительный объем объекта оценки

рис.3.4. Последовательность осуществления оценки объектов по стоимости единичного показателя

Восстановительная стоимость объекта оценки определяется по формуле (3.5):

              С, =  С. * К, *Ко * Кр + З                                                     (3.5)

где С, - восстановительная стоимость объекта оценки;

      К, - коэффициент удорожания стоимости строительства в ценах 1984г. к ценам 1969 г. (определяется согласно постановлению Совмина УССР и Укрсовпрофа от 19.05.1989 г. № 142);

     Ко - отраслевой коэффициент удорожания стоимости строительства в ценах 1993 г. к ценам 1984 г. (определяется в соответствии с "Порядком определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины (ДБН 4-16-95, ч. 2);

Кр - рыночный коэффициент изменения стоимости подрядных работ в ценах даты оценки к ценам 1993 г.;

З - стоимость затрат на создание внешней инфраструктуры и т.п.

В соответствии со сложившейся практикой экспертной оценки объектов приватизации приоритет в выборе знания Кр необходимо отдавать  рыночным  факторам,  влияющим  на  эффективность (доходность) строительства в данном регионе (населенном пункте), т.е. учитывать рыночный коэффициент, применяемый наиболее вероятным для строительства объекта оценки прибыльно работающим подрядчиком.

В случае отсутствия достоверной информации, данные о сложившемся рыночном коэффициенте можно получить в управлениях капитального строительства по месту расположения объекта оценки или использовать сложившиеся и прогнозируемые его значения, доводимые соответствующими письмами Государственного комитета по делам строительства и архитектуры Украины (на 1996 год от 15.12.1995 года № 9/353 и от 30.08.1996 года № 6/334).

В целом изложенная схема оценки зданий и сооружений по стоимости единичного показателя отвечает на вопрос: "Сколько стоит построить?", однако без учета фактора времени, требуемого для строительства объекта оценки (компенсации застройщику за потерю дохода от вложенных средств на протяжении среднего нормативного срока строительства).

4.5. Резюме

1 Метод затрат основывается на том положении, что стоимость объекта не превышает затрат по замене его новым.

2 Метод затрат применяется преимущественно при оценке:

• объектов малой приватизации;

• объектов, не приносящих доход;

• уникальных объектов;