Договор аренды

Вторая основная обязанность  арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) сле¬дует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным ус¬ловиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо¬ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полно¬стью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответст¬вующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основ  законодательства об аренде, отличавшихся до¬вольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимо¬го использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банков¬ского процента, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера во¬леизъявления сторон.

Арендная плата может  быть установлена в договоре как  в отношении арендуемого имущества  в целом, так и применительно к каждой из его ос-

новных частей. Предусмотрены  следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой  сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в  результате использо¬вания арендованного  имущества продукции, плодов, доходов; определен¬ные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача аренда¬тором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной догово¬ром вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Следует подчеркнуть, что  приведенный перечень возможных  форм арендной платы не является исчерпывающим  либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату  как в виде сочетания несколь¬ких  из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.

Гораздо менее жестким  по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в  Кодексе вопросов, связанных с  изменени¬ем размера арендной платы. Такие изменения могут производиться  по со¬глашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требо¬ванию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы мо¬жет быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состоя¬ние этого имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении догово¬ра аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.

Общество с ограниченной ответственностью- арендатор- обрати¬лось  в арбитражный суд с иском  к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, од¬нако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуще¬ством города и общество с ограниченной ответственностью заключили дого¬вор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежеме¬сячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному до-

говору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся  по фор¬муле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в  том числе коэффициент потребительских  качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия го¬родской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним  из пунктов договора при принятии городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до аренда¬тора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачивае¬мой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца  об изменении базовой минимальной  ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соот¬ветствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с при¬менением старого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах  суд первой инстанции пришел к  правиль¬ному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки эле¬ментов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих изме¬нений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоя¬тельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца о  возврате излишне уплаченных сумм арендной пла¬ты было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего  Арбитражного Суда РФ отменил постановление  апелляционной инстанции

и оставил в силе решение  арбитражного суда о взыскании с  арендодателя излишне полученной суммы  арендной платы1'

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного  имущества по истечении срока  его аренды либо при пре¬кращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой иму¬щества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязан¬ность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодате¬лю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных пла¬тежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с ква¬лификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заяв¬лениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего аренда¬тора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восста¬новлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный  суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении  организации в свя¬зи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный  суд, обязав ответчи¬ка освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применитель¬но к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда ли¬цо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обла¬дающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же

, См.: Вестник ВАС РФ. 1998. № 11. С. 45Л6.

случае ответчик занимал  помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому  его обязанность вернуть имущество  в освобожден¬ном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде'.

Из данного разъяснения  Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимае¬мого помещения (либо о возврате последним  движимого имущества) не относится  к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязан¬ность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении поме¬щений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является тре¬бованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-правовыми способами защиты.

Судьба произведенных  арендатором улучшений арендованного  иму¬щества определяется ГК в зависимости  от их характера (ст. 623). Все от¬делимые от арендованного имущества улучшения являются собственно¬стью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арен¬додателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендато¬ром за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит воз¬мещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произ¬веденные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.

Заключение

Проводя контрольные  мероприятия, налоговые органы не должны причинять неправомерный вред, как самому налогоплательщику, так и находящемуся в его владении, пользовании или распоряжении имуществу.

Налоговым кодексом Российской Федерации, а также другими законодательными актами предусмотрена ответственность налоговых органов за убытки, причиненные налогоплательщикам вследствие неправомерных действий и решений, а также бездействия, как самих указанных органов, так и их должностных лиц и других работников при исполнении ими служебных обязанностей.

Причиненные такими неправомерными действиями убытки подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную  выгоду (неполученные доходы). Возмещение осуществляется за счет средств федерального бюджета. Если же убытки были причинены  налогоплательщику в результате правомерных действий должностных лиц налоговых органов, то они не подлежат возмещению из бюджета.

Налоговым кодексов Российской Федерации достаточно четко определены права и обязанности государственных  органов, контролирующих поступления  налогов в бюджет. Основным звеном налоговых правонарушений со стороны  государства являются налоговые  органы. Для реализации возложенных на них задач налоговые органы имеют право применять такие механизмы, как изъятие документов, выставление требований об уплате налогов, определение суммы налога расчетным путем при отсутствии отчетности, взыскание налога за счет имущества должника, арест имущества, контроль за ценами и др. Одновременно на налоговые органы возложены и определенные обязанности, в том числе сохранение налоговой тайны.

Проблемы всех государственных  гражданских служб, не только налоговых  органов, можно решить путем повышения уровня профессиональной подготовки государственных служащих, так как до настоящего времени в государственном аппарате все еще нет достаточно  обученных кадров, умеющих оперативно принимать качественные государственные решения; очень противоречива нормативно – правовая база внедрения новых политических, экономических и социально – трудовых отношений в системе государственной службы.

Государственный гражданский  служащий находится в очень жестких  рамках, так как государственная  служба предусматривает огромное количество ограничений и запретов, а так же множество обязанностей.

Однако, закрепив множество  ограничений, для государственных  служащих не были созданы необходимые  механизмы развития мотивации и  стимулирования для обеспечения  добросовестной и эффективной работы государственных работников. До сих пор нет четко выраженной системы социальных гарантий государственных и муниципальных служащих; размер денежного содержания не соответствует уровню их ответственности.

Практически каждый год в Налоговый кодекс Российской Федерации вносятся все новые и новые дополнения и изменения, но принимаемые новые нормативно – правовые акты, вносящие изменения как в основные положения Налогового кодекса, так и в положении о содержании государственной гражданской службы, которые должны были бы стать основой реформирования системы государственной гражданской службы в налоговых органах, но не являются таковыми. В связи с этим законодательство о государственной гражданской службе в налоговых органах будет пополняться все новые и новые нормативно – правовыми актами.