Договор аренды

Основная обязанность  арендодателя по договору аренды - предоста¬вить  арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям до¬говора  аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принад¬лежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотрен¬ный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполне-

нии этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевремен¬ной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о растор¬жении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных не¬исполнением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непере¬данное  в установленный договором срок сданное внаем имущество, свиде¬тельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплете¬ние в ткань  обязательственно-правовых отношений  элементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческой работе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проекта Гражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель) в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачу определенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника. Включение в проект Гражданского уло¬жения указанной нормы сопровождалось серьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противниками такого подхода, отвергав¬шими возможность предоставления кредитору права истребовать имушзддъ во от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич1 и ' ' Репи1[ьш против, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответст¬вующее право, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а на его обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»3'

Проблема смешения обязательственных  и вещных правоотношений рассматривалась  в юридической литературе и в советский период развития гражданского права4'

Думается, что наделение  арендатора правом требования отобрания  по суду у арендодателя сданного внаем  имущества, хоть и несколько ухудшает теорети¬ческую конструкцию обязательственно-правового  правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.

См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник  русского гражданского права. По изд. 1907 г. М.,

095 С 441

См.: Трепицын Н.И. Гражданское  право губерний Царства Польского  и русское.

Варшава, 1917, С. .6-7. з Покровский И.А. Ось:

Условные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 233. 4 Подробный анализ данного вопроса см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ,

соч. С. 222-238.

Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно со¬ответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного иму¬щества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных  случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недос¬татках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях  арендатор может воспользоваться  предостав¬ленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возме¬щения расходов, произведённых им для устранения недостатков арендо¬ванного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им рас¬ходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена  единственная возможность избежать от¬меченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствую¬щее уведомление арендатора, должен без  промедления заменить предостав¬ленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надле¬жащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

ГК не исключает возможности  сдачи в аренду имущества, обреме¬ненного правами третьих лиц (такими как  сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Од¬нако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущест¬во, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо¬дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для  аренда¬тора имеется реальная опасность  утратить свое право аренды на имущество

должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодате¬ля взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласия долж¬ника- арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончания  срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами  договора аренды обязанности по со¬держанию  сданного внаем имущества и принимая во внимание времен¬ный характер владения и пользования арендатора арендованным имуще¬ством, обязанности по осуществлению  капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт дол¬жен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неот¬ложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности  по осуществлению капитального ремонта  арен¬додатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для  арен¬датора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответст¬вии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутст¬вие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендо¬дателя следует из правового положения арендатора как титульного вла¬дельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) за¬щиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя.

В связи с этим возникает  интересная теоретическая проблема, которая рассматривалась И.А. Покровским как «фигура двойного владения на одну и ту же вещь, причем владельцы стоят над другим или один за другим...». Он отмечал: «Нужно, впрочем, сказать, что теория гражданского права до настоящего времени не может еще вполне освоиться с этой новой фигу¬рой... При этом нельзя упускать из виду, что сплошь и рядом отдача вещи во владение другого не вовсе уничтожает фактическое отношение к ней со стороны отдавшего... В тех же случаях, когда фактическое господство от¬давшего как будто действительно прекращается (так будет по преимущест¬ву при передаче движимой вещи внаймы, на сохранение и т.д.), дарование

хозяину субсидиарной владельческой  защиты обозначает лишь предостав¬ление  ему права защищать (правда, в  своих интересах) сферу чужого фак¬тического  господства. Для третьих лиц фактическое владение должно быть неприкосновенно, так как за ним стоит чья-то человеческая личность; кто же именно выступит на защиту этой неприкосновенности, это вопрос вто¬рой, при решении которого могут иметь значение различные соображения чисто практического характера»1'

Кажется, роль владения в  гражданском праве здесь несколько  преуве¬личена, что, впрочем, вполне оправданно с точки зрения необходимости  обеспечения стабильности имущественного оборота.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендован¬ным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если та¬кие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ПС). Думается, что законодатель в этой норме, ус¬танавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответство¬вать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвер¬дить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло¬виями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользования  имуществом, если иное не установлено  зако¬ном или договором, арендатор  обязан поддерживать его в исправном  со¬стоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в  качестве обязанности арендатора, поскольку  именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате ис¬пользования арендованного имущества. В качестве же обязанности аренда¬тора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует при-

Покровский И.А. Указ. соч. С. 234.

знать необходимость  соблюдать установленные законом  либо предусмот¬ренные договором ограничения.

В частности, некоторые  правомочия, вытекающие из права пользова¬ния арендованным имуществом, арендатор  может реализовать лишь с со¬гласия  арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может  иметь результатом распоряжение арендованным имущест¬вом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имуще¬ство в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по дого¬вору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имуще¬ство в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вно¬сить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендода¬теля в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендато¬ром названных прав может привести к утрате арендодателем права собст¬венности на имущество, сданное им в аренду.

Как отмечалось, договор  субаренды может быть заключен арендато¬ром с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превы¬шать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды приме¬няются правила о договорах аренды.

В реальной жизни субарендные  отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшим  законодательством передача арендатором  арен¬дованного имущества в субаренду  также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулирова¬нием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекра¬щения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходи¬ла из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том слу¬чае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодате-

ля). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспе¬чивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендато¬ра. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекра¬щение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако суб¬арендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основ¬ном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, на¬ходившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пре¬делах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих услови¬ям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субаренда¬тором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.