Купля-продажа и аренда предприятий

Как верно замечает Степанов С.А., сложная вещь «также присутствует в гражданском обороте как единый объект, но внутренняя взаимосвязь составляющих такого объекта строиться по классическим канонам: неделимость и делимость вещи, главная вещь и принадлежность, раздельное и нераздельное имущество и т.д.»⁴⁴.

3) Предприятие предназначается  для ведения предпринимательской  деятельности. Из этого законодательного признака следует немаловажный вывод о том, что имущественные комплексы, не используемые для иных целей, кроме получения прибыли, не могут быть признаны предприятиями в смысле ст. 132 ГК. Более того, грамматическое толкование п.1 ст. 132 ГК: «…имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности» не позволяет отнести к данному виду объектов прав недействующие, «законсервированные» предприятия и вновь создаваемые имущественные комплексы. Действующее предприятие как объект гражданских прав подразумевает активное участие в предпринимательской сфере. Такое утверждение не исключает, однако, возможности нахождения в составе имущества предприятия имущества объектов прямо не предназначенных для предпринимательской деятельности (объектов социального, культурного, бытового назначения). Трактовка п. 2 ст. 132 ГК, указывающего на предназначенность имущества для деятельности предприятия, позволяет сделать вывод о возможности использования имущества для решения любых стоящих перед предприятием задач как социально-культурного, так и производственного плана. Кроме того, предприятие – это комплекс, включающий не только производственные мощности, но и, прежде всего, людей.

4) Предприятие в целом  как имущественный комплекс признается недвижимостью. Учеными не раз подчеркивалось, что признаки, используемые ГК для характеристики недвижимости, как то - неразрывная связь с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, весьма условны⁴⁵. Наряду с объектами, которые в силу своих природных свойств наделены указанными признаками (земельные участки, участки недр и т.д.), существуют и объекты, данными свойствами не обладающие, но в силу их особой общественной значимости признаваемые недвижимостью законом. К таким объектам относиться в частности и предприятие.

Таким образом, предприятие  как один из объектов гражданских  прав в сфере предпринимательского оборота – это всегда имущество. Имущество особое, с характерными признаками и неповторимой индивидуальностью. Анализ норм Гражданского кодекса позволяет выделить четыре значения термина «имущество»:

1. классическая, приведенная выше и наиболее широкая трактовка этого понятия (полные актив и пассив имущества) – в ст. 132, 340 о предприятии как имущественном комплексе;

2. вещи и имущественные  права (и обязательственные, и  вещные, составляющие полный актив имущества) – преимущественно в статьях, регулирующих обязательственные отношения;

3. вещи и вещные  права (неполный актив имущества)  – в статьях о праве собственности и других вещных правах;

4. исключительно вещи (вещный актив имущества) –  самое распространенное употребление этого термина, например, движимое и недвижимое имущество (ст. 130 и ряд других)⁴⁶.

Предприятие как имущественный  комплекс и объект Гражданского права обладает всеми вышеперечисленными значениями имущества.

ГЛАВА 2 Особенности купли-продажи  и аренды предприятий

§ 1 Купля-продажа предприятий

Купля-продажа недвижимости выделена в отдельный параграф (8 Гл.30 ГК РФ). Отдельно регулируется и купля-продажа предприятия (парагр.9 гл.30 ГК РФ).

Легальное определение  договора купли-продажи недвижимости дается в ст.549 ГК РФ – под куплей-продажей недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

Требования к форме  договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Кроме того, данный договор требует государственной регистрации.

Существенными условиями  договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы  в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата.

В тех случаях, когда  продается здание, сооружение или  иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии таких  данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости - незаключенным.

Под договором продажи  предприятия разумеется договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Предприятие в целом или его  часть как имущественный комплекс и самостоятельный объект гражданских прав может являться предметом любой предусмотренной или, по крайней мере, не запрещенной законом сделки. В целом оборотоспособность имущественного комплекса связана лишь с отнесением предприятия к недвижимости, которая предусматривает некоторые особенности свободного отчуждения и перехода от одного лица к другому.

