Шпаргалка по "Земельному праву"

 

 

 

22.    Основания возникновения   прав на земельные  участки

 

 

в соответствии со ст. 25 ЗК права  на земельные участки возникают  по основаниям, установленным гражданским  законодательством и федеральными законами. В гражданском законодательстве перечень таковых приводится в статье 8:

-   из договоров и иных сделок как предусмотренных законом, так и не предусмотренных им, но не противоречащих ему;

-  из актов государственных органов и органов местного самоуправления;

-  из судебного решения;

-  в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

-  в результате причинения вреда другому лицу – так называемые деликты;

-  вследствие необосновательного обогащения;

-  вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

-  в следствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

основаниями возникновения земельных  правоотношений (изменения и прекращения) являются юридические факты-действия и юридические факты-события, с  которыми закон связывает определенные юридические последствия. Рассмотрим их более подробно применительно  к земельным правоотношениям. Кроме  того следует отметить, что для  одних видов земельных правоотношений достаточно наличие простого юридического факта, то для других видов необходима совокупность двух или более фактов – юридические составы. В первом случае это, например, совершение земельного правоотношения. Во втором случае –  принятие решения государственного органа о предоставлении земельного участка, учет земельного участка и  его отвод натуре, оформление прав на земельный участок.

 

 

 

 

 

 

23.    Правовое   регулирование  сделок с земельными  участками

 

 

Сделки с земельными участками регулируются преимущественно нормами гражданского законодательства. Основные положения гражданского законодательства определяют принципы и источники, правила возникновения гражданских прав и обязанностей, их осуществление и защиту.

Некоторые вопросы сделок с землей, договорных отношений и  гражданского оборота регулируются нормами Земельного кодекса РФ, иными  федеральными законами, законами субъектов  РФ, указами Президента РФ и постановлениями  Правительства РФ. Вопросы, касающиеся заключения, исполнения и прекращения  сделок, могут определяться актами министерств и ведомств.

Земельные отношения могут  регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить  ЗК РФ, федеральным законам

Регулирование земельных  отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и  охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природныхтерриторий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения  с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским  законодательством, если иное не предусмотрено  земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство  и муниципальные образования  в лице соответствующим образом  уполномоченных государственных органов  и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной  собственностью. В случае, когда  государство выступает и как  собственник земли, и как сторона  по договору, государственное регулирование  земельных отношений может в  большей степени затрагивать  вопросы внутрихозяйственной деятельности землепользователей, поскольку государство  является собственником земли, устанавливает  размеры арендной платы, сроки аренды и другие условия пользования  государственной землей, обязательные для арендаторов и других пользователей. Строго говоря, сторонами сделки выступают  участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5.

 

 

 

 

 

 

24.     Правовое  регулирование купли продажи  земельных участков

 

 

К сделкам купли-продажи  земельных участков применяются общие правила о договоре купли-продажи, специальные правила о договоре купли-продажи недвижимости, установленные земельным законодательством.

Форма сделки купли-продажи может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с земельными участками предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет ее недействительность.

Обязательная государственная  регистрация именно договора по отчуждению земельного участка предусматривается  только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под  выплату ренты.

Иные договоры отчуждения земельных участков сами по себе не подлежат обязательной государственной  регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Также следует иметь в  виду, что при нотариальном удостоверении  сделок с земельными участками действует  принцип исключительной территориальной  компетенции, т. е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по местонахождению земельного участка).

Объектом купли-продажи  может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый  учет, т. е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового округа; номер кадастрового района; номер кадастрового квартала; номер земельного участка в кадастровом квартале.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные  участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности  на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

 

 

 

 

25.   Правовое  регулирование  залога земельных участков

 

 

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.  Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При общей долевой или  совместной собственности ипотека  может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся  в общей долевой или совместной собственности.

Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся  в муниципальной собственности, и участки, государственная собственность  на которые не разграничена, если такие  участки предназначены для жилищного  строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства  и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной  организацией на обустройство данных участков.

По общему правилу залог  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, не допускается. Не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которой меньше установленного минимального размера, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если договором об ипотеке  не предусмотрено иное, при ипотеке  земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования частью участка, необходимой для использования объектов недвижимости.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и  отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может  приобрести на заложенный земельный  участок, ограничиваются.

 

 

 

 

26.     Правовое   регулирование аренды земельных участок

 

 

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (земельный участок) за плату  во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

Договор аренды заключается  на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок.

Земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением  случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном  участке.

Размер арендной платы  определяется договором аренды. Общие  начала определения арендной платы  при аренде земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Земельный участок может  быть передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо для  проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка  имеет преимущественное право его  покупки в порядке, установленном  гражданским законодательством  для случаев продажи доли в  праве общей собственности постороннему лицу.

 

 

 

 

27.       Представление  земель находящихся в государственной  или муниципальной собственности,

                  ,с проведением предварительного  согласования места размещения  объекта

 

 

В силу правила пункта 1 статьи 31 Кодекса  каждый гражданин или юридическое  лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства  объекта нежилого назначения, имеют  право обратиться с заявлением о  выборе земельного участка и предварительном  согласовании места размещения объекта  в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Кодекса об обязательном публичном  информировании населения о возможном  предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта  нежилого назначения с предварительным  согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности  подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных  участков под застройку либо в  аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование.

Решение исполнительного  органа государственной власти или  органа местного самоуправления, предусмотренных  ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или  протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации  права постоянного (бессрочного)  пользования при предоставлении  земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора  купли-продажи и государственной  регистрации права собственности  покупателя на земельный участок  при предоставлении земельного  участка в собственность;

3) заключения договора  аренды земельного участка и  государственной регистрации данного  договора при передаче земельного  участка в аренду.

<