Договор аренды

Государственная регистрация договора аренды происходит на основании экспертизы перечня документов согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, и нормативным правовым актам, принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Законодательство содержит ряд условий, при соблюдении которых  государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не нужна:

• при заключении данного вида договора на срок менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ);

• при заключении договора на неопределенный срок или его продлении на неопределенный срок.

Регистрация договора аренды нежилого помещения, так же как и регистрация договора аренды земельных участков, или любого другого недвижимого имущества на срок более года требует уплаты государственной пошлины (п.20 ст.333.33 НК РФ).

Требования к форме  договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо,

1 См.: Вестник ВАС РФ. 1995. № 10. С. 68-69.

должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами  по догово¬ру аренды, за исключением  недвижимости, являются граждане, обязатель¬ная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заклю¬чается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между граж¬данами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письмен¬ной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установ¬ленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК).

Договор аренды недвижимого  имущества, как и любая сделка с недвижимо¬стью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматри¬вающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Такие договоры должны заключаться в форме, пре¬дусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недви¬жимости заключается в письменной форме путем составления одного доку¬мента, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает пред¬приятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтер¬ский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости пред¬приятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государствен¬ной регистрации.

Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть за¬ключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, посколь¬ку в гл. 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого  имущест¬ва подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  зако¬ном. В этом смысле «иное» установлено  в отношении договоров аренды та¬ких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточ-

но заключения договора в простой письменной форме путем составления од¬ного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит  в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с мо¬мента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Государственной регистрации  подлежат договоры аренды, объектом которых  является недвижимое имущество.

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при¬знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек¬тов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооруже¬ния. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос¬мические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными  признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель¬ными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижи¬мости в юридической литературе нередко относятся к так называемой не¬движимости по природе'.

Земельные участки относятся  к тем объектам недвижимости, в отно¬шении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается зако¬нами о земле и других природных ресурсах.

Поэтому объектами договора аренды в настоящее время можно  при¬знать лишь те земельные участки, которые уже принадлежат на праве соб-

1 См., напр.: Сыродоев Н.А.  Регистрация прав на землю  и другое недвижимое иму¬щество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91.

ственности гражданам  и юридическим лицам. В силу особой общественной значимости оборот земельных  участков законодательно ограничен в пуб¬личных интересах, так же как и содержание прав всякого землепользовате¬ля или природопользователя, включая собственников. Оборот земельных участков и иных природных ресурсов должен осуществляться лишь в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - закона¬ми о земле и других природных ресурсах.

Так же, как и земельные  участки, самостоятельными объектами  не¬движимости признаются участки  недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные  участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое це¬лое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно уста¬новление права собственности на недра вне зависимости от права собствен-

1. Особенность такого рода объектов состоит в том, что в ности на землю

отношении них действует  презумпция государственной собственности: в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК природные  ресурсы, не находящиеся в собст¬венности граждан, юридических лиц или  муниципальных образований, яв¬ляются государственной собственностью. Таким образом, указанные объек¬ты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу  в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым иму¬ществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реали¬зуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на кор¬ню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества2'

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого  имущества по признакам неразрывной  связи с землей и невозможности  в силу этого их перемещения без  несоразмерного ущерба их назначению.

См.: Козырь ОМ. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Граж¬данский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М, 1998. С. 273.

В юридической литературе высказывалась точка зрения, согласно которой участки недр, обособленные водные объекты и леса находятся практически в равном поло¬жении по отношению к земле и одинаково характеризуются с точки зрения возмож¬ности (или невозможности) их перемещения, поскольку ни один из указанных при¬родных объектов немыслим в отрыве от земли (см.: Сыродоев Н.А. Указ. соч. С. 91).

Право собственности  на здания, сооружения и другое вновь  создавае¬мое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает  с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Данная норма ГК по¬родила дискуссии в юридической литературе относительно принадлежно¬сти к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых  авторов, отсутствие обязательной государст¬венной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым1'

Однако, на наш взгляд, после введения в действие Федерального зако¬на «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и еде-лок с ним» от 21 июля 1997 г.2 данный ВОПРОС Решается однозначно: со-гласно п. 2 ст. 25 Закона в случае необходимости совершения сделки с объ¬ектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижи¬мого имущества регистрируется на основании документов, подтверждаю¬щих право пользования земельным участком для создания объектов недви¬жимого имущества (в установленных случаях на основании проектно-смет-ной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Официальная позиция  судебной практики по вопросу о возможности  отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому  имуще¬ству нашла отражение в  постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых во¬просах практики разрешения споров, связанных с защитой права собствен-ности и других вещных прав»3' Данное постановление включает в себя

разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о го¬сударственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам не¬обходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственно¬сти на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

' См., напр.: Гражданское  право: Учебник: В 2-х т. / Отв.  ред. проф. Е.А. Суханов.

?СЗ РФ! Ш'. №33а 'Ст. 3594.

з Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 14-21.

Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижи¬мости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения. Вместе с тем Кодекс допустил возможность отнесения к недвижимости федераль¬ным законом и иных объектов, не предусмотренных ГК. В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в перечень объектов недвижимого имущества включены нежилые помещения. Следовательно, специальные правила, регулирую¬щие договор продажи недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений.

Другое дело, что отнесение  нежилых помещений внутри зданий к объ¬ектам недвижимости не вызывалось необходимостью и на практике порож¬дает довольно парадоксальные ситуации, когда, например, арендатор зда¬ния на срок менее года, располагая правом передачи отдельных помещений (предоставленным ему договором аренды) в субаренду, сдает третьему ли¬цу на пару дней зал для проведения совещания или конференции и такой договор аренды требует государственной регистрации несмотря на то, что сам договор аренды здания не регистрировался. Однако это вопрос скорее по части компетенции законодателя, распространившего на сделки с нежи¬лыми помещениями режим недвижимого имущества.

Из этой же серии и  другой вопрос: что подлежит государственной  ре¬гистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества? ГК устано¬вил, что в этом случае подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости (п. 2 ст. 609). Отсюда и четкое юридическое послед¬ствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Вместе с тем Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 25, которая имеет название «Государственная регистрация права аренды не¬движимого имущества» (курсив наш.- В.В.) и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит госу¬дарственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Видимо, это недоразумение. Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого  имущества, а не некое право аренды. Согласно п. 1 ст. 131 ГК государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, сервитута и т.п.), к числу которых обязательственное право аренды, естест-