Купля-продажа и аренда предприятий

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

К числу существенных условий договора аренды предприятий  помимо предмета, относится также  и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого  договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения:

• обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК.
• на арендодателя возложена дополнительная обязанность, возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности, возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст. 662 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом:

– арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК). Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно  уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несут солидарную ответственность по долгам, тем которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.

Обязательство арендатора по возврату предприятия считается  исполненным с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

Также особенностью договора аренды предприятия является судьба работников арендованного предприятия. В литературе встречаются различные мнения по этому поводу: одни считает возможным использовать в случае аренды предприятия, применяемые при аренде транспортных средств два варианта передачи: “с экипажем” и “без экипажа”, другие же утверждают, что при сдаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица.

Эти позиции не совсем верны. Нужно учитывать, что договор  аренды транспортных средств с предоставлением  услуг по управлению и технической эксплуатации предполагает полное комплектование экипажа и невозможность арендатора влиять на количественный и персональный состав, оставляя в компетенции наимодателя право отдавать распоряжение по управлению и технической эксплуатации объекта аренды. Применение этих правил в полном объеме к найму предприятия, по мнению Мызрова С. Н., невозможно, так как если управлением займутся представители арендатора, то они не будут обладать непосредственными рычагами воздействия на работников арендодателя.

В то же время договор аренды не является формой реорганизации юридического лица. Поэтому применение соответствующих норм может иметь место только по аналогии. Однако и в этом случае арендодатель может провести (а арендатор потребовать проведения) в установленном порядке мероприятия по сокращению штатов либо численности.

Предоставление услуг  по обслуживанию и эксплуатации предприятия  превращает договор аренды в смешанный (имущественный найм и предоставление услуг) и предполагает очень подробное указание на тот объем и качество услуг, которые должен предоставить наймодатель⁷⁰.

Поскольку работники, трудовой коллектив не составляют часть предприятия как объекта гражданских прав, остается не вполне ясным, каким образом могут быть отделены от имущественных прав и долгов права и обязанности в отношениях административного типа, связанные с уплатой в фонды социального характера. Надо признать, что хотя наличие трудовых отношений и можно игнорировать с точки зрения цивилистической науки, практически наличие таких связей может носить характер дополнительный обременений⁷¹.

При этом не представляется возможным согласиться с мнением, что «по общему правилу при  сдаче предприятия в аренду права  и обязанности арендодателя по отношению  к его работникам переходят к  арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица»⁷². Между тем, ни эти нормы, ни действующая ст. 75 Трудового кодекса РФ, не предусматривают анализируемую ситуацию; при аренде не происходит ни смены собственника, ни изменения подведомственности (подчиненности) организации – арендодателя.

На наш взгляд, Кокоева  Л.Т. верно заметила, что было бы правильно  считать, что во всех случаях арендатор  получал имущественный комплекс без всяких связей с «людским субстратом», задача разрешения проблем с трудовыми отношениями должна быть полностью возложена на арендодателя, имеющего право и возможность заблаговременно или перевести работников на другие рабочие места, либо уволить их по допускаемым основаниям, либо согласовать переход работников на работу к арендодателю (по согласованию с ним)⁷³.

Далее отдельно можно  рассмотреть также передачу в  аренду права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием. Данными правами арендодатель может, как обладать, а также эти права могут не входить в его компетенцию, как собственника. В этом случае переход указанных прав будет решаться уже с третьими лицами, в том числе иными собственниками. Таким образом, только согласно договора аренды вышеуказанные права могут быть, и не переданы от арендодателя арендатору предприятия.

В состав предприятия  как имущественного комплекса закон  включает и интеллектуальную собственность. Так, согласно ч. 1 ст. 138 ГК РФ результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг являются объектами исключительных прав. Использование объектов этих прав может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя (абз. 2 ст. 138 ГК). Таким образом договор аренды предприятия не может гарантировать передачу указанных прав от арендодателя к арендатору и в силу того, что пользование интеллектуальными правами согласно ст. 25 Патентного закона возможно только после их специальной регистрации.

