Договор аренды

 

1.2. Виды договора аренды

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам, суть которых заключается  в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).

Выделение названных  видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и  оптимального правового регулирования  сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор аренды (ст. 625). Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, Кодекс мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений.

Глава 34 ГК, регламентирующая договор аренды и его отдельные виды, предусматривает в отношении отдельных видов договора аренды определяется набор характерных особенностей, выделяющих соответствующий договор в отдельный вид аренды либо в аренду отдельного вида имущества при сохранении с договором аренды отношений рода и вида. Причем применительно к различным видам договора аренды квалифицирующие признаки обнаруживаются в самых разных элементах договора: его субъектах, предмете, существенных условиях и т.п.

Так, договор  проката выделяется в отдельный вид договора аренды по следующим квалифицирующим признакам. Во-первых, в качестве арендодателя по договору проката выступают коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Во-вторых, объектом договора проката может являться лишь движимое имущество. В-третьих, прокат определен в Гражданском Кодексе как публичный договор, что означает обязанность арендодателей предоставлять имущество в аренду любому, кто к ним обратится, не делая между арендаторами различий в ставках арендной платы и в других условиях аренды. С другой стороны, в порядке проката арендатору предоставляется имущество для потребительских целей, т.е. оно предназначено только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (особенности в предмете договора). В-четвертых, по общему правилу, учитывая цели использования арендованного имущества, в качестве арендатора зачастую выступают граждане, которые пользуются правами не только стороны по договору, но и правами, предоставленными потребителям Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Договор аренды транспортных средств имеет свой набор квалифицирующих признаков по отношению к договору аренды. Во-первых, арендодателем по такому договору может выступать лишь собственник транспортного средства. Во-вторых, в аренду передается транспортное средство с экипажем или без экипажа. В-третьих, транспортное средство передается арендатору на условиях оказания последнему услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства или без таковых.

Квалифицирующими  признаками договора аренды здания или сооружения являются предмет и форма договора. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации.

Как и в случае с арендой зданий или сооружений, в качестве квалифицирующих признаков договора аренды предприятия могут быть названы предмет и форма договора. Объектом по такому договору признается предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себя не только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (ст. 132 ГК). Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия.

Существо специальных  правил применительно к договорам, представляющим собой отдельные виды договора аренды, диктуется особенностями указанных договоров.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества  во временное пользование. В отличие  от договоров по передаче имущества  в собственность, данный договор не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Цель такого соглашения – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет желания или возможности приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое имущество в аренду не нужно, или он преследует цель извлечения прибыли.

Любой образец  договора аренды обязан отвечать следующим  характеристикам:

• Арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование за определенную плату.

• Арендатору принадлежит право пользования, но не право собственности. Это основное право арендатора, вытекающее из текста соглашения.

• Арендодатель сохраняет право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его отчуждение или изъять из владения и пользования.

• Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем. Такой вид договора аренды как договор с правом выкупа арендованного имущества относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды.

Виды договора аренды можно классифицировать следующим образом:

Договор аренды (общий)

Договор аренды оборудования

Договор аренды земельного участка 

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее  года

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более  года

Договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок

Договор аренды нежилого помещения 

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее  года

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок

Договор аренды жилого помещения 

Договор аренды жилого помещения, заключенный на срок менее года

Договор аренды жилого помещения, заключенный на срок более года

Договор аренды жилого помещения, заключенный на неопределенный срок

Договор аренды гаража

Договор аренды гаража, заключенный  на срок менее года

Договор аренды гаража, заключенный  на срок более года

Договор аренды гаража, заключенный на неопределенный срок

Договор аренды здания (сооружения)

Договор аренды здания (сооружения) заключенный на срок менее года

Договор аренды здания (сооружения) заключенный на срок более года

Договор аренды здания (сооружения) заключенный на неопределенный срок

Договоры аренды транспортного  средства

Договор аренды транспортного  средства без экипажа 

Договор аренды транспортного  средства с экипажем

Договор субаренды (общий)

Договор субаренды земельного участка 

Договор субаренды земельного участка, заключенный на срок менее года

Договор субаренды земельного участка, заключенный на срок более  года

Договор субаренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок

Договор субаренды нежилого помещения 

Договор субаренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года

Договор субаренды нежилого помещения, заключенный на срок более  года

Договор субаренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок

Договор субаренды гаража

Договор субаренды гаража, заключенный на срок менее года

Договор субаренды гаража, заключенный на срок более года

Договор субаренды гаража, заключенный на неопределенный срок

Договор субаренды здания (сооружения)

Договор субаренды здания (сооружения), заключенный на срок менее  года

Договор субаренды здания (сооружения), заключенный на срок более года

Договор субаренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок

 

1.3. Форма и государственная регистрация договора аренды

 

Требования к форме  договора аренды сводятся к тому, что  договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением аренды недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма договора аренды требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п.1 ст.609 ГК РФ).

Здесь можно отметить "отличие правил оформления договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму  сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, установленных законом, - независимо от суммы сделки".

Необходимо учитывать, что после оформления договора аренды любого недвижимого имущества, он, как и любая другая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, то есть последующим выкупом (ст.624 ГК РФ). Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл.30 ГК РФ специальные правила и особенности оформеления договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ) и продажи предприятий (ст.560 ГК РФ). Суть правил и особенностей оформления договора аренды сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к форме договора аренды должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Основное правило регистрации  договора аренды звучит следующим образом: "государственной регистрации  подлежит договор аренды здания или  сооружения, заключенный на срок не менее года". Иными словами, чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, стоит заключить договор аренды на срок, который хотя бы на один день был меньше года, причем годом признается период времени, состоящий из двенадцати полных месяцев, следующих подряд. Только такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации договора, и при ее отсутствии договор аренды недвижимого имущества является незаключенным со всеми вытекающими последствиями.

Государственная регистрация  договора аренды - это юридический  акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Регистрация договора аренды является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

С заявлением о государственной  регистрации договора аренды нежилого помещения (или любого другого недвижимого  имущества) в регистрирующий орган  может обратиться одна из его сторон. Тоже касается и договоров аренды земли: с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка в регистрирующий орган может обратиться одна из его сторон. Условие о том, какая сторона производит регистрацию договора аренды, обычно прописывается в тексте договора вместе с условием о том, какая сторона несет расходы по государственной регистрации договора аренды. Следовательно, в договоре стороны должны определить, кто и в какие сроки предоставляет необходимые для регистрации документы. Ведь впоследствии спорные моменты по взаимоотношениям сторон могут возникнуть не только между контрагентами, но и со стороны третьих лиц, которыми нередко являются налоговые органы. На стадии подписания договора сторонам следует предпочтительнее определить порядок и обязанности по предоставлению нужных документов для совершения регистрации договора аренды, в том числе и в случае внесения в договор необходимых изменений. Стороны по зарегистрированному в установленном порядке договору здания/сооружения (недвижимого имущества) должны учитывать, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и он сам. При изменении сторонами зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде по отношению к первоначальным, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на данное соглашение распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Поэтому, если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества не будет зарегистрировано, то согласно п.3 ст.433 ГК РФ это соглашение должно считаться незаключенным до момента государственной регистрации договора аренды в установленном порядке.