Договор аренды

федеральным законам. При этом суть вопроса, ход рассуждений и выводы Конституционного Суда сводятся к следующему.

В запросе Волгоградской областной  Думы оспаривалась конституцион¬ность пп. 4.9 и 4.10 Основных положений Государственной  программы при¬ватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года в части, определяющей максимальную выкупную стоимость объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности муниципальным образованиям, и максимальную цену для продажи земельных участков, являющихся объектом приватизации в со¬ответствии с п. 4.1 Основных положений, в городах и населенных пунктах.

По мнению заявителя, установление Указом Президента РФ предель¬ной стоимости  названных объектов муниципальной собственности наруша¬ет право местного самоуправления самостоятельно распоряжаться принад¬лежащей ему собственностью

В соответствии с Конституцией РФ местное самоуправление в Россий¬ской  Федерации обеспечивает самостоятельное  решение населением вопро¬сов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципаль¬ной собственностью (ч. 1 ст. 130), органы местного самоуправления само¬стоятельно управляют муниципальной собственностью (ч. 1 ст. 132). Вме¬сте с тем, согласно пп. «е» и «ж» ст. 71 Конституции РФ установление ос¬нов федеральной политики и федеральные программы в области экономи¬ческого развития Российской Федерации, а также установление правовых основ единого рынка относятся к сфере ведения Российской Федерации. Причем такие федеральные программы не должны нарушать конституци¬онный принцип самостоятельности местного самоуправления в пределах его полномочий (ст. 12 Конституции РФ).

Государственная программа  приватизации государственных и  муни¬ципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993г. №2284, в ч. 4 п. 2.6 предусматривала, что цена приобретения арендаторами в собствен¬ность зданий, сооружений и земельных участков, на которых они располо¬жены, составляющих недвижимое имущество, а также нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, устанавливается в по¬рядке, определенном ст. 17 Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватиза¬ции государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (в редак¬ции от 5 июня 1992 г.), утратившего силу в 1997 г. Согласно данной статье определение начальной цены для продажи объектов приватизации могло производиться только в соответствии с методическими указаниями по оценке стоимости этих объектов, утверждаемыми Госкомимуществом Рос¬сии, т.е. на законодательном уровне закреплялось положение о необходимо-

сти регулирования стоимости  объектов приватизации и предусматривалась  возможность ее регулирования посредством  принятия подзаконного акта.

Основными положениями  Государственной программы приватизации государственных и муниципальных  предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994г. № 1535, было установлено нормативное регулирование цены для продажи таких объектов приватизации, как недвижимое имущество, нахо¬дящееся в муниципальной собственности (п. 4.9), и земельные участки, яв¬ляющиеся объектом приватизации в соответствии с п. 4.1 Основных поло¬жений, в городах и населенных пунктах (п. 4.10).

Регламентация Указом Президента РФ порядка и условий приватиза¬ции  муниципальной собственности в  рамках общегосударственной про¬граммы применительно к правам органов местного самоуправления по от¬чуждению муниципальной собственности могла иметь место, поскольку такие отношения носят преимущественно публично-правовой характер и их регулирование было осуществлено в отсутствие других федеральных зако¬нов, устанавливающих организационные и правовые основы приватизации муниципального имущества, в частности арендуемых объектов недвижимо¬го имущества и земельных участков.

Основой развития федерального законодательства о приватизации явилась часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, приня¬тая 21 октября 1994 г. Согласно ч. 1 ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муници¬пального имущества. Данное положение учитывает, что в процессе разгра¬ничения государственной собственности субъекты Российской Федерации и муниципальные образования становятся собственниками и в силу этого вправе сами определять, какие объекты подлежат приватизации. Федераль¬ные законы о приватизации государственного и муниципального имущества могут устанавливать ее процедуру, форму и способы, но не перечень под¬лежащих приватизации объектов собственности.

Федеральным законом  от 28 августа 1995 г. «Об общих принципах  ор¬ганизации местного самоуправления в Российской Федерации»1 пРедУсмот~ рено, что порядок и условия  приватизации муниципальной собственности (как одного из способов возмездного отчуждения) определяются населени¬ем непосредственно или представительными органами местного само¬управления самостоятельно (п. 4 ст. 29).

1 СЗ РФ. 1995. № 35. Ст. 3506; 1997. № 17. Ст. 1378.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123 «О приватизации госу¬дарственного имущества и об основах приватизации муниципального иму¬щества в Российской Федерации»', указав, что порядок определения стои¬мости выкупаемого арендаторами государственного имущества определя¬ется соответственно программой приватизации и программами приватиза¬ции субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 26), не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами му¬ниципального имущества, а потому муниципальное образование вправе решать этот вопрос самостоятельно в соответствии с определяемыми им порядком и условиями приватизации муниципального имущества.

В результате этого законодательного регулирования изменилось юри¬дическое содержание оспариваемых в запросе  Волгоградской областной Думы норм Основных положений Государственной программы приватиза¬ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера¬ции после 1 июля 1994 года, которые в силу ч. 3 ст. 90 Конституции РФ могут применяться лишь в объеме, не противоречащем федеральным зако¬нам, а именно при проведении приватизации объектов муниципальной соб¬ственности, в том числе земельных участков, в случаях, если населением муниципальных образований непосредственно или органами местного са¬моуправления, действующими в пределах их компетенции, установленной Федеральным законом «Об общих принципах организации местного само¬управления в Российской Федерации», не определены иные порядок и ус¬ловия приватизации таких объектов.

Как видим, вывод Конституционного Суда РФ основан на анализе публично-правовых отношений и федеральных законов, их регулирующих (такова его компетенция). Остается высказать сожаление, что Высший Ар¬битражный Суд РФ задолго до этого упустил возможность сделать анало¬гичный вывод, в том числе и на основе гражданско-правовых норм, регули¬рующих право собственности публичных образований.

В остальных случаях (за рамками приватизации) включение  в договор аренды условия о  выкупе арендованного имущества  арендатором означает трансформацию  договора аренды в смешанный договор. В силу ст. 421 ГК стороны могут заключить такой договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешан¬ному договору применяются в соответствующих частях правила о догово¬рах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

'СЗРФ. 1997. №30. Ст. 3595.

Наряду с общими положениями  о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК) в ГК имеются на этот счет и некоторые специальные правила. Например, в отношениях, связанных с розничной куплей-продажей, может применяться конструкция договора найма-продажи, когда договором пре¬дусматривается, что до перехода права собственности на товар к покупате¬лю последний является нанимателем (арендатором) переданного ему товара и становится собственником товара с момента его оплаты (ст. 501).

1.5. Заключение договора  аренды

Как заключение любого другого  договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные правила заключении договора аренды следующие:

1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды - условие о предмете договора.

2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (см. раздел Договор аренды/Форма договора аренды)

3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст.609 ГК).

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:

• Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора - арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать кто участвует в заключении договора аренды

• Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении "Перечень имущества". Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.

• Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему "График арендных платежей".

• Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается, то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.

• Обязательства сторон.

• Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.

• Гарантии по договору аренды.

• Ответственность сторон по договору аренды.

• Условия и порядок расторжения договора аренды.

Типовые образцы договоров аренды от профессиональных юристов, учитывающие любые условия аренды на Quickdoc.ru

1.6. Расторжение договора  аренды

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при  возникновении, но и при прекращении  договорных обязательств аренды. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.153, п. 3 ст.154, п.2 ст.453 ГК РФ).

Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое  из оснований досрочного расторжения  договора аренды(они приведены ниже) по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает  из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут  быть установлены и другие основания  расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.