Согласно п. 4 ст. 54 и  ст. 138 ГК РФ фирменное наименование есть средство индивидуализации юридического лица. Вместе с тем, п. 2 ст. 132 ГК РФ говорит  о фирменном наименовании как  обозначении, индивидуализирующем предприятие, – объект гражданских прав. Но данная идея не проводится законодателем последовательно. Так в п. 2 ст. 559 ГК РФ речь идет о фирменном наименовании продавца предприятия (а не самого предприятия), в п. 1 ст. 1027 – о фирменном наименовании правообладателя – стороны договора коммерческой концессии. Действующее законодательство фактически сводит к совпадению понятий «наименование юридического лица» и «фирменное наименование»⁷⁴. Из этого следует, что право на фирменное наименование неотторжимо от личности арендодателя. Впрочем, стороны могут договориться об определенном взаимодействии в сфере применения фирменного наименования. Например, о том, что арендодатель не возражает против использования арендатором в процессе аренды некоторых элементов своего наименования, но подобного рода соглашения, скорее, соглашения об отказе от определенных действий, во всяком случае, это не договор аренды⁷⁵.

Так же невозможно передать от арендодателя арендатору фактическое положение предприятия на рынке, сложившееся деловые связи и т.д. Все это неотрывно связано с субъективными качествами арендодателя и это позиция клиента на рынке, а не его право.

В законе выделяется и  «часть предприятия» (п. 2 ст. 132 ГК РФ), но следует согласиться, что неопределенность и условность данного выражения  не позволяет считать часть предприятия самостоятельным объектом⁷⁶. Верно отмечает С.А. Степанов, что выделение части предприятия мало связано с существом самого предприятия, оно выражает лишь внутренние связи всего имущественного комплекса под названием «предприятие»⁷⁷. Но в то же время он признает, что часть предприятия (при соответствующих условиях) способна быть признанной и самостоятельным объектом гражданских правоотношений, и самостоятельным предприятием; допускает сдачу части предприятия как отдельного объекта арендных отношений⁷⁸. Следовательно таким образом если часть предприятия является самостоятельным объектом обладающим признаками имущественного комплекса, то это еще одно предприятие. В противном случае речь должна идти об аренде обычных вещей.

Подводя итог сказанному, выход из создавшегося положения видится в том, чтобы стороны, то есть арендодатель, и арендатор сами решали, какие именно права и обязанности будут переходить от одного лица к другому. В связи, с чем мы поддерживаем точку зрения Кокоевой Л.Т., что нет оснований усматривать непосредственно в законе (к одной или обеим сторонам договора аренды) непременно передать и права, долги либо их определенную часть⁷⁹.

Заключение

Предприятие как имущественный комплекс, введенный  в перечень объектов гражданских прав Гражданским кодексом (ст.132), является особым, комплексным предметом гражданско-правовых сделок, соединяющим в своем составе постоянно и неизбежно изменяющиеся материальные и нематериальные элементы. Построение, логика и практика применения норм российского гражданского законодательства, регулирующих статус предприятия и сделки с ним; свидетельствуют об основной начальной цели законодательного регулирования передачи в частную собственность имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Говоря о предприятии  как об имущественном комплексе, можно сделать вывод, что оно не может быть отнесено к традиционным видам объектов гражданского права, так как имеет сложный комплекс сочетаемых между собой элементов.

Предприятие как имущественный комплекс по историческому, экономическому и правовому происхождению является приспособленным для публичных методов пользования, владения и распоряжения явлением материального мира. Оно включает в себя совокупность имущества в виде вещей, в том числе недвижимого имущества

Институт предприятия  как имущественный комплекс имеет  свою структуру, или юридическую  конструкцию Особенности юридической конструкции предприятия выделяют имущественный комплекс не только своим своеобразием, но и многогранностью, которая дает возможность предприятию проявлять в разнообразных правовых формах.