Шпаргалка по "Жилищному праву"

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость  общего объема содержания в месяц  не может быть менее двух минимальных  размеров оплаты труда (см. статью 602 части  второй Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором пожизненного содержания с  иждивением может быть предусмотрена  возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (см. статью 603 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации).

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать  необходимые меры для того, чтобы  в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование  указанного имущества не приводило  к снижению стоимости этого имущества (см. статью 604 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью  получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного  в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием  получателя ренты (см. статью 605 части  второй Гражданского кодекса Российской Федерации).

 

 

18. Особенности совершения сделок с жилыми помещениями.

Сделки с жильем - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений. Наиболее распространенным видом  сделок с жилыми помещениями является договор. Договор - это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более  лиц об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и  обязанностей в отношении жилых  помещений. Все сделки (договоры) с жилыми помещениями  заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной  регистрации. До 31 января 1998 года также  требовалось и их нотариальное удостоверение. Несоблюдение обязательной письменной формы, а также требований о государственной  регистрации сделки, означает, что  она считается незаключенной  или недействительной (ничтожной). Основные виды сделок с жилыми помещениями: • договор купли-продажи; • договор ренты; • договор дарения; • договор залога (ренты); договор мены и обмен жилыми помещениями.

 

 

 

19. Общие положения о найме жилых помещений.

 

В соответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма  жилого помещения одна сторона, собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование  для проживания в нем. Приведенное  определение договора найма жилого помещения распространяется на все  виды найма независимо от принадлежности жилых помещений, выступающих как  объект этого договора.

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Юридическим лицам жилое помещение  может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ч. 2 ст. 671 ГК).

Исходя из действующего законодательства, можно выделить три вида найма  жилых помещений:

1) коммерческий наем жилых помещений;

2) социальный наем таких помещений;

3) наем специализированных жилых помещений.

 

20. Договор коммерческого найма (понятие, стороны, права и обязанности сторон).

 

Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма  жилого помещения заключается между сторонами: собственником помещения (физическое или юридическое лицо) и гражданином, которому предоставляется жилье за плату во временное пользование для проживания.

Существует два вида договоров найма жилых помещений: договор социального найма и договор коммерческого найма. Оба договора по ряду моментов имеют существенные различия. Договор коммерческого найма заключается путем соглашения между нанимателем и наймодателем. При этом гражданин в любой момент без постановки на учет, как нуждающееся лицо в улучшении жилищных условий, может заключить договор найма (или договор аренды) жилого помещения. Договор заключается в простой письменной форме сроком не более чем на 5 лет. Если условия договора продолжают устраивать обе стороны по истечению этого срока, то действие договора можно продлить. Согласно этому договору наниматель имеет право пользоваться всеми видами жилого фонда, а не только государственным или муниципальным жилым фондом. Заключение договора коммерческого найма возможно между людьми, не состоящими в родственных связях. Расторжение договора коммерческого найма происходит путем выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения. Наниматель имеет право расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя о своем решении за 3 месяца. Договор коммерческого найма возможно расторгнуть и в судебном порядке по следующим причинам:

• жилое помещение становится непригодным для проживания;
• жилое помещение используется не по назначению;
• наниматель своими действиями приводит к порче и разрушению жилого помещения;
• и т.д.

В случае изменения условий соглашения (договора) между сторонами происходит изменение договора коммерческого  найма.

 

21. +22 Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

 

Данный договор направлен на удовлетворение потребности в жилье  граждан, состоящих на учете в  органах местного самоуправления в  качестве нуждающихся в улучшении  жилищных условий.

В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции  РФ малоимущим, иным указанным в  законе гражданам, нуждающимся в  жилище, оно предоставляется бесплатно  или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В Конституции  РФ сформулировано основополагающее правило  бесплатного предоставления жилых  помещений.

Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое отражение в новом ЖК РФ.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в  жилых помещениях, жилые помещения  предоставляются в муниципальном  жилищном фонде по договорам социального  найма.

Предметами договора социального найма жилого помещения могут быть только помещения, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду и предназначенные для социального использования.

Жилые помещения по договорам социального  найма не предоставляются, если международным договором РФ не предусмотрено иное:

1) иностранным гражданам; 

2) лицам без гражданства. 

Субъектами договора социального найма, с одной стороны, являются государственные и муниципальные органы, выступающие от лица собственников соответствующих жилых фондов, а с другой стороны — малоимущие и (или) нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане. Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем — государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином.

Одной из сторон по такому договору выступают  наймодатели — органы местного самоуправления и муниципальные организации  в отношении муниципального жилищного  фонда, а также государственные  организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут  быть только граждане, среди которых  выделяется наниматель, который заключает  договор. В договоре социального  найма также указываются члены  семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с  ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному  законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и  ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с  нанимателем всеми правами и  несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

 К членам семьи нанимателя согласно указанной статье ЖК РФ относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Если другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство, они также признаются членами семьи нанимателя. Закон допускает судебный порядок признания иных лиц член ми семьи в исключительных случаях.

 Солидарная ответственность возникает по обязательствам из договора найма жилого помещения для всех дееспособных членов семьи. Недееспособными членами семьи являются признанные таковыми судебным решением и дети до 18 лет. Если гражданин продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, но перестал быть членом семьи.

Права и обязанности  сторон

Соответственно наймодатель обязан:

1) при предоставлении передать  нанимателю свободное от прав  иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем  содержании и ремонте общего  имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и пред$ назначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

 В свою очередь наниматель  жилого помещения по договору  социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое  помещение иных лиц; 

2) сдавать жилое помещение в  поднаем;

3) разрешать проживание в жилом  помещении временных жильцов; 

4) осуществлять обмен или замену  занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя  своевременного проведения капитального  ремонта жилого помещения, надлежащего  участия в содержании общего  имущества в многоквартирном  доме, а также предоставления  коммунальных услуг.

 Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение  по назначению;

2) обеспечивать сохранность жилого  помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние  жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт  жилого помещения;

5) своевременно вносить плату  за жилое помещение и коммунальные  услуги;

6) информировать наймодателя в  установленные договором сроки  об изменении оснований и условий,  дающих право пользования жилым  помещением по договору социального  найма.

 

23. Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма.

 

Статья 69. Права и обязанности  членов семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма

1. К членам семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма относятся  проживающие совместно с ним  его супруг, а также дети и  родители данного нанимателя. Другие  родственники, нетрудоспособные иждивенцы  признаются членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма, если они  вселены нанимателем в качестве  членов его семьи и ведут  с ним общее хозяйство. В  исключительных случаях иные  лица могут быть признаны членами  семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма  в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма имеют равные с нанимателем  права и обязанности. Дееспособные  и ограниченные судом в дееспособности  члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма несут солидарную с нанимателем  ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального  найма.

3. Члены семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма должны быть указаны  в договоре социального найма  жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть  членом семьи нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма, но продолжает проживать  в занимаемом жилом помещении,  за ним сохраняются такие же  права, какие имеют наниматель  и члены его семьи. Указанный  гражданин самостоятельно отвечает  по своим обязательствам, вытекающим  из соответствующего договора  социального найма.

 

24. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

 

Законом определены случаи, когда  граждане вправе требовать изменения договора социального найма. В первую очередь речь идет о возможности лиц, проживающих в одной квартире на основании самостоятельных договоров социального найма и объединившихся в одну семью, требовать заключения с одним из них договора социального найма на оба помещения. Другой в данном случае будет проживать в соответствующем жилом помещении в качестве члена семьи нанимателя.