Как отмечалось выше, отнесение предприятия  к недвижимому имуществу связано с двумя обстоятельствами: 1) предприятие в понимании его современным гражданским законодательством и правоприменительной практикой неразрывно связывается с наличием в его составе земельного участка, зданий, сооружений и другой недвижимости; 2) значимостью для власти, государства такого объекта гражданского оборота, как предприятие, вследствие чего придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества оставляет государственным органам весьма эффективный способ управления, фискального учета и контроля – государственную регистрацию сделок с имущественными комплексами. Регистрация перехода прав на предприятие соответствующими органами государства является, таким образом, обязательным условием совершения любой гражданско-правовой сделки с имущественным комплексом⁴⁷.

Отдельно рассматривая предприятие  в регулировании купли-продажи, законодатель, во-первых, подчеркивает значимость и  специфичность такого рода сделок, их распространенность в гражданском обороте и, во-вторых, учитывает, что разгосударствление государственного сектора экономики осуществлялось и продолжает осуществляться именно через куплю-продажу⁴⁸.

Квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли-продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия по его принятию и оплате⁴⁹.

Правильно подчеркивает О. М. Козырь, отношение законодателя к предприятию  как к особому объекту прав, проявляется, «во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 131 ГК РФ, а «вводиться» в ст. 132, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не только в силу его неразрывной связанностью с землей, а также по решению законодателя распространять на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является»⁵⁰.

На ряду с вышесказанном в  юридической литературе ряд авторов, например, Н. И. Клейн, В. В. Чубаров отмечают, что «в ст. 132 ГК, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов и ряда, исключительных прав предприятие дает основание полагать, что ст. 132 ГК, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав. Такой вывод основан на том, что и права требования и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права. Особенность российского законодательства заключается в том, что в ряде случаев предприятия могут быть проданы как объекты гражданского права, оставаясь при этом субъектом права. Это объясняется существованием в нем понятий государственных или муниципальных унитарных предприятий…»⁵¹.

Нам видится, что данная точка зрения не совсем точно отражает заложенную законодателем сущность определения предприятия как объекта гражданских прав. В этой связи мы разделяем мнение Витрянского В.В., который заметил, что «когда законодатель упоминает в составе имущества предприятия как единого имущественного комплекса права требования и долги, он имеет ввиду, конечно же, права требования и долги по обязательствам собственника предприятия, связанным с деятельностью этого имущественного комплекса. Само по себе предприятие, не будучи юридическим лицом, в принципе не может иметь никаких прав и обязанностей. Также необходимо видеть различие между понятиями «предприятие» (как имущественный комплекс, объект гражданских прав) и «государственное или муниципальное унитарное предприятие» (как организационно-правовая форма коммерческой организации, субъект гражданских прав и обязанностей). Во втором случае слово «предприятие» – лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц».

Таким образом, объектом договора продажи  предприятия является предприятие  в целом как имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 2, 3 ст. 559). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

В договоре продажи предприятия  должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия⁵².

Покупатель обязан оплатить предприятие в порядке и сроки, установленные договором, в соответствии с общими нормами о купле-продаже. Жариков Ю. Г. обратил внимание на то, что в связи с длительностью перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю, зачастую между ними возникают споры о цене предприятия, так как изменилась его первоначальная балансовая стоимость. Продавцы требуют увеличения цены и изменения договора, но такие иски, как правило, отклоняются судом, так как в п.2 ст.424 ГК установлено, что изменение цены после заключения договора допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке⁵³.

Так, Акционерное общество обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью, в котором указало, что АО заключило с ООО договор купли-продажи имущественного комплекса, в котором была согласована его стоимость. Перечисление денег производилось частями,  а имущество было передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. При этом АО в связи с переоценкой основных фондов в соответствии с Постановлением Правительства РФ считает, что в договор следует внести изменения в виде увеличения цены, так как последний платеж был внесен в период, когда должна была производиться  указанная переоценка, с возмещением АО разницы в ценах. Суд исковые требования АО удовлетворил.